Kupní smlouva na nemovitost: chyby, které prodraží nebo zablokují převod

Kupní smlouva na nemovitost patří mezi nejzásadnější smlouvy v životě většiny lidí. Jedna špatně formulovaná věta či opomenutý detail může mít za následek zamítnutí vkladu do katastru, finanční ztráty, spory, zpoždění převodu, nebo dokonce zánik celé transakce. Proto je důležité kupní smlouvu připravit s maximální pečlivostí a vyvarovat se častých chyb.

V článku najdete přehled nejčastějších rizik a chyb, na které je třeba si dát pozor, a tipy, jak je v kupní smlouvě správně ošetřit.

Nejčastější chyby v kupní smlouvě na nemovitost:

• Nepřesná identifikace prodávajícího nebo kupujícího
• Neověřené oprávnění smluvní strany smlouvu uzavřít
• Chyba v označení nemovitosti (jednotka, parcely, podíly)
• Nejasná kupní cena, splátky a úschova
• Rozpor částky číslem a slovy
• Chybějící předání a protokol
• Právní vady (zástavy, břemena, nájem)
• Faktické a skryté vady
• Specifika: developer
• Specifika: obec

1) Nepřesná identifikace prodávajícího nebo kupujícího

Smluvní strany musejí být v kupní smlouvě vymezeny přesně. Praxe ukazuje, že nedostatečná identifikace je stále jedním z častých problémů. Smlouva musí obsahovat celé jméno a příjmení, datum narození nebo rodné číslo fyzické osoby a adresu trvalého pobytu. U podnikatelů je třeba uvést IČO, u právnických osob i sídlo a osobu oprávněnou jednat jejím jménem.

„Nejde jen o formalitu, pokud jsou údaje uvedeny nepřesně nebo chybně, může to v krajním případě vést až k neplatnosti právního jednání,“ připomíná advokátka Věra Kovandová spolupracující s advokátní kanceláří Drobiš & Novotný, advokáti.

Kovandová též dodává, že smluvní straně nebrání v uzavření kupní smlouvy výměna občanského průkazu. „Identifikace osoby stojí na jejích osobních údajích, nikoli na konkrétním čísle nebo platnosti občanského průkazu, toto není do kupní smlouvy nutné uvádět. Pokud jedna ze smluvních stran doklad ztratí nebo jej má jen ve formě potvrzení o odcizení, může se bez problémů prokázat jiným průkazem totožnosti, toto je zásadní zejména v případě uzavírání smlouvy o úschově,“ vysvětluje advokátka.

2) Neověřené oprávnění smluvní strany smlouvu uzavřít

Neméně důležité je znát odpověď na otázku, zda je smluvní strana vůbec sama oprávněna smlouvu uzavřít a zda se například nemovitost nebo podíl na ní nenachází ve společném jmění manželů.

„Je nutno ověřit, zda smluvní strana není omezena ve svéprávnosti, případně zda může nakládat se svým majetkem, zejména s danou nemovitostí,“ uvádí Věra Kovandová.

Obdobné platí i pro kupující; často se totiž objevuje i nesprávná specifikace režimu nabytí vlastnického práva. „V případě více kupujících je nutno specifikovat, zda nabývají do podílového spoluvlastnictví, v případě manželů zda nabývají do společného jmění manželů,“ říká advokát Marek Outulný z advokátní kanceláře Donati Legal.

Navoněná realitní vábnička. Pražský byt se prodá i o miliony levněji, jen nebrat vážně inzerci

Reality a stavebnictví

3) Chyba v označení nemovitosti (jednotka, parcely, podíly)

Další problematickou záležitostí je nepřesné vymezení předmětu koupě. „Nejde jen o označení samotného domu či bytu, je nutné také specifikovat s nemovitostí související pozemky, v případě bytových jednotek podíly na nich a společných částech budovy včetně garážového stání, sklepa, předzahrádky, náležejí-li k bytu nebo k jiné nemovitosti,“ připomíná advokátka Kovandová s tím, že chybný údaj v katastrálním území, v čísle parcely či označení jednotky může vést k tomu, že katastr podaný návrh na vklad vlastnického práva zamítne.

4) Nejasná kupní cena, splátky a úschova

Jak uvádí Věra Kovandová, má-li být kupní cena hrazena po částech, musejí být stanoveny přesné termíny, dokdy má být jaká část kupní ceny uhrazena.

„Způsob úhrady kupní ceny je pak vhodné řešit prostřednictvím advokátní nebo bankovní úschovy. Tím je zajištěno, že prodávající dostane peníze až ve chvíli, kdy se kupující stane vlastníkem nemovitosti, a zároveň má kupující jistotu, že jeho prostředky budou bezpečně uloženy do doby provedení vkladu vlastnického práva,“ doplňuje advokátka.

Pokud by ale v kupní smlouvě bylo sjednáno, že výplata peněz z úschovy na účet prodávajícího je možná ještě před provedením vkladu vlastnického práva kupujícího na katastru, institut úschovy by nesloužil k ochraně kupujícího.

5) Rozpor částky číslem a slovy

V případě, že se v kupní smlouvě rozejde číselné vyjádření a částka slovy, přednost má slovní vyjádření.

