Nemovitosti v roce 2026. Nejdražší nebude daň, ale chyby v termínech

Rok 2026 nepřinese jednu velkou změnu, která by obrátila trh naruby. Přinese ale sérii detailů, které umí majitele a pronajímatele nepříjemně doběhnout: termíny, limity, doručování a evidence. A čím víc nemovitostí vlastníte nebo pronajímáte, tím víc platí, že z „drobnosti“ se může stát náklad nebo spor. 

Na první pohled dobrá zpráva: pro rok 2026 se daň z nemovitých věcí nezvedá automaticky „přes inflaci“, protože inflační koeficient má zůstat 1,0. Jenže to není konec příběhu. Výši daně v praxi často nejvíc mění místní koeficienty obcí a ty se mohou změnit i bez velké legislativní novely. Výsledek? Stejná nemovitost zaplatí v jedné obci podobně jako loni, o pár kilometrů dál klidně citelně víc. Koeficienty lze ověřit ve vyhledávači daňového portálu. 

První ostrý termín roku je pondělí 2. 2. 2026. Kdo v roce 2025 koupil, prodal, zkolaudoval, přistavěl nebo změnil užívání nemovitosti, tomu právě do tohoto dne typicky spadá povinnost podat přiznání k dani z nemovitých věcí; běžný termín na konci ledna letos vychází na víkend. 

Zapomenutý termín bolí nejvíc. Ne proto, že by šlo o dramatickou povinnost, ale protože sankce přichází i tehdy, když se o daních zrovna nemluví a člověk má pocit, že „se nic neděje“. 

Limity drobných oprav rostou

Změna od 1. ledna se týká nájmů, kde se posouvají limity drobných oprav hrazených nájemcem: na 1 500 korun za jednu opravu a 150 Kč/m² ročně jako celkový limit. Na papíře detail, v praxi ale přesně ten typ změny, který dělá nejvíc tření. Spousta smluv, domovních pravidel i zvyklostí totiž zůstane „ve starých číslech“. Kdo pronajímá, měl by srovnat nejen vzory smluv, ale hlavně praxi, aby z drobností nevznikaly opakované konflikty. 

Rozkaz k vyklizení: rychlejší cesta přes soud

Od 1. ledna 2026 je účinný i institut rozkazu k vyklizení, rychlejší a jednodušší soudní cesta pro situace, kdy nájem skončil, ale nájemce byt neodevzdá a zůstává v něm neoprávněně. 

Zní to jako dobrá zpráva pro pronajímatele. Je ale jen pro ty, kteří mají pořádek v dokumentech. Rozkaz nestojí na pocitu, že máte pravdu, ale na dokumentech. Potřebná je smlouva, předávací protokol, výpověď či dohoda o skončení nájmu a prokazatelné doručení výzvy. Bez toho se rychlá cesta snadno změní v klasický spor a čas běží dál. 

Krátkodobé pronájmy: eTurista, registrace a číslo v nabídce

U krátkodobých pronájmů se počítá s přísnějším dohledem a evidencí napojenou na systém eTurista. V materiálech Ministerstva pro místní rozvoj se objevuje datum 20. května 2026 jako moment, od kdy by hostitelé měli mít povinnost uvádět v nabídce registrační číslo. 

Současně je důležité říct, že eTurista je navázaný na legislativní proces a harmonogram se v čase posouval. Praktická rada pro majitele je proto jednoduchá: berte rok 2026 jako období, kdy se „polostín“ bude dál zmenšovat a kdy se vyplatí mít v pořádku evidenci a procesy. O to víc ve městech, kde krátkodobé ubytování tlačí na dostupnost bydlení. 

Pozor na daně

Od loňského července platí v případě DPH u nemovitostí nová logika: zdanitelné je typicky jen první dodání nemovité věci, a to do konce 23. kalendářního měsíce po dokončení nebo podstatné změně. V roce 2026 se to bude častěji lámat do smluv u projektů dokončovaných pod novým režimem. 

Úpravy proběhly i u daně z příjmů při prodeji investiční nemovitosti. U těch, které se nabyly od 1. 1. 2021, se časový test pro osvobození prodloužil z pěti na deset let, zatímco u starších zůstává pět let.