Družstevní bydlení bylo velmi populární „za socíku“. Po roce 1989 zájem opadnul a lidé se zaměřili spíše na vlastnické bydlení. V posledních letech však družstevní bydlení zažívá comeback. Jeho návrat na výsluní zařídili především developeři, kteří přichází s nabídkou výhodného financování nových bytů na principu družstevního bydlení. Hned zkraje je ale třeba upozornit, že financování družstevního bydlení není tak jednoduché, jako bytu do osobního vlastnictví.
Proč? Jak jsem před pár dny vysvětloval i v rádci Zlaté koruny na www.penizevrousce.cz, je to složitější hlavně proto, že hypotéka je úvěr, který musí být - a to vždy bez výjimky – zajištěn zástavním právem k nemovitosti. A družstevní byt jako zajištění využít prakticky nelze. Hovorově sice říkáme „koupě družstevního bytu“, ale to není zcela přesné. Nejedná se totiž o koupi, ale „pouze“ o převod členského podílu. Nabyvatel se nestává majitelem družstevního bytu – ten je stále vlastněn družstvem – ale stává se členem družstva a má právo byt užívat.
Proč platit za něco, co nebude moje? Pomocí družstevního bytu si lze zajistit bydlení levněji, než koupí obdobného bytu do osobního vlastnictví.
Ovšem v případě, že klient má k dispozici jinou vhodnou zástavu (třeba poskytnutou od rodičů), lze družstevní byt financovat zcela standardní hypotékou. S vhodnou zástavou a dostatečnou bonitou by klient neměl narazit na žádný nepřekonatelný problém.
Předhypoteční úvěr může být pohoda (ale nemusí)
Pokud klient nemá jiné vhodné zajištění, může existovat řešení tehdy, že se u družstevního bytu, který chce financovat, plánuje v dohledné době převod do osobního vlastnictví. Potom banka může poskytnout tzv. předhypoteční úvěr (není to ještě hypoteční úvěr, protože není zajištěný) a po převodu vlastnictví bytu na klienta se tento předhypoteční úvěr nahradí řádnou hypotékou. Banky však požadují, aby k převodu do osobního vlastnictví došlo do jednoho, maximálně dvou let. Po tuto dobu je úvěr úročen sazbou, která zohledňuje fakt, že úvěr není zajištěn a zvýšené riziko banky se tak v úrokové sazbě významně projeví.
Zesplatnění úvěru jako noční můra
Pokud by se převod z nějakého důvodu nerealizoval, nastane docela velký problém, který v nejhorším případě může vést až k zesplatnění úvěru. Zesplatnění úvěru v praxi znamená právo věřitele požadovat po dlužníkovi jednorázové vrácení nesplacené dlužné částky. Dlužník je pak povinen ve stanoveném termínu doplatit celý zůstatek úvěru, což v některých situacích může být doslova likvidační.
Banky nemají zájem k těmto hraničním opatřením přistupovat unáhleně a snaží se nelézt pro obě strany přijatelné řešení. Ovšem v případě, kdy klient dlouhodobě svůj úvěr nesplácí nebo neplní jiné důležité podmínky dohodnuté v úvěrové smlouvě, nezbývá, než situaci řešit třeba i těmito nepopulárními kroky.
Stavebko – řešení jednodušší, ale také dražší
Existují však i další vhodná řešení. Jsou jimi produkty stavebních spořitelen. Tři z nich mají přímo pro financování družstevního bydlení vytvořeny speciální produkty a podmínky. Tímto způsobem lze zajistit při splnění odpovídajících podmínek poměrně vysoké úvěry. U jedné ze stavebních spořitelen dokonce až 3,5 milionu korun.
Jde o úvěry účelové, ale nezajištěné, takže převod pořizovaného bytu do osobního vlastnictví v tomto případě není nutný. Nezajištěný úvěr je však vždy pro banku rizikovější než zajištěný, a je tedy dražší. Úrokové sazby těchto úvěrů u stavebních spořitelen aktuálně začínají na roční úrokové sazbě 3,89 procenta, ale spíše je třeba počítat se sazbou i znatelně přes 4 procenta.
Družstevní bydlení tedy každopádně při splnění některých podmínek financovat úvěrem lze. Nicméně záleží na všech souvisejících okolnostech. Tento úvěr je třeba zvažovat snad ještě víc, než u klasických hypoték, kdy si půjčujeme na byt do osobního vlastnictví.
Autor je člen Finanční akademie Zlaté koruny, Gepard finance.
Zlatá koruna již 19 let pořádá soutěž finančních produktů, které hodnotí téměř 400 členná nezávislá Finanční akademie, organizuje odborná ekonomická a finanční fóra, provozuje finanční portál se srovnávačem www.zlatakoruna.info a rádce www.penizevrousce.cz.
