Pronajímáte byt? Kauci při skončení nájmu musíte vrátit i s úrokem
Při pronájmu bytu slouží pronajímateli k zajištění nájemcových povinností institut jistoty (dříve tzv. kauce). Tu může pronajímatel započíst na veškeré dluhy nájemce, které z nájemní smlouvy vzniknou. Při skončení nájmu ale musí nespotřebovanou část jistoty vrátit nájemci i s úroky.
Jistota k zajištění pohledávek na nájemném, nedoplatcích za služby i náhrady škody
V současné době může pronajímatel požadovat kauci ve výši maximálně tří měsíčních nájmů (tedy bez započítání poplatků za služby). Předchozí právní úprava hovořila o „měsíčních platbách“, tedy bylo možno požadovat násobek součtu nájemného a plateb za služby.
Původně nový občanský zákoník s účinností od roku 2014 umožňoval požadovat jistotu ve výši až šestinásobku nájemného, ale novela přípustnou výši snížila na trojnásobek s tím, že toto opatření zpřístupní nájemní bydlení pro širší vrstvy obyvatelstva.
Uplatnění kauce není automatické – strany si ji mezi sebou musí sjednat, a to v nájemní nebo separátní smlouvě. Jistota je pronajímateli k dispozici, aby z ní mohl hradit veškeré pohledávky vůči nájemci související s nájmem bytu. Půjde jak o dlužné nájemné, tak nedoplatky na služby, ale i náhradu způsobené škody (například je-li nutno po nájemci následně nutno v bytě provést nějaké opravy).
Neznamená to ale, že nájemce za způsobenou škodu odpovídá jen do výše kauce. K zajištění náhrady vyšší škody nicméně pronajímatel další nástroje nemá – pokud nájemce náhradu škody neuhradí dobrovolně, může se pronajímatel její úhrady domáhat soudní cestou.
K vypořádání jistoty dochází až při ukončení nájemní smlouvy, přesto však je možné ve smlouvě ujednat, že jistota bude využita na úhradu dluhů v průběhu nájemního vztahu. Uspokojit nedoplatky na nájemném i poplatku za služby tak z kauce může pronajímatel v podstatě kdykoli. Nájemci je pak možné uložit, aby jistotu doplnil do původní výše.
Vrácení kauce i s úroky
Zákon ukládá pronajímateli, aby vypořádal finanční toky a nespotřebovanou část jistoty nájemci vrátil k datu skončení nájmu. Částku vrací navýšenou o úroky za dobu, kdy měl finanční prostředky z jistoty u sebe. Jak tyto úroky vypočítat?
Pokud smlouva neobsahuje vyčíslení úroků, má nájemce na právo na úroky z jistoty alespoň ve výši zákonné sazby, a to za období od okamžiku převzetí jistoty ze strany pronajímatele až do jejího vrácení nájemci.
„V souvisejícím ustanovení není přímo řečeno, jaká je výše tohoto úroku. Je tedy nutno nahlédnout do § 1802 věta druhá občanského zákoníku, kde se říká, že nejsou-li úroky stanoveny, platí dlužník obvyklé úroky požadované za úvěry, které poskytují banky v místě bydliště nebo sídla dlužníka v době uzavření smlouvy,“ vysvětluje vedoucí právník serveru svjprávník.cz Jan Eisenreich. Pronajímatel totiž po dobu trvání nájemní smlouvy může s penězi nakládat a za to musí zaplatit zmiňovaný úrok.
Nejčastěji je jako vhodná referenční sazba úroku z úvěru uváděna sazba krátkodobých hypotečních úvěrů v době uzavření nájemní smlouvy. Přitom si ale nájemce s pronajímatelem mohou sjednat i jinou výši úroku přímo v nájemní smlouvě. V takovém případě se uplatí výše sjednaná smluvně.
„Ujednání o úročení jistoty nesmí zkracovat práva nájemce. Úplně smluvně vyloučit povinnost zaplacení úroků z jistoty nebo sjednat úročení v nepřiměřeně nízké výši – například 0,1 procenta ročně nelze. K takovému ujednání by se nepřihlíželo,“ uzavírá Eisenreich.
