Nájemní smlouva na byt 2023: Co musí obsahovat? Se vzory opatrně | e15.cz

Nájemní smlouva na byt 2023: Co musí obsahovat? Vzor si zkontrolujte

Nájemní smlouva (ilustrační foto)
Nájemní smlouva (ilustrační foto)
• 
ZDROJ: Profimedia

Petr Pohůdka

Sdílet na Facebook Messenger Sdílet na LinkedIn
Vstoupit do diskuze
0

Základem bezpečného pronájmu bytu je dobrá nájemní smlouva. Na internetu najdete spoustu vzorů, ale ne všechny jsou kvalitní. Nejdříve zvažte, zda je pro vás vhodnější smlouva na dobu určitou, nebo neurčitou. Co dalšího brát v úvahu a na co si dát pozor?

Nájemní smlouva na dobu určitou – jak má vypadat vzor

Nájemní smlouva na dobu určitou se nejčastěji využívá pro nové nájemníky. Obvykle se uzavírá na 1 rok. Pevně stanovený termín slouží jako zkušební doba, která umožňuje oběma stranám, aby se „oťukaly“. Pokud nájemce obstojí, pronajímatel mu následně může nabídnout nájemní smlouvu na dobu neurčitou.

Výhody však přináší především pro pronajímatele. Nájemní vztah končí uplynutím doby, na niž je smlouva sjednána. Proto se pronajímatel může spolehnout, že smlouva na byt zanikne nejpozději k danému dni, i když dojde ke sporům s nájemcem (například neplacení nájemného). Navíc pronajímatel získá prostor pro navyšování nájemného, jelikož se na jeho výši musejí obě strany dohodnout vždy na další období.

Ovšem za jistých okolností může dojít k automatickému prodloužení nájemní smlouvy na dobu určitou. Není-li ujednáno jinak, platí, že pokračuje-li nájemce v užívání bytu ještě po dobu alespoň tří měsíců po konci nájmu a pronajímatel ho nevyzve k jeho opuštění, prodlužuje se nájem o stejnou dobu, avšak maximálně na dva roky.

Vzor nájemní smlouvy ke stažení >>>

Co říká občanský zákoník

Vzor nájemní smlouvy na dobu určitou by měl být sepsaný podle občanského zákoníku. Musí obsahovat:

  • identifikace smluvních stran (jméno a příjmení, trvalé bydliště, rodné číslo, číslo občanského průkazu)
  • přesné označení nájemního bytu (adresa včetně podlaží a čísla bytu, počet místností a výměra, vybavení bytu)
  • dobu trvání nájemního vztahu (doba určitá, nejčastěji 1 rok)
  • nájemné, způsob a termín splatnosti
  • výši a způsob úhrady vratné kauce
  • práva a povinnosti smluvních stran
  • informace o způsobu výpovědi
  • datum, místo a podpis obou stran (pokud byt vlastní více spoluvlastníků nebo si ho pronajímá více nájemců, je potřeba připojit podpisy všech osob)

Pozor na vzory nájemních smluv, které neuvádějí dobu trvání. Pokud je použijete, automaticky uzavřete smlouvu na dobu neurčitou.

Nájemní smlouva na dobu neurčitou – jak má vypadat vzor

Smlouva na pronájem bytu na dobu neurčitou přináší pronajímateli řadu nevýhod. Může ji totiž vypovědět jen za výjimečných okolností, jimž se věnujeme dále v článku. Navíc hrozí, že se nájemce bude proti výpovědi bránit soudně. Řízení se může protáhnout na několik let, během nichž má nájemník právo byt nadále obývat.

Naopak nájemce může smlouvu na dobu neurčitou ukončit výpovědí kdykoli bez udání důvodu, jestliže dodrží tříměsíční výpovědní lhůtu. Nájemce požívá výhody také v souvislosti s limitem zvyšování nájemného.

Pokud si strany ve smlouvě nesjednají každoroční navýšení nájemného, například inflační doložkou, smí ho pronajímatel zvednout pouze jednou za 12 měsíců, a to maximálně do výše nájemného obvyklého v daném místě. Zároveň musí dodržet podmínku, že navržené zvýšení spolu se zvýšením v posledních třech letech nepřekročí dvacet procent.

