Zdědili jste dům se sourozencem? Za šest měsíců může nastat scénář, kterého se všichni bojí

Odkázání nemovitosti dětem rovným dílem přináší mnohdy komplikace a nepříjemné situace. Menší problémy typu jak se provede drobná oprava a jak se bude financovat se většinou nějak vyřeší. Co když chce ale jeden ze sourozenců svůj podíl prodat nebo je v exekuci?

Spoluvlastníky nemovitosti se děti stávají nejenom při dědictví po rodičích, ale například i tehdy, když rodiče chtějí postupovat co nejspravedlivěji a dům jim za života darují napůl. Sourozenci jsou následně v katastru nemovitosti uvedeni jako spoluvlastníci dané nemovitosti se svým podílem. Když jsou sourozenci dva, pak každý vlastní polovinu, když tři, tak třetinu a tak dále. Takovéto spravedlivé rozdělení nemovitosti však může paradoxně vést ke zhoršení rodinných vztahů i ztrátě rodinného majetku.

Proč je vlastnictví ideální poloviny začátkem rodinných sporů

Při spoluvlastnictví nemovitosti je nutné mít na vědomí, že nemovitost není rozdělena tak, aby jeden spolumajitel vlastnil dvě místnosti a levou polovinu zahrady a druhý zbylé dvě místnosti a pravou polovinu zahrady. Dle legislativy platí, že každý spoluvlastník vlastní svůj podíl na každé části nemovitosti. Sourozenci se tak jednoduše řečeno dělí o každou cihlu.

Pokud mají dobré vztahy, domluví se a vše je v pořádku. Do finančních záležitostí však často zasahují například i jejich partneři či vzdálenější rodina a původně výborné sourozenecké vazby se pokazí.

Kamenem úrazu se velmi často stávají peníze a odlišné představy spoluvlastníků. Rozdílné finanční možnosti vedou k nepříjemným střetům ohledně rekonstrukcí a větších investic. Mnohdy ale stačí i banální dohadování o běžnou údržbu, které dokáže sourozence lidsky vyčerpat. Zdaleka nejsložitější je pak situace, kdy musí spolumajitelé pod jednou střechou rovnou i žít.

Darovat, nebo odkázat? Jedno z řešení může rodinu stát i desítky tisíc navíc

Bydlení

Kritický milník: Co se stane se spoluvlastnictvím po šesti měsících?

I když sourozenci nemovitost společně zdědí nebo obdrží darem od rodičů, neznamená to, že jejich spoluvlastnický podíl musí být trvalý. Každý z nich může svůj podíl prodat. Důvody bývají různé – potřeba finančních prostředků, touha pořídit si nemovitost pouze pro sebe a podobně.

V této souvislosti je vhodné připomenout, že předkupní právo pro spoluvlastníky, tedy i sourozence, platí pouze šest měsíců od dědictví (v případě darování předkupní právo nevzniká). Jakmile tato lhůta uplyne, může jeden ze sourozenců svůj podíl volně nabídnout na trhu. Ten druhý se tak ocitne v nepříjemné situaci, kdy mu reálně hrozí spoluvlastnictví s úplně cizím člověkem.

Nabízelo by se sice, že jeden sourozenec podíl od druhého prostě odkoupí, nicméně to často není možné. Běžným důvodem bývá nedostatek peněz, nebo se nedokážou dohodnout na částce. Zatímco prodávající má pocit, že šel pod cenu, kupující si naopak myslí, že zaplatil příliš mnoho.

Jediná exekuce v rodině může znamenat definitivní ztrátu domova

Dalším obávaným scénářem pro sourozenecké vztahy i osud samotné rodinné nemovitosti je exekuce uvalená na jednoho ze sourozenců. Jejím předmětem totiž může být i spoluvlastnický podíl, který tak skončí v nedobrovolné dražbě. Sourozenec se samozřejmě může dražby zúčastnit, úspěch však závisí na jeho finančních možnostech.

Exekučních dražeb se navíc velmi často účastní spekulanti s jasným cílem – vydělat na vzniklé situaci. Jejich taktika je jednoduchá: jakmile podíl získají, podají k soudu žalobu na zrušení a vypořádání spoluvlastnictví. Občanský zákoník (konkrétně § 1140) jim totiž hraje do karet, protože říká, že nikdo nemůže být nucen ve spoluvlastnictví setrvávat. Následně se rozehraje jeden z těchto scénářů:

1. Rozdělení nemovitosti, pokud je to možné (zpravidla však přichází do úvahy pouze u pozemků).
2. Výkup nemovitosti jedním ze spoluvlastníků, který k ní má „větší vztah“, což je zpravidla původní spoluvlastník. Cena je však určena dle znaleckého posudku, který bývá na vyšší částku, než byla pořizovací cena v rámci exekuce, takže spekulant finančně vydělá.
3. Prodej celé nemovitosti a rozdělení výnosu dle spoluvlastnického podílu, což pro původního spoluvlastníka také nemusí být ideálním řešením.

Tři alternativy spoluvlastnictví, které zachrání majetek i rodinné vztahy

Všem těmto problémům se lze naštěstí vyhnout, a to často už prozíravým krokem samotných rodičů. Samozřejmě to automaticky neznamená, že spoluvlastnictví nemovitosti sourozenci je za každých okolností špatně – v mnoha rodinách funguje bez potíží a všichni jsou spokojeni. Výše popsaná rizika jsou ale reálná. Jak jim tedy předejít a jaké existují alternativy spoluvlastnictví?

1) Nemovitost prodají sami rodiče

Nemovitost, ve které rodiče nebydlí, sami prodají a peníze rozdělí mezi děti rovným dílem. Případně si mohou rodiče část peněz sami ponechat a v důchodu si finančně přilepšit.

2) Nemovitost darují rodiče jednomu dítěti za jasných podmínek

Darování nemovitosti jen jednomu potomkovi dává smysl například tehdy, když má jeden ze sourozenců k rodinnému domu silný citový vztah a chce v něm žít. Důležitá je v tomto případě otevřená komunikace. Rodiče by měli s dětmi probrat, jak budou ostatní sourozenci kompenzováni. Pravidla vyplacení, tedy kolik a do kdy obdarovaný zaplatí ostatním, je pak nutné ošetřit písemnou smlouvou, aby v budoucnu nevznikly zbytečné spory.

3) Nemovitost prodají sourozenci

V případě získání nemovitosti v rámci dědictví je pro sourozence často nejlepší, když nemovitost prodají a o finanční výtěžek se rozdělí mezi sebou rovným dílem.

Zdědili jste majetek? Pozor na nečekané poplatky, oznamovací povinnost i falešné notáře

Servis

Ačkoliv se odkázání či darování majetku rovným dílem jeví na první pohled jako to nejspravedlivější řešení, v praxi se ukazují jeho limity. Zvolení jedné z uvedených alternativ je tak způsobem, jak rodinný majetek uchránit před případným znehodnocením.