Krátkodobě ubytovaní turisté, kteří přebývají v bytech jen pár dní, mohou sousedům pěkně znepříjemnit život. Krátkodobé ubytování není nájmem, ale ubytovací službou. Podle výkladového stanoviska Ministerstva pro místní rozvoj nelze byt nebo rodinný dům kolaudovaný jako stavbu pro bydlení nebo rodinnou rekreaci využívat k poskytování ubytovacích služeb. Šlo by totiž o užívání v rozporu se schváleným účelem. Kdy je potřeba rekolaudace?
Nájem a ubytování: Jaký je mezi nimi rozdíl?
Jedním z rozlišovacích znaků mezi nájmem a ubytováním je skutečnost, zda vlastník nemovitost poskytuje k uspokojení potřeby bydlení, anebo pro uspokojení potřeby přechodného ubytování.
S ubytovacími službami jsou spojeny další doprovodné služby (například vybavení hygienickými potřebami, úklid, anebo stravování). Zatímco k pronájmu nemovitosti není třeba živnostenské oprávnění, k poskytování ubytovacích služeb již ano. Dále jsou s poskytováním ubytovacích služeb spojeny další povinnosti.
Kolaudace: účel užívání stavby si ujasněte
Podle stavebního zákona je možné stavbu užívat „jen k účelu vymezenému zejména v kolaudačním rozhodnutí, v oznámení o užívání stavby nebo v kolaudačním souhlasu. Nevyžaduje-li stavba kolaudaci podle § 119 odst. 1., lze ji užívat jen k účelu vymezenému v povolení stavby.“. Následnou změnu v účelu užívání je pak možné provést pouze se souhlasem nebo na základě povolení stavebního úřadu.
„Na ubytovací služby se například vztahují přísnější pravidla v oblasti požární ochrany,“ upozornil ombudsman Stanislav Křeček. „A problém je tady i z pohledu stavebního zákona, protože využívat místa určená k trvalému bydlení na krátkodobé pronájmy hotelového typu v rozporu s kolaudačním rozhodnutím dané stavby, je nezákonné,“ dodal veřejný ochránce práv.
U bytových a rodinných domů přichází v úvahu tři základní účely užívání a v návaznosti na ně vymezené typy staveb. Půjde o stavbu pro bydlení, stavbu pro rodinnou rekreaci, anebo stavbu ubytovacího zařízení.
Kdy je nutná rekolaudace nemovitosti?
Jak upozorňuje Ministerstvo pro místní rozvoj, stavba musí být vždy užívána v souladu s určeným účelem užívání. „Je třeba rozlišovat, zda se jedná o poskytování ubytovacích služeb v bytech či rodinných domech a stavbách pro rodinnou rekreaci.
Dalším kritériem je pak skutečnost, zda je k ubytovacím službám užívána celá nemovitost nebo poskytovatel ubytování v nemovitosti současně bydlí a k ubytování přenechává pouze její část. Jedním z kritérií je pak i skutečnost, zda vlastník nemovitost využívá k poskytovávání ubytování pouze občasně nebo trvale,“ vysvětluje Petr Waleczko z Ministerstva pro místní rozvoj.
V posledním případě – při trvalém využívání celé nemovitosti k poskytování ubytovacích služeb – je jednoznačně nezbytné, aby došlo k rekolaudaci nemovitosti jako u ubytovacího zařízení. Významný je zde záměr vlastníka, k jakému účelu má být do budoucna stavba užívána.
„Zda je nemovitost inzerována na platformách typu Airbnb či nikoliv, není pro nutnost změny účelu užívání stavby určujícím kritériem,“ upozorňuje Waleczko. Tím je převažující účel užívání. „Nutnost změny účelu užívání stavby vyplývá z úmyslu stavbu nějakým způsobem užívat či z faktického způsobu užívání, neboť vlastník stavby má povinnost stavbu užívat k tomu účelu, ke kterému je určena,“ doplňuje.
Metodická pomůcka pro postup stavebních úřadů Ministerstva pro místní rozvoj vysvětluje, jakým způsobem mají úřady postupovat, pokud obdrží podněty o rozporu skutečného užívání s kolaudovaným stavem. Za užívání stavby v rozporu s jejím účelem hrozí vlastníkovi pokuta až do výše půl milionu korun.