Jak na hypotéku: Jakou nyní volit fixaci a kdy se vyplatí přestup jinam | E15.cz

Jak na hypotéku: Jakou nyní volit fixaci a kdy se vyplatí přestup jinam

onk

Sdílet na Facebook Messenger Sdílet na LinkedIn
Vstoupit do diskuze
1

Hypotéka představuje pro většinu lidí největší úvěr, k jakému se v životě zavážou, je také zpravidla úvěrem s nejdelší splatností a mnohdy také jedinou cestou k vlastnímu bydlení. Není tedy divu, že vyvstává spousta otázek. 

Hypotéka je dlouhodobý účelový i neúčelový úvěr určený na nákup nemovitosti, který je vždy zajištěn zástavním právem k nemovitosti. Ve většině případů zájemci žádají o hypotéku na nemovitosti sloužící k bydlení a nacházející se na území České republiky. Výše hypotečního úvěru se většinou pohybuje v řádech milionů, a proto je nutné, aby byl zajištěn. Obvykle se k zajištění hypotéky využívá právě nemovitost, kterou úvěrem financujete. Do zástavy však můžete dát i jiný byt, dům či pozemek.

Hypotéka není neměnný produkt. Vzhledem k její délce, kdy maximální splatnost může dosáhnout i na třicet let, můžete provádět změny. Kupříkladu banky umožňují mimořádné splátky, doplacení úvěru při konci fixačního období či snížení splátek prostřednictvím prodloužení splatnosti.

Konkrétní podmínky i úrokové sazby se pak liší dle jednotlivých bank.

„Při výběru hypotéky je důležité vždy prostudovat a pečlivě srovnat vlastnosti a podmínky hypotečního úvěru. Nejde jen o výši částky, kterou si klient bude moct půjčit, ale především jaké jsou podmínky pro splácení hypotéky,“ říká Petra Skrbková, šéfka hypotečních úvěrů ve Spořitelně s tím, že klíčové je dbát na výši měsíční splátky, která by neměla překročit 40 procent čistého příjmu domácnosti. „Výhodnější podmínky lze například získat při financování udržitelného bydlení.“ Dodává Skrbková  

Na jak vysokou hypotéku dosáhnete  

Základní podmínkou pro získání hypotéky je dostatečný a pravidelný příjem. Platí, že čím víc vyděláváte, tím větší hypotéku můžete získat. Má to ale svá omezení:

  • Půjčka může být maximálně ve výši 90 procent zástavní hodnoty nemovitosti (Platí pro žadatele do 36 let), pokud si nemovitost pořizují k vlastnímu bydlení.
  • Dostanete úvěr maximálně ve výši 9,5 násobku ročního příjmu domácnosti. Například pokud jako partneři vyděláváte dohromady 50 tisíc korun čistého měsíčně, váš strop je 4 950 000 korun.
  • Omezená je i výše maximální měsíční splátky, a to na 50 procent z měsíčního příjmu domácnosti. Do nejvyšší povolené splátky se započítává jak hypotéka, tak vaše ostatní půjčky a závazky. Na co všechno si můžu vzít hypotéku?  

Hypotéku si nemusíte brát zdaleka jen na nákup nového bytu nebo domu. Když máte nemovitost, kterou můžete ručit, není problém si půjčit na:

  • stavbu nového nebo přestavbu stávajícího domu;
  • rekonstrukci a vybavení bydlení;
  • chatu nebo chalupu; pozemek, který má status stavební parcely;
  • refinancování stávající hypotéky a dalších půjček souvisejících s bydlením.

Financovat je možné také rekonstrukci nebo koupi bytu za účelem pronájmu. Setkat se však můžete také s hypotékami neúčelovými, které můžete využít na cokoliv. Tomuto typu hypotéky se říká tzv. americká hypotéka, ale stejně jako u klasické hypotéky je potřeba za tento úvěr ručit nemovitostí.

Jakou fixaci zvolit?

Při sjednání hypotečního úvěru si současně volíte i délku fixace – tedy dobu, po jakou se vám nebude měnit úroková sazba. Dlouhodobě jsou nejoblíbenější pětileté a tříleté fixace. I když v době nízkých sazeb lidé častěji volili i sedmileté, osmileté a víceleté fixace. Sazby byly totiž tak výhodné, že se delší fixace vyplatily.

