Změny v DPH u nemovitostí 2025: kratší časový test a nová pravidla pro odpočet

Jaké změny platí od 1. července 2025?

• Prodávající i kupující musí počítat s kratším časovým testem – rozhodující bude první dodání po dokončení.
• Stavební pozemky jsou nově jednoznačně vždy zdanitelné, pokud jsou zastavitelné.
• Developery a stavební firmy čeká jiný způsob uplatňování odpočtu při výstavbě.
• Dobrovolné zdanění může i nadále ušetřit komplikované úpravy odpočtů.

Časový test: z pěti let na dva roky

Jednou z nejvýznamnějších změn je zkrácení tzv. časového testu. Do konce června 2025 platilo, že dodání nemovité věci bylo od DPH osvobozeno až po pěti letech od jejího dokončení nebo podstatné změny. Každý prodej se přitom posuzoval samostatně – pokud tedy někdo byt nebo dům prodal například dvakrát během čtyř let od kolaudace, oba převody podléhaly zdanění.

Od července 2025 se lhůta výrazně zkracuje. Nově je dodání nemovité věci zdanitelným plněním pouze do konce 23. kalendářního měsíce po dokončení nebo podstatné změně. Rozhodující okamžik je kolaudace nebo splnění podmínek pro trvalé užívání.

Zásadní rozdíl spočívá v tom, že zdanitelné je jen první dodání v této lhůtě. Každé další dodání téže nemovité věci už bude od DPH osvobozeno, pokud na ní nebyla provedena další podstatná úprava.

Co je „podstatná změna“

Za podstatnou změnu se považuje zásah, který vede ke změně účelu nebo technických parametrů nemovitosti – například nástavba, přístavba nebo rozsáhlá rekonstrukce, která vyžaduje nové kolaudační rozhodnutí a skutečné náklady na tuto změnu převýší 30 % z ceny, za kterou se nemovitost následně prodá. Každá taková změna spouští běh časového testu znovu. 

Dobrovolné zdanění DPH zůstává

Možnost dobrovolného uplatnění DPH u jinak osvobozeného převodu se nemění. Pokud plátce prodává nemovitost jinému plátci a dohodnou se na tom, lze i jinak osvobozené dodání zatížit DPH. Tento postup je často výhodný – zejména tehdy, pokud prodávající uplatnil při pořízení nárok na odpočet. Pokud by prodával osvobozeně, musel by totiž poměrně upravit odpočet daně až do deseti let od pořízení. Dobrovolné zdanění tedy umožňuje těmto úpravám předejít.

Praktický příklad: prodej bytu

Bytová jednotka byla zkolaudována 15. července 2025. Časový test skončí 30. června 2027. Developer byt prodává 1. prosince 2025 společnosti A. Tento první převod je zdanitelným plněním a developer musí uplatnit příslušnou sazbu DPH.

Společnost A, která je také plátcem DPH, nemovitost vlastní jeden rok a 1. prosince 2026 ji prodá dalšímu zájemci. Tento převod už bude od DPH osvobozený, i když od kolaudace ještě neuplynuly celé dva roky.

Pokud by však společnost A mezi tím provedla podstatnou rekonstrukci, časový test by začal běžet znovu. Prodej by pak byl opět zdanitelným plněním.

Přechodná pravidla

Novela zákona vyvolává otázku, co se stane v případě nemovitostí dokončených ještě podle starých pravidel, u kterých však k prvnímu převodu dojde až po červenci 2025. V těchto případech se už uplatní nový režim, tedy dvouletý časový test.

To znamená, že i když se u nemovitosti dokončené například v roce 2023 původně rozběhla pětiletá lhůta, při jejím prvním prodeji po červenci 2025 se použije nový dvouletý test. První převod bude zdanitelný, každý další už osvobozený.

Finanční správa zatím nevydala podrobné metodické pokyny, proto se může praktický výklad v některých detailech lišit.

Stavební pozemky: zpřesnění definice

Významnou změnou je i úprava definice stavebního pozemku. Nově je stavebním každý pozemek, na němž lze podle platné územně plánovací dokumentace umístit stavbu pevně spojenou se zemí. Není přitom rozhodující, zda vlastník skutečně podal žádost o povolení nebo podnikl jiné správní kroky.

Dodání stavebního pozemku je vždy zdanitelné a uplatňuje se základní sazba DPH. Výjimkou jsou případy, kdy je objektivně zřejmé, že pozemek, byť formálně zastavitelný, nelze reálně zastavět – například kvůli technickým nebo bezpečnostním omezením.

Tato změna je spíše legislativním zpřesněním, protože obdobný výklad už dříve uplatňovaly soudy i finanční správa.

Výstavba vlastní činností: konec fikce dodání

Novela přináší také zcela nový postup u dlouhodobého majetku vytvářeného vlastní činností, tedy například při výstavbě bytového domu developerem.

Jak to fungovalo dříve

Plátce měl v průběhu výstavby nárok na plný odpočet DPH ze všech vstupů. Až při dokončení se uplatnila tzv. fikce dodání – plátce si majetek „sám sobě dodal“, odvedl DPH na výstupu a zároveň si nárokoval odpočet podle skutečného využití nemovitosti (například kombinací poměrného a kráceného koeficientu).

Jak to funguje nyní

Nově musí plátce krátit nárok na odpočet už v průběhu výstavby. Pokud tedy staví objekt, který má být z poloviny využíván pro zdanitelné plnění (např. prodej bytů) a z poloviny pro plnění osvobozené (např. dlouhodobý pronájem), uplatní odpočet jen v odpovídající poměrné výši.

Modelový příklad

• Celková výše DPH na vstupu činí 1,26 milionu korun. Polovina projektu má být určena k prodeji, polovina k pronájmu.
• Před novelou: během výstavby si plátce uplatnil odpočet 100 %, tedy 1,26 milionu Kč. Po dokončení si fiktivně dodal nemovitost a upravil odpočet na 50 %, tedy 630 tisíc Kč.
• Po novele: plátce už v průběhu výstavby uplatní jen 50% odpočet, tedy 630 tisíc Kč. Žádná fikce dodání se už neuplatní.
• V obou režimech platí, že pokud by se účel užívání změnil, je nutné provést úpravu odpočtu i v následujících letech.

Tabulka: Nová pravidla od 1. července 2025 přehledně

Autorka je daňovou expertkou v poradenské společnosti ECOVIS