Domácí mazlíčci a zákaz kouření? Se vzory u smlouvy na dobu neurčitou buďte opatrní

Smlouva na dobu neurčitou musí být vyhotovena písemně. I v tomto případě najdete na internetu mnoho vzorů nájemních smluv, ale při jejich použití byste měli být ještě obezřetnější. Smlouvu na dobu neurčitou totiž není tak jednoduché ukončit.

Zároveň platí, že práva a povinnosti smluvních stran musejí být v souladu s občanským zákoníkem. I když se budete snažit ve smlouvě stanovit přísnější podmínky – například zákaz kouření či chovu zvířat, považují se taková ujednání za neplatná.

Vzor nájemní smlouvy na dobu neurčitou musí obsahovat stejné náležitosti jako vzor smlouvy na dobu určitou. Jedinou podstatnou odlišností je ujednání, že se smlouva sjednává na dobu neurčitou.

Jednoduchá smlouva o pronájmu bytu: Co musí obsahovat

Chcete sepsat co nejjednodušší smlouvu o pronájmu bytu? Musí vycházet z občanského zákoníku. Konkrétně se řídí ustanoveními § 2235 – § 2301. Ve zjednodušené nájemní smlouvě tak můžete na tyto paragrafy odkazovat.

Nicméně rozhodně nelze doporučit, abyste sestavení nájemní smlouvy odbyli. Zákon vnímá jako slabší stranu nájemce, a proto se ho snaží více chránit. Naopak pronajímatel, a to zejména u smlouvy na dobu neurčitou, má omezené možnosti, jak nájemní smlouvu vypovědět.

Proto je lepší nespoléhat na jednoduchou smlouvu o pronájmu bytu, ale raději jejímu sepsání věnovat dostatek času, případně ji svěřit právníkovi.

Mezi nejčastější chyby v jednoduché nájemní smlouvě patří:

  • nedostatečně definovaný byt, kterého se smlouva týká (především stav a vybavení bytu)
  • chybné osobní údaje nájemce nebo pronajímatele
  • chybějící místo a datum, kdy byla smlouva na byt uzavřena
  • chybějící podpis nájemce či pronajímatele
  • ujednání, která jsou v rozporu s občanským zákoníkem

Při hledání vzoru či sepsání nájemní smlouvy pamatujte i na další specifika. Třeba nájem družstevního bytu vyžaduje odpovídající typ nájemní smlouvy. Chcete-li byt přenechat svému rodinnému příslušníkovi k užívání zdarma, bude nejlepším řešením tzv. bezúplatná nájemní smlouva.

Nájemní smlouva pro cizince

Chystáte se pronajmout byt cizinci? Pak musíte kromě uzavření běžné nájemní smlouvy splnit ještě další náležitosti. Ze zákona máte povinnost:

  • ohlásit policii, že ubytováváte cizince, a to nejpozději do tří dnů od jeho ubytování
  • vést domovní knihu a kdykoli ji předložit policii ke kontrole
  • komunikovat s cizineckou policií a umožnit jí přístup do bytu, pokud vás k tomu vyzve
  • vystavit pro cizince potvrzení o ubytování
  • ohlásit případné úmrtí cizince

Jelikož cizinci nedisponují rodným číslem, do nájemní smlouvy uveďte jméno, příjmení, datum narození a číslo cestovního dokladu. Dále můžete do smlouvy zanést, že spory vzniklé z nájemní smlouvy bude řešit český soud a podle českého práva.

Po skončení nájmu je cizinec povinen ohlásit policii, že již na dané adrese nebude pobývat. Často to ale neprovede a koncem nájemní smlouvy tato povinnost nezaniká. Proto ministerstvo vnitra doporučuje, aby pronajímatel sám podal návrh na zrušení údajů o místě hlášeného pobytu cizince, nejlépe do tří dnů po odstěhování nájemníka.

Prodloužení: Nová smlouva o pronájmu

Uzavřeli jste smlouvu o pronájmu na dobu určitou a chcete ji prodloužit? Učiníte tak dodatkem ke smlouvě. Ten musí být uzavřen v písemné a listinné podobě. Dodatek nelze uzavřít e-mailem či pouze ústně.

Kromě prodloužení nájemní smlouvy můžete dodatkem upravit i další náležitosti, například výši nájmu. Jelikož dodatky mohou postupem času přibývat, je vhodné je číslovat. Pokud se chystáte na větší úpravy ve smlouvě nebo se jedná už o několikátý dodatek, raději vypracujte novou nájemní smlouvu.

