Už jen pár dní budou banky žádosti o hypotéky posuzovat postaru. Nově se nastavuje limit pro celkové zadlužení, a to ve výši devítinásobku čistého ročního příjmu, a dále limit pro maximální objem splátek, takže součet splátek všech závazků nebude moci překročit 45 procent čistých měsíčních příjmů. Jaký je důvod těchto opatření?
Po zásadní změně z roku 2016, která regulovala možnost získání takzvaných stoprocentních hypoték, se od října začnou uplatňovat limity pro poměrové ukazatele příjmů a zadlužení. Další zpřísnění poskytování hypoték je reakcí České národní banky (ČNB) především na velmi vysoké ceny nemovitostí. Ty v tuzemsku rostly po většinu roku 2017 nejrychleji v celé EU, v průměru o 16 procent. Dle odhadů ČNB se zvyšuje také nadhodnocení cen bytů – ke konci roku 2017 činilo zhruba 14 procent.
Spirála se roztáčí
Ruku v ruce s růstem cen nemovitostí se samozřejmě zvedají i výše hypotečních úvěrů a také rizika pro finanční stabilitu domácností i finančních institucí. Dle ČNB tak přetrvávají podmínky pro roztáčení spirály mezi cenami nemovitostí a úvěry na jejich pořízení, kterou ČNB od roku 2016 označuje jako největší riziko pro domácí finanční stabilitu.
Jakmile skončí dobré časy, mohla by se kvůli růstu úrokových sazeb nebo nezaměstnanosti dostat nemalá část domácností do problémů se splácením úvěrů. V současnosti nicméně klientům bank, kterým končí fixace, nehrozí dramatický růst splátek.
„Oproti nejnižším sazbám jsme dnes asi o jeden procentní bod výše a na konci roku by sazby mohly vystoupat ke 3 procentům. Nárůst splátky 2milionové hypotéky s 30letou splatností při růstu sazby z 1,79 procenta na 2,89 procenta činí asi tisíc korun,“ komentuje situaci David Eim, místopředseda společnosti Gepard Finance.
Příznivý ekonomický vývoj pak společně se stále ještě nízkými úrokovými sazbami z úvěrů povzbuzuje vznik optimistických očekávání a zvyšuje ochotu domácností financovat výdaje prostřednictvím dluhu. V uplynulém roce navíc dle analýzy ČNB banky už poskytly významné procento hypotečních úvěrů, které ČNB považuje z hlediska ukazatelů schopnosti jej splácet z běžných příjmů za vysoce rizikové.
Preventivní opatření
„Podíl úvěrů se selháním bývá v dobách nejsilnějšího vzestupu ekonomiky velmi nízký. To je často mylně interpretováno jako důkaz, že jsou nízká i rizika s úvěry spojená. Ta však v takové situaci zpravidla nepozorovaně – a o to nebezpečněji – narůstají,“ vysvětluje guvernér Jiří Rusnok paradox finanční stability v dobrých časech.
„My se ale musíme dívat dopředu. Proto nás zajímá hlavně to, jak to bude se splácením vypadat, až dobré časy skončí. I když k tomu nemusí dojít brzy, jednou se to stane. Jakmile pak začnou růst úrokové sazby nebo nezaměstnanost, mohla by se nemalá část domácností dostat do potíží se splácením úvěrů, což by se následně negativně podepsalo na zdraví bank.“
Jak nejvýhodněji pořídit vlastní bydlení? Čtěte praktického průvodce. Magazín Chceš bydlet? objednávejte zde >>>
Menší byty, jiná lokalita
Od října tak někteří žadatelé na hypotéku nedosáhnou vůbec, pro řadu z nich pak tato regulace bude znamenat jistá omezení. „Řada klientů bude muset zvážit zejména velikost nemovitosti a lokalitu, ve které se nachází. Dá se předpokládat, že řada Čechů, kteří touží po vlastním bydlení, bude muset přemoci naši tradiční nechuť dojíždět za prací a budou muset pro bydlení volit menší nemovitosti na okrajích velkých měst nebo v dojezdové vzdálenosti těchto měst. Tento trend se už jasně zrcadlí v nabídkách developerů, kteří již zcela standardně začínají nabízet malometrážní byty ve velikosti pod 30 metrů čtverečních,“ uvádí Filip Hrubý, tiskový mluvčí České spořitelny.
Nové limity DTI a DSTI navíc mohou být značně omezující pro samožadatele nebo žadatele již zadlužené krátkodobými spotřebitelskými úvěry či kontokorentem. Pro rodiny s více dětmi se ale nejedná o významné omezení jednoduše z toho důvodu, že rodina je již limitována vlastními náklady domácnosti. „Významnější dopad na dostupnost hypoték nicméně má již déle trvající restrikce LTV,“ uzavírá David Eim.
Jak ČNB zpříšňuje hypotéky
ČNB začala zpřísňovat poskytování hypoték již v roce 2016, kdy znemožnila poskytování 100procentních hypoték. Postupně se maximální poměr mezi zástavní hodnotou nemovitosti a výší úvěru (LTV) snížil na současných 90 procent, přičemž podíl hypoték v pásmu LTV mezi 80 a 90 procent by neměl překročit 15 procent objemu všech poskytnutých hypotečních úvěrů. Od prvního října budou banky při poskytování hypoték muset zohlednit další doporučení týkající se poměrových ukazatelů příjmů a zadlužení, takzvaných DTI a DSTI.
Co je to DTI (Debt To Income)?
Jedná se o poměr sumy dluhů k výši ročních příjmů. Podle nového doporučení ČNB by DTI nemělo překročit hodnotu 9, což znamená, že žadatel o hypotéku by neměl dlužit více než devítinásobek svého čistého ročního příjmu. S příjmem 25 tisíc měsíčně tak bude možné získat hypotéku ve výši až 2,7 milionu, ale jen v případě, že nemáte jiné dluhy.
Co je to DSTI (Debt Service To Income)?
Jedná se o poměr celkového součtu všech splátek úvěrů vůči úhrnu příjmů žadatele. DSTI podle nového doporučení nesmí přesáhnout 45 procent. Při příjmu 25 tisíc korun měsíčně je tak možné splácet maximálně 11 250 korun a do této sumy se musejí vejít veškeré další případné splátky jiných úvěrů.
Zdroj: Gepard Finance