„Kupní cena musí být ujednána dostatečně určitě, aby byla smlouva platná a katastr povolil vklad vlastnického práva. To je splněno, je-li sjednán alespoň způsob jejího určení,“ uvádí Kovandová.

U sankcí stanovených v procentech ze smluvní ceny ale může být situace složitější. Každá nesrovnalost v částkách může zpomalit převod a vyvolat soudní spor.

Daň z nemovitosti 2026: Termín podání se blíží. Podívejte se, jak ji vyřídit online

Daňové přiznání

6) Chybějící předání a protokol

Zákon sice výslovně nestanoví, že by v kupní smlouvě muselo být stanoveno datum předání, advokát Marek Outulný ale doporučuje proces předání jasně stanovit a uskutečnit jej na podkladě písemného předávacího protokolu. „Tímto se dá předejít tomu, pokud se, ať už z jakéhokoliv důvodu, vztahy mezi kupujícím a prodávajícím po uzavření kupní smlouvy zhorší a z takového procesu se stane zbytečný problém, kdy např. prodávající bude odmítat předat klíče od koupeného bytu či domu,“ uvádí advokát.  

7) Právní vady (zástavy, břemena, nájem)

Nejčastějšími právními vadami jsou zástavní práva, věcná břemena, předkupní práva nebo pronájem nemovitosti, které mohou vést k tomu, že kupující nebude moci s nemovitostí nakládat tak, jak plánoval.

„V praxi se také mohou vyskytovat nesoulady mezi skutečným a zapsaným stavem nemovitosti, třeba co do výměry nemovitosti. Dalším problémem může být například to, že související pozemky jsou vlastněny osobou odlišnou od prodávajícího, kdy toto bývá časté u přístupových komunikací k nemovitosti a v budoucnu to může být značnou komplikací,“ upozorňuje Kovandová.

8) Faktické a skryté vady

Faktické vady znamenají zhoršený skutečný fyzický stav nemovitosti. Jde nejčastěji o praskliny ve zdech, poškozené střechy, vlhkost, plíseň, nevyhovující elektroinstalace nebo špatně provedené rekonstrukce. „Velmi časté jsou také skryté vady, které se projeví až po převzetí nemovitosti, například nedostatečná izolace nebo nezkolaudované stavební úpravy. Tyto vady mohou znamenat nečekané náklady v řádu desítek až stovek tisíc korun,“ připomíná advokátka Kovandová.

Odpovědnost za vady se liší podle toho, zda se jednalo o vady zjevné nebo skryté. Vady by nemovitost musela mít již při převzetí nemovitosti kupujícím, i když se vady projevily později. Za zjevné vady prodávající obvykle neodpovídá, jelikož již byly kupujícímu známy a případně zohledněny také ve výši smluvní ceny.

„Pokud jde o vady skryté (například plíseň ve zdivu či dřevokazná houba v dřevěné střeše), pak v případě bytu či rodinného domu musí kupující takovou skrytou vadu prodávajícímu vytknout do pěti let od nabytí takové nemovitosti vůči prodávajícímu, vždy však bez zbytečného odkladu poté, co vadu zjistí,“ vysvětluje Marek Outulný.  

9) Specifika: developer

Při koupi nemovitosti od developera často člověk pořizuje nemovitost, která je teprve ve výstavbě, anebo pouze na papíře a výstavba doposud nezapočala. Obvykle tak dochází zprvu k uzavření smlouvy o smlouvě budoucí.

„Za takové situace je vhodné zajímat se o historii developera, zdali má již za sebou nějaké developerské projekty a jak byli dřívější zákazníci spokojeni,“ dodává advokát Outulný. Doporučuje zároveň, aby smlouva jasně řešila případné odchylky mezi plánovanými a skutečnými rozměry nemovitosti a podmínky pro hrazení kupní ceny a vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí.

Na třetí byt si připravte milion navíc. Investiční hypotéky se už od dubna zpřísní

Investujeme

10) Specifika: obec

Jistá specifika má i koupě nemovitosti od obce. Zde záleží na tom, zda nemovitost nabízí sama obec, anebo kupující obec poptal s žádostí o odkoupení nemovitosti. Prodeji ze strany obce musí předcházet schválení zastupitelstva. Za obec je oprávněn kupní smlouvu uzavřít starosta obce. Kupní smlouva by pak měla obsahovat také doložku, že záměr prodeje byl řádně oznámen a schválen zastupitelstvem.

„Obec má ze zákona povinnost postupovat transparentně a se svým majetkem musí nakládat hospodárně, což má dopad především na délku celého procesu koupě. Obec musí vše zveřejnit na úřední desce. Není vyloučeno, že se ozvou i další nájemci, kterým se nakonec pro jejich lepší nabídku takovou nemovitost obec rozhodne prodat,“ uzavírá Marek Outulný.

Video: V Londýně stavíme luxusní byty bez parkování, město bude časem bez aut, je to inspirace pro Prahu, říká Streblov z Penty v pořadu FLOW

FLOW: V Londýně stavíme luxusní byty bez parkování, město směřuje k tomu být bez aut, je to inspirace pro Prahu, říká Streblov z Penty • Zdroj: e15