Běžná údržba a drobné opravy. Co vše musí hradit nájemce v pronajatém bytě?
S nájmem bytu mohou být kromě plateb nájemného a poplatků za služby spojené i další náklady. Podle občanského zákoníku totiž nese nájemce odpovědnost za běžnou údržbu a má provádět i drobné opravy související s užíváním bytu. Naproti tomu pronajímatel má byt a dům udržovat ve stavu způsobilém k užívání. Co to znamená a jaké opravy je povinen zaplatit nájemce?
Udržování bytu v čistotě a revize určitých zařízení
Samotný občanský zákoník ale nevymezuje, co má běžná údržba a drobné opravy zahrnovat. To s dvouletým zpožděním oproti občanskému zákoníku s účinností od počátku roku 2016 vymezilo vládní nařízení č. 308/2015 Sb., o vymezení pojmů běžná údržba a drobné opravy související s užíváním bytu.
Do běžné údržby spadá udržování bytu a jeho zařízení a vybavení v čistotě, konkrétně čištění podlah, malování, oprava omítek, čištění zanesených vodovodních odpadů až ke svislým rozvodům.
Spadají sem i pravidelné kontroly kotlů, kouřovodů, kamen na pevná paliva, plyn a elektřinu, kontrola funkčnosti hlásiče kouře, údržba sporáků, vodovodních baterií nebo odsavačů a další. Revizi a případné čištění plynového kotle, které se provádí alespoň jednou ročně, musí zajistit a uhradit také nájemce.
Co je to drobná oprava?
Věcné vymezení drobných oprav obsahuje nařízení v § 4. Jde například o opravy podlah, podlahových krytin a prahů, opravy dveří a oken, výměny zámku (včetně elektronického), klik či žaluzií.
Dále sem patří opravy a výměny vypínačů, zásuvek, jističů, zvonků a domácího telefonu, zařízení sloužícího k otevírání vstupních dveří, spínačů ventilace a klimatizace. S výjimkou hlavního uzávěru pro byt hradí nájemce i výměny uzavíracích ventilů u rozvodu plynu, opravy a výměny uzavíracích armatur na rozvodech vody, opravy odsavače, digestoře, baterie, sprchy nebo vany, umyvadla, sporáku, trouby, kuchyňské linky linek, kamen na tuhá paliva, plyn a elektřinu, a další. Za drobnou opravu se však nepovažuje oprava radiátoru a rozvodů ústředního topení.
I další opravy, které nejsou v nařízení vyjmenované, se považují za drobné, pokud nepřesáhnou částku jeden tisíc korun na jednu opravu. „Provádí-li se na téže věci několik oprav, které spolu souvisejí a časově na sebe navazují, je rozhodující součet nákladů na související opravy,“ uvádí vládní nařízení. Pokud je tedy potřeba doobjednat nějaké součástky, náklady na opravy se sčítají (ale nelze mezi ně započítávat například náklady na dopravu).
Jen do určitého finančního limitu
Vypadá to tedy, že by se nájemci mohl nájem bytu pěkně prodražit. Nařízení tak obsahuje i finanční limit, nad který jdou opravy k tíži pronajímatele. Pro běžnou údržbu finanční limit stanovený není, nicméně je možné jej zakotvit mezi nájemcem a pronajímatelem v nájemní smlouvě.
V případě, kdy částka vynaložená nájemcem na drobné opravy v bytě přesáhne v jednom roce limit 100 korun na metr čtvereční podlahové plochy, další náklady již musí uhradit pronajímatel. Do podlahové plochy je třeba započítat všechny místnosti. Balkony, terasy a sklepy, které nejsou místnostmi, se do plochy započítávají jen polovinou. U bytu o velikosti 75 metrů čtverečních se čtyřmetrovým balkonem je tedy roční limit nákladů na drobné opravy 7700 korun.
„Ohledně péče o byt se však mohou pronajímatel a nájemce dohodnout i odlišně od nařízení. Pokud ovšem dohoda ukládá nájemci více povinností než zmiňované nařízení, nemusí se nájemce dohodou řídit. Postačí, jestliže bude provádět běžnou údržbu a drobné opravy a k ostatním činnostem vyzve pronajímatele,“ upřesňuje spotřebitelská organizace dTest.
