Pravidla expertů: Aby se investice do nemovitosti (pořád) vyplatila | E15.cz

Pravidla expertů: Aby se investice do nemovitosti (pořád) vyplatila

Jana Poncarová

I v nejisté koronavirové době se podle odborníků vyplatí kupovat investiční byty. Roste totiž poptávka po nájemních nemovitostech. Jak uvažovat nad návratností investice?

Nemovitost je pořád ještě ze strany investičních poradců i realitních makléřů vnímána jako rozumné uložení finančních prostředků. Poptávka po nemovitostech na prodej i pronájem je stále poměrně silná, zejména v Praze. V metropoli je navíc likvidita dobrých nemovitostí téměř okamžitá, což snižuje rizikovost investice. 

Pomoci rozhýbat realitní trh by mohlo i zrušení daně z nabytí nemovitosti. A to i přesto, že se zároveň prodloužila lhůta, po jejímž uplynutí už lze nemovitost prodat a neplatit daň z příjmu, z pěti let na deset. „Drobným rodinným investorům, kteří mají byty na pronájem a jako investici do budoucna, toto nijak nevadí. Ale ani investorům, kteří chtějí prodat dříve. Ti ocení, že neplatí daň na vstupu a po prodeji nemovitosti, která nabyla požadovanou hodnotu, obvykle kupují další, tudíž mají nový výdaj ovlivňující výši konečné daně z příjmu,“ říká Jan Martina z pražské pobočky společnosti M&M Reality.

Ideální výnos bytu je 7 procent

Klíčovou proměnou jsou v případě investic vždy finance a zvolená strategie. Při nákupu investiční nemovitosti je podle Joanny Samkové ze společnosti M&M Finance nejlepší, pokud má investor vlastní prostředky. „Když zvažuje investici s pomocí úvěru, doporučujeme, aby měl z vlastních zdrojů minimálně 50 procent kupní ceny. Navíc by měl disponovat i likvidní rezervou. Investor musí počítat s tím, že mu nájemník může odejít a že bude muset pokrýt náklady na úvěr, na fond oprav, energie a tak dále,“ dodává.

Podle Samkové je důležité pracovat s kupní cenou nemovitosti, která sice poslední dekádu roste, ale to nemusí trvat navždy. Pokud se má jednat o výhodnou investici, doporučuje, aby investoři pracovali s návratností formou pronájmů maximálně patnáct let. V případě bytu, který stojí 4 miliony korun, by mělo být možné stanovit nájem na 22 tisíc korun – takto by bylo dosaženo výnosu kolem 7 procent.

Trochu jiná je ale situace, kdy byt pořizuje rodina, která počítá s jeho budoucím využitím pro své potřeby – třeba jako startovací bydlení pro mladé nebo naopak bydlení ve stáří. „V takovém případě jde především o to, aby nájem pomohl rodině splatit hypoteční úvěr. A nemusí být tedy špatně, když kalkulujete s nižším výnosem. I tak je ale třeba dobře promyslet výši investice a návratnost, které lze v dané lokalitě a při atraktivitě konkrétní nemovitosti dosáhnout. Obecně lze říci, že roční výnos okolo 7 procent je skvělou investicí, ale velmi dobý je i výnos okolo 5 procent,“ dodává Jan Martina.

Důležité je vnímat realitu

Podle Hendrika Meyera, šéfa portálu Bezrealitky.cz by ale lidé neměli mít přehnaná očekávání. „Investice do nemovitosti je stabilní a tím pádem dlouhodobá záležitost, která si v prvních letech vyžádá celou řadu dalších investic. Návratnost pokrývaná nejčastěji z nájmů zároveň nemusí být v prvních letech tak vysoká, jak si leckteří vlastníci představují. Na čistě investiční nemovitosti zároveň specificky nahlíží také banky, které na základě toho mohou nabídnout výrazně kratší dobu splatnosti hypotéky,“ doplňuje.

Návratnost investice do bytu nebo domu pochopitelně ovlivňuje výše nájmu i to, jak rychle se daří hledat nové nájemníky. S tím má co do činění technický stav nemovitosti nebo lokalita. „Doporučujeme prověřovat kvalitu nemovitosti podle urbanistických indexů na základě dostupnosti, občanské vybavenosti v rámci celého životního cyklu nemovitosti, budoucího zhodnocení na základě vzniku například dopravních staveb, kvality ovzduší, ale také zelených koridorů a hyperlokálního klimatu. Jak se ukazuje, například v Praze tyto složky dokážou reálně zvýšit cenu nemovitosti o vyšší jednotky procent, jejich majitelé je však často do prodejní ceny nezohledňují,“ říká Hendrik Meyer.

Před a po koronavirové krizi

Praha, kde je nejvíce investičních bytů, pak má i svá další specifika – například je tu znatelná silná poptávka po nájemním bydlení. „V tuto chvíli se na nově inzerovaný pražský byt k pronájmu ozývá v průměru 10 až 15 zájemců, je-li výše činže správně nastavena, což je srovnatelný počet se začátkem března. Co se v posledních týdnech změnilo, je výše nájmu, za kterou jde pronajmout okamžitě, ta je zhruba o 10 procent nižší,“ uvádí Jan Martina.

Jinými slovy, lze dosáhnout i ceny jako před koronavirovou krizí, ale majitel pak bývá nucen déle čekat na solventního nájemníka. Je pak pro něho výhodnější nabídnout garsonku za 10 tisíc korun měsíčně, oproti původním 12 tisícům, a nepřicházet o celé měsíční výnosy.

Z investičního pohledu je pak zajímavé, že prémiové nemovitosti je nyní možné pořídit za lepších podmínek než na začátku roku, protože jejich cena klesla. Na druhou stranu i kvůli tomu začínají mizet z nabídky, jejich majitelé totiž čekají na lepší čas ke zhodnocení. Klesají ceny rodinných domů a stagnovat začínají i ceny městských bytů – ruku v ruce s přesunem Čechů do nájemního bydlení to může být zajímavá příležitost. „Třeba ve středních Čechách nyní budou ceny klesat.  Lidé totiž míří do pražských podnájmů nejvíce za posledních pět let,“ uzavírá Hendrik Meyer.

Autor: Jana Poncarová

Mzdová kalkulačka