Máte příjmy z nájmu? Zkontrolujte si, zda letos musíte podat daňové přiznání

Jaro 2026 se tradičně nese ve znamení papírování a podávání daňových přiznání za uplynulý rok. Měli jste v roce 2025 příjmy z nájmu? Pak se vás tato povinnost s velkou pravděpodobností týká také. Zdanění nájmu má svá specifika. Podívejte se, jak se vyznat v limitech a jak ušetřit tisíce korun.

Obsah:

• Kdo a kdy musí podat daňové přiznání za pronájem
• Výpočet daně z nájmu a určení čistého příjmu
• Paušální výdaje vs. skutečné náklady a odpisy nemovitosti
• Příklad výpočtu daně
• Jak legálně snížit daň z nájmu

Kdo a kdy musí podat daňové přiznání za pronájem 

Povinnost podat daňové přiznání vzniká u příjmů z nájmu podle § 9 zákona o daních z příjmů tehdy, když roční příjem za rok 2025 přesáhne 50 000 korun u osob, které mají pouze tento příjem, nebo 20 000 korun u zaměstnanců, kteří mají pronájem jako vedlejší příjem. Příjem z nájmu nepodléhá odvodům na zdravotní ani sociální pojištění.

Termíny podání daňového přiznání

Výpočet daně z nájmu a určení čistého příjmu

Čistý příjem z nájmu je částka, která zůstane z celkového nájemného po odečtení výdajů. Do přijmu se počítá samotné nájemné neboli to, co platí nájemník za byt. Zálohy na energie a služby se zde nepočítají.

Na čistý příjem z nájmu se uplatňuje základní sazba daně 15 procent. Vyšší sazba 23 procent se aplikuje pouze na tu část celkového základu daně, která převyšuje 36násobek průměrné mzdy (tedy částku nad 1 676 052 korun za rok 2025). Příjmy, které se vejdou do tohoto limitu, jsou vždy zdaněny 15 procenty.

Příloha č. 2, Výpočet dílčího základu daně z příjmů z nájmu (§ 9 zákona). | Zdroj: Finanční správa

Paušální výdaje vs. skutečné náklady a odpisy nemovitosti

Existují dva způsoby, jak uplatnit výdaje. Prvním je paušál, kde se jednoduše odečte 30 procent z příjmů a nemusejí se dokládat žádné výdaje. Maximální výše paušálních výdajů činí 600 000 korun. Je to jednoduchý a přehledný způsob. Dalším způsobem je sečíst skutečné výdaje. Často vedou k nižší daňové povinnosti. Každý výdaj musí být potvrzen dokladem.

Do nákladů lze dát:

• Úroky z hypotéky 
• Náklady na opravu a údržbu nemovitosti
• Pojištění nemovitosti 
• Daň z nemovitosti
• Poplatky realitní kanceláři
• Vybavení nemovitosti 
• Energie a služby, pokud je hradí pronajímatel 
• Odpisy nemovitosti 

Odpisy nemovitosti souvisejí s náklady na pořízení nemovitostí, které se dají postupně odepisovat jako výdaje. Není možné odepisovat pozemky a byty vlastněné družstvem.

Příklad výpočtu daně: 

Jste zaměstnanec v Praze a pronajímáte byt. Z pronájmu si vyděláte 210 000 korun za rok 2025. Vyberete si, že uplatníte paušální výdaje ve výši 30 procent.

Paušální výdaje budou v takovém případě činit 63 000 korun. Odečtete je od celkového výdělku z nájmu a výsledek následně vynásobíte částkou 15 procent, tedy číslem 0,15.

• 210 000 – 63 000 = 147 000 (základ daně)
• 147 000 × 0,15 = 22 050

Z vašeho příjmu z nájmu za rok musíte zaplatit 22 050 korun.

Jak legálně snížit daň z nájmu

Základní sleva na poplatníka

Základní sleva na poplatníka se vztahuje i na daň z nájmu. Na vaši vypočítanou daň z nájmu můžete uplatnit slevu, která činí 30 840 korun. U menších pronájmů tato částka dost často pokryje celkovou daňovou povinnost. 

Spoluvlastníci nemovitosti

Pokud nemovitost vlastní více osob, příjem nájmu se mezi ně rozděluje podle jejich podílů. Každý z nich podává své daňové přiznání samostatně. 

Příjem z nájmu u důchodce 

Důchodci mají při zdanění příjmu z nájmu stejné podmínky jako ostatní. Starobní důchod se do daňového přiznání uvádět nemusí, pokud jeho roční částka nepřekročí 36násobek minimální mzdy (do 748 800 korun za rok 2025). I senioři si navíc z vypočtené daně mohou odečíst základní slevu na poplatníka.