Situace na trhu s nemovitostmi se během posledního roku otočila o 180°. Zatímco před rokem vše, co makléři nabrali, tak se prodalo, nyní je situace opačná. Nemovitostí v nabídkách přibývá rychlým tempem, avšak kupující nikde. Trh s nemovitostmi dosáhl svého vrcholu. Z dat Videobydleni.cz vyplývá, že se nyní nacházíme již za vrcholem a nyní nás čekají korekce u různých kategorií.
„Například u panelákových bytů před rekonstrukcí můžeme čekat až 30procentní propad, a to už na jaře příštího roku. Již dnes evidujeme u této kategorie 15propad propad u nabídkových cen. Realita je ještě minimálně o 5procent níže. Prodávající ještě přímo na prohlídce musí slevovat ze svých požadavků. Nastala doba, kdy všechny trumfy má kupující. Trend je takový, že pokud prodávající nesleví nyní a bude chtít zvolit vyčkávací taktiku, může se stát, že v budoucnu za svou nemovitost dostane ještě méně,“ vysvětluje Jakub Veverka, hlavní ekonom Videobydleni.cz.
Prodávejte teď, bude hůř!
S prodejem své druhé, třetí nemovitosti nyní není radno otálet, nebo vyčkávat. Z dat realitního portálu VideoBydleni.cz vyplývá, že nabídek na prodej bytů vzrostl v 3Q 2022 o 34 procent mezikvartálně.
Zároveň se rapidně snížila poptávka pro nákupu bytu až o 75 procent. Z těchto čísel vyplývá, že kupující již nyní nechtějí akceptovat nabízené ceny. V metropolích navíc vychází levněji pořídit si nájemní bydlení než čerpat hypotéku.
Lidé nákup nemovitosti odkládají
„Přibývá lidí, kteří i když mají hotovost, nebo dosáhnou v současné době na hypoteční úvěr, nechtějí akceptovat současné ceny a raději jdou dočasně do nájemního bydlení. Znamená to další impuls pro již tak vysokou poptávku po nájmech. Dle našich dat vyplývá, že nájemní bydlení zaznamenalo až trojnásobný meziroční nárůst poptávky. Pro nájmy nyní platí to samé pravidlo, jako před rokem u prodejů. Co se nabere, to se pronajme. Až 35 procent poptávky po nájemním bydlení představují ti, kteří odkládají pořízení nemovitosti do budoucna, což dále vytváří prostor pro další korekci na trhu,“ dodává Veverka.
Ceny pozemků vzrostou
Jediné pozemky ze všech kategorií nečeká korekce. Kvalitních pozemků je velmi málo, a proto u pozemků očekáváme růst do 10 procent.
„V kategorii bytů vidíme prostor pro korekci do jara příštího roku až o 30 procent. Samozřejmě záleží vždy na kvalitě a lokalitě. U kvalitnějších nemovitostí vidíme pokles na úrovni 10-15 procent. Pokles poptávky v tomto segmentu je až o 80 procent meziročně,“ vysvětluje Veverka.
Developerský trh má svá specifika
Kategorie developerských projektů je svým způsobem specifická. Cenu si určují developeři a těm se slevovat ze svých požadavků nechce. Propad by silně ukrojil z jejich marží. Uvidíme, jak se situace v tomto segmentu vyvine. Nejvíce předpokládaný vývoj je, že developeři začnou tyto byty nabízet k pronájmu, což se již v některých lokalitách děje. Již dnes můžeme vidět různé marketingové kampaně – „vybavení bytu zdarma“ atd.
Makrookénko dalšího vývoje
Situace v makru nevypadá vůbec dobře. Inflace na úrovni 18 procent, rostoucí ceny energií, negativní výhled války na Ukrajině, liknavá ČNB.
„Podniky, které jsou závislé na energiích budou mít problémy a své provozy budou utlumovat, či zavírat, což způsobí růst nezaměstnanosti. ČNB by měla úrokovou sazbu dále zvednout, protože již nyní je jasné, že inflace není dovezená, ale je poptávková. Pokud tak neučiní, prodlouží horizont, kdy se dostaneme na 2procentní inflační cíl, pokud vůbec. Ve 4Q 2022 se česká ekonomika dostane minimálně do technické recese, což pomůže utlumit poptávkové inflační tlaky v ekonomice,“ predikuje Jakub Veverka.
Mění se struktura spotřeby domácností, kdy se zvyšuje položka mandatorních výdajů, tedy těch, které domácnost musí zaplatit. Do rostoucích mandatorních výdajů patří nájemné, splátky hypoték, energie, jídlo. Všechny tyto segmenty nyní zaznamenávají růst. Budoucnost tedy nevypadá dobře. Pokud se k tomu připojí i strach o práci, máme zaděláno na depresi v následujícím roce, dvou.
„Úrokové sazby u hypotečních úvěrů sice zaznamenaly v posledním měsíci nepatrný pokles, ale je to jen kosmetická změna způsobená konkurenčním bojem. Pokud do příštího zasedání ČNB nezaznamená růst nezaměstnanosti a zpomalení inflačních tlaků, je velmi pravděpodobné, že rada přistoupí k dalšímu zvýšení úrokových sazeb. Souběh výše uvedených trendů naznačuje, že vstupujeme do krize, respektive, již se v ní nalézáme. Spotřeba obyvatel klesá hlavně o zbytné výdaje,“ uzavírá Veverka.