  • Naproti tomu existuje i plovoucí (variabilní) úroková sazba – pohybuje se proměnlivě dle vývoje na trhu. Může se pak často výrazně měnit výše splátek. Tato varianta proto není mezi klienty oblíbená a je využívána minimálně.

Při aktuálních úrokových sazbách je podle některých názorů rozumné fixovat na více než 5 let. „I to je hodně. Doporučil bych fixaci do 3 let,“ reaguje Jan Brejl, obchodní ředitel finanční skupiny Partners. Zkrátka nyní si klienti  připlatí, ale po uplynutí další fixace, třeba za pět let, může být zase všechno jinak a sazby mohou být nízko. Splátka hypotéky se pak zase sníží. Podle České spořitelny může být zase naopak vhodnější zvolit delší fixaci, díky které jednak klient získá lepší úrokovou sazbu (oproti kratším sazbám), zároveň jistotu v podobě výše splátek v dalších letech.

Pokud by se však klient měl nyní dostat do problémů kvůli příliš vysoké výši nové splátky, existuje hned několik cest, jak z toho ven. „Řešením může být úprava splatnosti hypotéky, nastavení služby variability splátek, která umožňuje odklad splátek, resp. přerušení splácení. Klientům rovněž nabízíme službu Pojištění schopnosti splácet hypotéku pro případy, kdy se dostanou do pracovní neschopnosti, ztratí zaměstnání, apod.,“ vyjmenovává Petra Skrbková, šéfka hypotečních úvěrů v České spořitelně.

Konec fixace si žádá průzkum nabídek

Před koncem fixace se vyplatí včas zajímat o úrokovou sazbu na další období. Od banky obdržíte vyrozumění o navrhované výši úrokové sazby na další fixační období minimálně 3 měsíce měsíce před datem ukončení fixace.

O novou sazbu se tak zajímejte ideálně nejméně tři až čtyři měsíce předem. Včasným řešením si můžete vyjednat o něco lepší podmínky.

Kdy se vyplatí přestup k jiné bance

Při refinancování hypotéky (přechod jinam po konci fixace) je nutné sledovat kromě výše úrokové sazby i ostatní podmínky. Výhodnější úroková sazba je totiž u řady bank podmíněna sjednáním dalšího produktu, který už nemusí být vždy výhodný. Spolu s hypotékou je například třeba uzavřít pojištění schopnosti splácet, což ale může zásadně pomoci v situacích, kdy zjistíte, že můžete mít problém s vaším finančním hospodařením

„Vyplatí se zvážit veškeré parametry a vše dopředu propočítat. Kvůli úspoře ve výši několika málo tisíc za pět let se refinancování mnohdy řešit nevyplatí. V některých případech je výhodnější přijmout i o něco horší úrok, pokud například vím, že banka umožňuje refinancování hypotéky mimo fixaci bez sankcí, nabízí špičkový proklientský servis nebo u ní využívám další finanční produkty. Vždy záleží na osobních preferencích,“ dodává Veronika Hegrová z hyponamiru.cz.

Lze prodat byt s hypotékou či úvěr převést?  

Dům nebo byt s hypotékou dnes prodáte stejně jednoduše, jako kdybyste na něm žádnou hypotéku neměli. Banka musí s prodejem nemovitosti souhlasit, takže jde obvykle jen o formalitu. A pak už prodeji nic nebrání:

  • Nemovitost můžete prodat „za hotové“ a získanými penězi hypotéku předčasně splatit. U hypoték sjednaných po 1. 12. 2016 to není problém, poplatky za předčasné splacení jsou minimální.
  • Další variantou je, že si nový kupující vezme novou hypotéku, kterou splatí vaší hypotéku. Pokud si kupující vezme hypotéku ve stejné bance, je pravděpodobné, že nebude platit ani poplatek za předčasné splacení.
  • Nebo převedete hypotéku na nového majitele (kupujícího), který splňuje všechny potřebné podmínky. Převod hypotéky nestojí víc než pár tisíc. 
Autor: onk

Mzdová kalkulačka

Newslettery