Od počátku letošního července se výrazně omezuje kontroverzní předkupní právo k nemovitostem, které do zákona zavedla novela před čtyřmi lety. Majitelé bytů s garáží nebo sklepem, kteří plánují svůj byt prodat, si mohou oddechnout.
Komu předkupní právo komplikovalo život
V podstatně se v důsledku této novely vrátíme k právnímu režimu zavedeného novým občanským zákoníkem.
„Praxí bylo znovuzavedení předkupního práva v tak široké míře rozsáhle kritizováno jakožto příliš omezující a v podstatě jdoucí proti základním právům v nakládání s majetkem, zejména za situace, kdy ke vzniku spoluvlastnictví došlo z vůle stran stojících na obou stranách převodu,“ podotýká advokát Oliver Uraz z advokátní kanceláře Arrows.
Předkupní právo v současnosti vzniká spoluvlastníkům podílů na nebytových jednotkách, tedy typicky na garážích a sklepních prostorách, pokud dochází nejen k jejich prodeji, ale i bezúplatnému převodu (například v důsledku darování).
„Garážové stání je totiž často vymezeno jako spoluvlastnický podíl na jedné velké nebytové jednotce, kterou je garáž. Všichni ostatní vlastníci garážových stání tak mají k převáděnému garážovému stání předkupní právo,“ vysvětluje Jan Eiseireich, vedoucí právník portálu svjpravnik.cz.
Vodítkem je tedy vymezení sklepu či garáže v prohlášení vlastníka a zápis v katastru nemovitostí. Pokud je garážové stání nebo sklepní kóje součástí společných prostor, k nimž mají sousedé užívací právo, předkupní právo naopak nevzniká. „Ač zde jde také o určitou formu spoluvlastnictví, je spoluvlastnictví na společných prostorách nerozdělitelně spjato s jednotkou, respektive je její zákonnou obsahovou náležitostí,“ upřesňuje Eisenreich.
Sousedů, kterým je nutné podíl k odkupu nabídnout, mohou být v bytových domech desítky. „Správný postup je přitom takový, že nejprve uzavřete kupní smlouvu se zájemcem o vaši nemovitost, poté musíte o uzavření smlouvy informovat všechny ostatní spoluvlastníky a vyzvat je, aby své předkupní právo uplatnili,“ upozorňuje Tereza Drastichová, advokátka Sedlakova Legal.
U všech sousedů je pak nutno uchovat doklad o tom, kdy jim byla informace a výzva doručena, neboť své předkupní právo mohou do tří měsíců od tohoto data uplatnit. V případě, že by se prodávající pokusil sousedy obejít, hrozilo by mu, že v tříleté promlčecí lhůtě napadnou převod podílu na nebytové jednotce u soudu.
Omezené předkupní právo u dědiců
Od počátku července zůstává předkupní právo v omezeném rozsahu tam, kde se nemohli spoluvlastníci nabytí do spoluvlastnictví od počátku ovlivnit. „Typicky jde například o dědění, a to navíc po omezenou dobu šesti měsíců od nabytí do spoluvlastnictví,“ upřesňuje Drastichová. „I v takových případech bude možné se předkupnímu právu vyhnout. Bude pouze nutné s dalším prodejem počkat právě po uplynutí šesti měsíců od nabytí spoluvlastnického podílu,“ dodává advokáta. Zatímco nyní je třeba spoluvlastníky k uplatnění předkupního práva vyzvat, ponovu tak postačí pouze počkat, než uplyne uvedená šestiměsíční doba.
U smluv uzavřených doposud stále předkupní právo stále trvá
Na předkupní práva, která vznikla do konce června letošního roku, se uplatní dosavadní právní úprava. Pokud tedy převodce nenabídnul podíl na garáži nebo sklepních prostorech sousedům, budou se moci svého práva u soudu ještě tři roky domoci.
Promlčecí lhůta začíná běžet od zápisu převodu do katastru nemovitostí. „Rozhodujícím okamžikem pro určení režimu je moment, kdy dospěje povinnost nabídnout spoluvlastníkovi podíl k odkupu, tedy například okamžikem uzavření kupní smlouvy,“ uzavírá Uraz s tím, že pokud někdo uvažoval o prodeji bytu s garáží nebo sklepem a chtěl se vyhnout martyriu okolo předkupního práva, počkat do 1. července se mu rozhodně vyplatilo.
