Tisícům lidí letos vyprší fixace hypotéky. Proč nekývnout na první nabídku banky a jak vyjednat lepší úrok?
- V letošním roce přichází silná vlna končících fixací půjček na bydlení.
- Podle odhadů centrální banky vyprší během tří let fixace u hypoték v objemu kolem 534 miliard korun ročně.
- Domácnosti se musí připravit na vyšší splátky svých hypoték. V průměru až o tisíce korun měsíčně víc.
Řada lidí zažije v blízké době takzvaný „úrokový šok“, kdy jim sazby výrazně povyskočí. Jak se na to připravit? Kdy začít s bankou vyjednávat o nové fixaci a kdy zvážit refinancování a přejít ke konkurenční bance?
Hypotéky lidem zdraží
Končící fixace hypotéky znamená pro řadu lidí zhoršení finanční situace. Úrokové sazby, které si před lety zafixovali, totiž byly často sjednány za výhodnějších podmínek než dnes.
Podle České bankovní asociace letos končí hlavně smlouvy uzavřené v roce 2021, kdy banky poskytovaly hypotéky v průměru za 2,24 procenta. Jen pro srovnání – průměrná hypoteční sazba letos v dubnu vystoupala už nad pětiprocentní hranici. Aktuálně se sazby největších bank pohybují podle Hypoindexu v rozmezí kolem 4,79 až 4,99 procenta.
Jak výrazně se zvednou měsíční splátky?
Pro domácnosti, které si budou sjednávat novou fixaci u své půjčky na bydlení, znamená nová úroková sazba ve většině případů navýšení splátek. Měsíčně budou muset lidé vydat z kapsy zhruba o tři tisíce korun víc, než byli doteď zvyklí. Podle výpočtu České bankovní asociace se tak průměrná měsíční splátka navýší z původních zhruba 14 tisíc korun na bezmála 17 tisíc korun.
Jak postupovat, když končí fixace?
Důležité je nekývat hned na první nabídku, se kterou stávající banka přijde, a udělat si vlastní průzkum trhu. Existuje i řada internetových srovnávačů nebo kalkulaček, které porovnávají nabízené sazby bank.
Zjistěte si nejen aktuální sazbu u své banky, ale nechte si zároveň udělat i nabídky od dvou až tří konkurenčních bank. Refinancování u jiné banky bývá často výhodnější. S cílem získat nového klienta totiž banky nabízejí často nižší sazbu nebo lepší podmínky, co se týká třeba mimořádných splátek nebo pojištění.
Vyjednávejte, vyjednávejte, vyjednávejte!
Kdo je pasivní a nehledá alternativy, většinou zaplatí víc. Banky obvykle zasílají návrh nové smlouvy s novým úrokem už několik měsíců před vypršením fixace. Ne vždy jsou ale první návrhy výhodné.
Důležité je vyjednávat o lepších podmínkách, a to nejprve se stávající bankou. Bankovní domy často sazbu nakonec sníží, pokud vidí, že klient zvažuje přechod ke konkurenci. Je ale nutné být aktivní. Nakonec by se lidé měli rozhodnout podle celkových nákladů, ne jen podle výše sazby.
Konec fixace = čas na úpravy smlouvy
Konec fixace je vhodným okamžikem pro úpravy. Nejenže můžete zkrátit nebo prodloužit splatnost své hypotéky, je možné také využít mimořádnou splátku k umoření dluhu, změnit délku nové fixace a nastavit ji tak, jak vám bude vyhovovat, případně sloučit nebo rozdělit své úvěry.
Kdy je výhodné refinancovat?
Hledat nové možnosti hypotéky je dobré klidně i několik měsíců před vypršením fixace. Banky často umožňují schválení refinancování (převedení úvěru) předem a sazbu vám „rezervují“. Banku a hypotéku může člověk změnit bez sankcí. Obecně platí, že refinancování se vyplatí, pokud je nabídnutá úroková sazba alespoň o jeden procentní bod nižší, než nabízí stávající banka.
Důležité je ale neporovnávat jen samotný úrok. Úspora na úrocích by měla převýšit všechny náklady spojené se změnou. Jde například o poplatky za vedení, pojištění, podmínky čerpání slev na sazbě, délku fixace, náklady na odhad nemovitosti a podobně.
Nevýhody refinancování
Jestliže je stávající banka ochotna jednat o lepší sazbě, vždy je jednodušší u ní zůstat, hlavně kvůli administrativě. Pokud se totiž člověk rozhodne přestoupit ke konkurenci, čeká ho stejný proces, jako když si hypotéku sjednával. Nová banka si bude opět prověřovat bonitu klienta – tedy jeho schopnost splácet. Stejně tak musí zájemce o půjčku předložit potvrzení o příjmu, výdajích i případných dalších nesplacených úvěrech.
Nejnižší sazba neznačí nejlevnější hypotéku
Řada lidí sleduje při výběru hypotéky hlavně výši úrokové sazby, jenže důležité jsou i další parametry. Sledovat se vyplatí také ukazatel RPSN (roční procentní sazba nákladů), který zahrnuje nejen úrok, ale i ostatní poplatky spojené s půjčkou. Čím nižší je, tím je hypotéka levnější.
Sazby nad čtyřprocentní hranicí
Zatímco ještě v dubnu zvýšilo svoje hypoteční sazby sedm z deseti bank, v květnu zdražily půjčky na bydlení „jen“ dva bankovní domy. Sazby jsou vysoko nad čtyřmi procenty. Podle srovnání Hypoindexu je aktuálně nejvýhodnější získat hypotéku u Moneta Money Bank, která u roční fixace nabízí sazbu 4,19 procenta.
U delších fixací pak dominuje Fio banka s úrokovou sazbou 4,38 procenta při fixaci na tři roky a sazbou 4,48 procenta na pět let. Další velcí hráči pak mají hypoteční úroky výrazně nad 4,5 procenta.
Na jak dlouho fixovat?
Zafixovat si výši úrokové sazby na určitou dobu je mezi klienty nejvyhledávanější volbou. Vůbec nejvíc si lidé podle posledních dat České národní banky vybírají krátkodobé fixace na tři roky. Jenže právě kratší fixace teď banky zdražují nejvíc.
Kdo doufá v pokles úrokových sazeb, pro toho je výhodnější zafixovat úrokovou sazbu na kratší dobu. Naopak delší fixace dává jistotu a ochranu před dalším možným růstem sazeb. Velké riziko pro růst sazeb představuje dění ve světě. Pokud by konflikty eskalovaly, mohl by nastat tlak na růst úrokových sazeb.
Jaký bude vývoj u hypoték?
Výraznější zlevnění hypoték analytici letos nečekají. Podle odhadů nebude Česká národní banka se snižováním sazeb nijak zvlášť spěchat. Lepší podmínky by podle některých ekonomů mohly přijít až v příštím roce, ale jen za předpokladu, že nepřijde nějaká další neočekávaná událost, která by se sazbami opět zamíchala, jako tomu bylo v případě covidové pandemie nebo válečných konfliktů.
Velikost hypoték i měsíčních splátek roste
Hypomonitor České bankovní asociace ukazuje, že výrazně roste průměrná velikost poskytnutých hypoték. Zatímco loni v dubnu si lidé v průměru brali hypotéku zhruba na čtyři miliony korun, letos v dubnu už to bylo bezmála 4,9 milionu korun. A rostou i výdaje na splácení hypotéky. Průměrná měsíční hypoteční splátka dosáhla v dubnu částky 26 200 korun.
