Trendy v investičních bytech: Nájem táhne, investoři mládnou | E15.cz

Trendy v investičních bytech: Nájem táhne, investoři mládnou

Jana Poncarová

Kdo nedosáhne na vlastní bydlení, odchází do podnájmu. Tento segment realitního trhu podle expertů sílí a představuje tak zajímavou investiční příležitost.

Hypoteční sazby sice poklesly a noví majitelé bytů se zbavili zátěže platit čtyřprocentní daň z nabytí nemovitosti, ale někteří lidé kvůli současné situaci na půjčku na bydlení nedosáhnou. A tak míří do nájmu. Další zajímavou skupinou, na kterou míří majitelé investičních nemovitostí, jsou studenti. Ty mohou mít o pronájem malý bytů ve studentských městech větší zájem, protože bydlet hromadně na kolejích nemusí být ještě nějakou dobu bezpečné.

Z nájemního trhu ale naopak vypadávají nemovitosti ke krátkodobým pronájmům. Turistický ruch je totiž ochromen. Některé z těchto bytů se majitelé rozhodli prodat, jiné v současné době zvyšují zejména v Praze ceny nájmů, protože jde o luxusnější byty. I ty ale mají šanci získat dlouhodobého nájemníka. Vše záleží na dobře propočítané výši nájemného.

Investice do nemovitosti má dlouhodobou návratnost, kterou mohou zhoršit především dlouhodobé faktory. Na druhou stranu, jde obecně o nejrychleji rostoucí segment na finančním trhu. „Mnoho našich klientů si uvědomilo, že musí lépe pracovat s volnými finančními prostředky, tvořit si rezervy a myslet na budoucnost,“ říká Joanna Samková, ze společnosti M&M Finance.

Nájemní byt i druhý domov

Lokalita je u investičního bytu rozhodují – tak tomu bylo vždy. „V současné době bych se rozhlížel po lukrativních místech, zejména ve městech s vysokými školami nebo v jejich blízkém okolí. Takovými městy jsou Plzeň, Ostrava, Olomouc, Hradec Králové nebo Pardubice. Studenti, kteří se do těchto lokalit stěhují, udávají trh do pohybu častou výměnou bytů,“ konstatuje Viktor Mejzlík z projektu GarantovanyNajem.cz. I z tohoto důvodu se mezi nájemními byty daří hlavně garsoniérám nebo bytům o dispozici 1+kk nebo 2+kk do 50 metrů čtverečních.

Tahounem v oblasti investičních bytů je vedle krajský studentských měst především Praha a spolu s ní i Středočeský kraj. „Zpomaluje proud lidí, kteří šli hledat bydlení za hranice Prahy především kvůli ceně. To může už za pár měsíců zlevnit středočeské nemovitosti, které se stanou dobrou investiční příležitostí. Pokračujícím trendem jsou investice do chat a chalup, které i díky karanténním opatřením nabírají na rychlosti,“ nabízí vhled do dalších segmentů realitního trhu Hendrik Meyer, šéf portálu Bezrealitky.cz.

Spolu s koronavirovou krizí se podle Hendrika Meyera zvýšila dostupnost nájemního bydlení a do nájmů teď míří nejvíce lidí v historii. Češi se navíc chalupy naučili sdílet, což jim vytváří zcela nové příležitosti pro vedlejší příjmy. Rozvíjí se i trend takzvaných druhých domovů, tedy investic do komfortních objektů, kam se může na čas přesunout celá rodina.

Majitelé bytů mládnou

Současně se proměňuje i skladba investorů, tedy majitelů bytů. Z interních statistik společnosti GarantovanyNajem.cz vyplývá, že se mezi investory objevuje mladší generace, která vyrovnává stávající – a stále dominantní – ročníky 1970 až 1985. „Obecně je ale největší skupina majitelů průměrně ve věku 35 až 45 let,“ doplňuje Viktor Mejzlík.

Zcela opačný trend přetrvává v hlavním městě, kde průměrný věk majitelů investičních bytů stoupá. Podle Viktora Mejzlíka je tomu především z důvodu výrazně vyšších cen nemovitostí: „Pro mladé lidi se pražské byty stávají čím dál nedostupnějšími. Když už se rozhodnou pro koupi, většinou se nejedná o investici, ale o prostor k vlastnímu bydlení a pro rodinu. Pořídit si investiční byt za současných podmínek se mladším zájemcům v Praze většinou nevyplatí.“

3 500 za každý milion

Ať už investor pořizuje byt v krizi nebo čeká na lepší období, vždy je nutné počítat. Alfou a omegou je cena, která je určená stářím nemovitosti nebo lokalitou. „Pokuste se určit obvyklou cenovou hladinu nemovitosti, třeba rešerší. Pokud se nemovitost svou cenou vyloženě neodchyluje, má jasně popsané případné nedostatky, lokalita vám vyhovuje s ohledem na budoucí rozvoj, hlučnost nebo občanskou vybavenost, pak to může být zajímavá investice,“ vysvětluje Hendrik Meyer.

Dobře stanovená cena pronájmu vzhledem ke kupní ceně nemovitosti by pak podle Viktora Mejzlíka měla z každého investovaného milionu přinést minimálně 3 500 korun měsíčního nájmu. „Je totiž nutné počítat nejen se splátkami hypotéky, kterou si majitel pro koupi nemovitosti sjednal, ale právě i s případnou rekonstrukcí, údržbou a menšími opravami,“ uzavírá.

Autor: Jana Poncarová
 

Mzdová kalkulačka