Zřízení práva nezbytné cesty: Rozhodnutí Ústavního soudu potěší majitele nemovitostí bez přístupu

.

. Zdroj: Unsplash

Ústavní soud ČR se v rozhodnutí z ledna letošního roku zastal majitelů rekreační nemovitosti. Vyslovil, že nabytí nemovitosti bez přístupové cesty nelze považovat za hrubou nedbalost a nabyvateli tak nelze odpírat právo na zřízení věcného břemene nezbytné cesty.

Koupě nemovitosti bez přístupové cesty s sebou nese určitá rizika. Cesta vedoucí k pozemku je často buď místní, anebo účelová komunikace – ve smyslu zákona o pozemních komunikacích. Zatímco místní komunikace ze zákona patří obci, účelové komunikace mohou být v soukromém vlastnictví.

Právo stezky a cesty

Pokud je přístupová cesta v soukromém vlastnictví, anebo jediný přístup na pozemek vede přes pozemek jiného vlastníka, lze situaci řešit zřízením služebnosti stezky (umožňující právo chodit) a služebnost cesty (zahrnující právo jízdy). Služebnosti jsou věcnými břemeny, která se zapisují do katastru nemovitostí.

Služebnosti lze zřídit na základě smlouvy, anebo rozhodnutím soudu. Zákon jako podmínku zřízení práva nezbytné cesty soudem stanoví dvě základní podmínky. Jsou jimi chybějící přístupová cesta a existence nemovitosti, k níž se právo zřizuje. Za zřízení práva nezbytné cesty musí vlastník nemovitosti vlastníkovi pozemku poskytnout přiměřenou náhradu.

Ani za náhradu ale soud nezbytnou cestu nepovolí, pokud by škoda na pozemku souseda převýšila výhodu nebytné cesty, anebo tehdy, když o nezbytnou cestu vlastník žádá jen za účelem pohodlnějšího spojení. „Způsobil-li si nedostatek přístupu z hrubé nedbalosti či úmyslně ten, kdo o nezbytnou cestu žádá,“ soud též nezbytnou cestu nepovolí, stojí v ustanovení § 1032 odst. 1 písm. b) občanského zákoníku.

Koupě nemovitosti bez přístupové cesty jako hrubá nedbalost?

Zakoupení domku bez přístupové cesty bylo doposud rizikové. „Zohlednit je nezbytné především, jak se nabyvatel zajímal o existenci přístupu k nemovité věci, zda nabyvatel věděl o absenci přístupu či zda o něm vědět měl, jak nabyvatel naložil s informací o absenci přístupu, zda se nabyvatel pokusil přístup zpravidla již před nabytím nemovitosti získat, a zda bylo reálné docílit povolení cesty jednáním nabyvatele,“ uvedl Nejvyšší soud v usnesení sp. zn. 22 Cdo 3242/2015.

V tomtéž usnesení Nejvyšší soud podotýká, že je třeba mít na paměti, že podmínkou v § 1032 odst. 1 písm. b) nemá být sankcionováno to, že „někdo nabyl nemovitou věc bez přístupu, nýbrž především ta okolnost, že nabyvatel se lehkovážně spoléhal na to, že mu bude přístup k pozemku po jeho nabytí umožněn sousedy, či povolen soudem, přičemž se nepokusil si přístupu zajistit před nabytím nemovité věci sám, ačkoliv tak nepochybně učinit mohl.“

Nový pohled Ústavního soudu

V lednu letošního roku vydal Ústavní soud nález č. II. ÚS 1587/20. V řešeném případě stěžovatelé pořídili rekreační nemovitost v Železné Rudě. Nemovitost stojí na cizím pozemku a je bez přístupové cesty, o čemž nabyvatelé věděli. Dalším problémem je, že se nemovitost nachází v Chráněné krajinné oblasti Šumava, z čehož vyplývá také zákaz vjezdu motorových vozidel. Podle soudu prvního stupně a soudu odvolacího rozhodlo to, že se vlastníci nemovitosti nepokoušeli zajistit si přístup k chatě před jejím nabytím, což byla z jejich strany hrubá nedbalost. Nejvyšší soud dovolání pro nepřípustnost zamítl.

Ústavní soud v nálezu konstatoval, že samo nabytí nemovitosti bez spojení s veřejnou cestou nelze – zejména s ohledem na historický vývoj právní úpravy pozemkového vlastnictví – považovat za projev hrubé nedbalosti. Stavby stojící na cizím pozemku nebo bez přístupové cesty, jsou totiž v Česku velmi časté.

„Za situace, kdy stát po desítky let toleroval vznik takových majetkových poměrů, se jeví nespravedlivé, jestliže nyní neproporcionálně odpírá vlastníkům nemovitostí s nedostatečným přístupem ochranu vlastnického práva prostřednictvím zřízení věcného břemene nezbytné cesty,“ stojí v nálezu Ústavního soudu. Věc se nyní vrací zpět k soudu prvního stupně, který se výkladem Ústavního soudu musí řídit.