Když je reklamace uznána, mohou se kupujícímu vrátit statisíce. Ovšem pokud spor prohraje, na krku má soudní výlohy.
Každý rok u nás proběhne převod zhruba půl milionu bytů a rodinných domů. Jen asi u deseti procent případů se smluvně řeší technický stav nemovitosti. Vyplývá to z průzkumu společnosti Zdravá nemovitost.
Zajímavé zjištěné také je, že padesát osm procent lidí se domnívá, že svou nemovitost zakoupili bez vad, a to i přestože ke kupní smlouvě záznam o technickém stavu budovy neobdrželi. „Na většině nemovitostí se však vyskytují vady, které laik nemá šanci pouhým okem objevit,“ říká Jiří Čížek, ředitel technického oddělení Zdravé nemovitosti a předseda celostátní rady inspektorů Nemopas. Zkušenost s pozdějším objevením vad má pak dle průzkumu téměř jedna třetina kupujících.
Do pěti let
Skrytou vadu nemovitosti je ze zákona možné reklamovat až pět let po její koupi. Je ale klíčové jednoznačně dokázat, že skrytá vada existovala již při koupi, ale projevila se až s užíváním domu.
„Reklamace domu sice není úplně jednoduchá, nicméně ve spolupráci s odbornými techniky lze jednoznačně prokázat, že skrytá vada existovala již v době, kdy se nemovitost prodávala. Pak už není problém po prodávajícím požadovat dodatečnou slevu, která je obvykle ve výši několika set tisíc korun,“ upozorňuje Kateřina Procházková, tisková mluvčí portálu Reklamacedomu.cz. Jednatel společnosti Zdravá nemovitost Michal Flachs k tomu dodává, že finanční odškodnění se u běžných vad nemovitosti pohybuje v rozmezí deseti až dvaceti procent z původní kupní ceny.
„Pokud se skutečně jedná o skrytou vadu, má kupující právo takovou vadu vytknout vůči prodávajícímu a žádat opravu, slevu z kupní ceny, v opravdu závažných případech odstoupit od smlouvy. Není-li mu vyhověno, může se obrátit na soud, musí pak ale unést důkazní břemeno,“ upozorňuje Lukáš Štrajt z právního oddělení společnosti M&M Reality.
Čísla z praxe
Právník z realitní kanceláře Sting Michal Novák k tomu říká: Ano, tuto problematiku řešíme a lze sledovat určitou vzestupnou tendenci. Dle mého názoru to souvisí se stále vetší informovaností v oblasti obchodování s nemovitostmi. Vzhledem k celkovému počtu obchodů se ale stále jedná o velmi nepatrný počet.
To potvrzuje i Jan Martina, oblastní ředitel pro Prahu společnosti M&M reality. „Tyto případy skutečně neřešíme moc často. U této problematiky je stěžení umožnit kupující straně, aby se seznámila s právním a technickým stavem nemovitosti. Nabídnout zájemci o nemovitost možnost prohlídky s technikem či specializovanou firmou, a tím zásadně eliminovat budoucí potíže spojené s případným odhalením skrytých vad. Je to v zájmu všech stran, tedy prodávajícího, kupujícího i zprostředkovatele,“ konstatuje Martina.
Smlouva jako základ
Podle slov Kateřiny Procházkové novým majitelům k úspěšným reklamacím pomáhají špatně sepsané kupní smlouvy, které neobsahují informace o faktickém stavu domu. Podle jejich slov musí prodávající odevzdat kupujícímu zakoupenou nemovitost ve stavu, který je přesně uveden v kupní smlouvě. Dost často ale smlouvy nic konkrétního neobsahují, protože zvykem realitek i prodávajících jednotlivců je využívat univerzální smlouvy, nebo si je dokonce stáhnout z internetu.
„Kupní smlouva, kterou se nemovitost převádí na kupujícího, je především závazkem obou stran daného obchodu. Strana kupující prohlašuje, že se seznámila s právním a faktickým stavem nemovitosti. Pro obě strany je nejvýhodnější, když jsou všechny nedostatky odhaleny předem. Z povahy věci je po právní stránce komplikované řešit skryté vady při prodeji nemovitosti, poněvadž nejsou v procesu prodeje nemovitosti zjevné, a pokud se vyskytnou, jsou odhaleny až následně,“ říká Lukáš Štrajt.
Pozor na účelové jednání
Někdy je reklamace nemovitosti prezentována jako cesta, jak si nemovitost zlevnit. Odborníci však varují. „Cestu bych v tom neviděl. Pokud je takový postup pro někoho cílem, pak se nejedná o seriózní jednání. Obě strany obchodu by měly k věci přistupovat zodpovědně. Nesnažit se s tím druhým lidově řečeno vyšplouchnout,“ říká Michal Novák.
„Využívat skryté vady účelově jako taktiku pro získání slevy se vůbec nemusí vyplatit. Protože pouze na samotné oznámení takové vady kupující žádnou slevu zpravidla nedostane. A v případě, že půjde do soudního sporu, mu hrozí, že prohraje. O to víc, když se bude skutečně jednat jen o účelové chování. V případě prohraného soudního sporu na základě znaleckého posudku může takový kupující nakonec ještě platit soudní výlohy,“ uzavírá Jan Martina.