Jak má vypadat prodloužení nájemní smlouvy ve formě dodatku:

  • identifikace smluvních stran (jméno a příjmení, trvalé bydliště, rodné číslo, číslo občanského průkazu)
  • text dodatku
  • účinnost, odkdy dodatek platí
  • datum, místo a podpisy obou stran

Ukončení: Výpověď smlouvy o nájmu bytu

Ukončení nájemní smlouvy na dobu určitou je jednodušší pro pronajímatele, ale složitější pro nájemce. Ten ji může vypovědět jen v případě, že se výrazně změní okolnosti, za nichž smlouvu uzavíral a nelze po něm požadovat pokračování v nájmu (např. změna zaměstnání, a tím pádem dlouhé dojíždění do práce). Pro pronajímatele představuje výhodu, že nájemní smlouvu může ukončit nejpozději ke dni sjednanému ve smlouvě – stačí nájemce vyzvat k opuštění bytu písemnou formou.

Naproti tomu výpověď smlouvy na dobu neurčitou je složitější pro majitele bytu. Nájemce může vypovědět smlouvu bez udání důvodu s tříměsíční výpovědní lhůtou. Pronajímatel může ukončit nájem v tříměsíční výpovědní době pouze ze zákonem stanovených důvodů:

  • nájemce hrubě poruší svou povinnost vyplývající z nájmu (např. poskytne podnájem celého bytu bez souhlasu majitele)
  • nájemce je odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo členu jeho domácnosti
  • byt má být vyklizen a už ho nebude možné dále obývat
  • existuje jiný závažný důvod pro vypovězení nájmu
  • byt bude užíván pronajímatelem nebo jeho partnerem, který hodlá opustit domácnost při rozvodu
  • pronajímatel či manžel/ka byt potřebuje pro svého rodinného příslušníka (příbuzní v přímé linii nebo ve vedlejší linii v druhém stupni)

Pronajímatel musí uvést důvod výpovědi a také poučit nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky, jinak je výpověď neplatná. Výpověď musí mít písemnou formu. Poruší-li nájemce svou povinnost vyplývající z nájmu zvlášť závažným způsobem, může pronajímatel přikročit k okamžité výpovědi z bytu.

Mějte na paměti, že ani prodej bytu a změna vlastníka není automaticky důvodem pro výpověď nájemní smlouvy na dobu neurčitou. Pouze za předpokladu, že jste předem ve smlouvě stanovili změnu pronajímatele jako důvod pro ukončení smlouvy, mohou ji obě strany vypovědět. Výpovědní lhůta pak činí tři měsíce.

Kalkulačka: Příspěvek na bydlení  >>>

Energie: Je přepis povinný?

Při podpisu nájemní smlouvy je potřeba vyřešit také platby za energie. Jejich přepis na nového nájemníka není povinný, pronajímatel si energie může nechat psané na sebe. Obě řešení mají svá pro a proti.

Pokud se rozhodnete, že si nájemník přepíše energie na sebe, vyžaduje to více administrativy. Na druhou stranu si nájemník může vybrat dodavatele podle svých preferencí a mít účty za energie kompletně ve svých rukou. Pronajímatel se nemusí o nic starat a ušetří si vymáhání nedoplatků, kdyby měl nájemník příliš vysokou spotřebu.

Druhá varianta, tedy nechat platby energií na pronajímateli, je na první pohled jednodušší a rychlejší. Nájemce nemusí uzavírat novou smlouvu a pokračuje v odběru energií. Pokud však pronajímatel odebírá drahé energie od nevhodného dodavatele, nemá nájemce šanci ušetřit. Pronajímatel se zase vystavuje riziku, že nájemce nebude účty za energie hradit, a tím pádem bude u dodavatele veden jako neplatič nebo bude muset zaplatit energie z vlastní kapsy.

Drahé energie a zastropování cen (video):

Video se připravuje ...
Drahé energie a zastropování cen

Trvalý pobyt: Co změna trvalého bydliště

Nájemník má právo přihlásit se v bytě k trvalému pobytu. Nepotřebuje k tomu souhlas pronajímatele. Změna trvalého bydliště se provede na městském či obecním úřadě, stačí předložit platnou nájemní smlouvu.

Někdy se snaží pronajímatelé zabránit tomu, aby si nájemce zřídil trvalý pobyt v pronajatém bytě. Takový zákaz v nájemní smlouvě je ale z hlediska zákona neplatný a nevymahatelný.

Autor: Petr Pohůdka

Mzdová kalkulačka