Vyplatí se hypotéka? Pohled na aktuální podmínky na trhu s nemovitostmi
Česká národní banka snížila úrokové sazby o čtvrt procentního bodu. To znamená, že by měly klesnout úroky u hypoték. Ty se dlouhodobě v závislosti na parametrech hypotéky pohybují na hladině do šesti procent. Hypoteční trh ale i tak v poslední době mírně oživuje.
Rekordních úrovní dosahoval hypoteční trh v letech 2020 až 2021, pak zažil strmý pád. Hlavním důvodem byla vysoká inflace a s ní související vysoké úrokové sazby, které hypotéky zdražily. Svou roli sehrává ale i ekonomická nejistota. Lidé si přestali brát hypotéky tak, jak si je brali v minulosti.
„Hypoték vyřizuji určitě více než třeba před půl rokem, ale určitě jich není tolik, jako jich bylo ještě před několika málo roky. Problém je v tom, že hypotéky jsou drahé a stejně tak jsou drahé i nemovitosti. Jde to ruku v ruce,“ říká finanční poradkyně skupiny Partners Dana Chňoupková Míchalová.
Určité zlepšení po dlouhých slabých měsících na hypotečním trhu přesto ale přinesl již letošní říjen. V něm podle statistiky České bankovní asociace (ČBA) stoupl objem poskytnutých hypoték meziměsíčně o necelých 19 procent a v meziročním srovnání byl takřka dvojnásobný. A na těchto úrovních se hypoteční trh udržel i v listopadu.
„V meziročním srovnání jsme ve třetím kvartálu roku 2023 poprvé po dvou letech zaznamenali výraznější nárůst v počtu uzavřených smluv. Zároveň delší dobu sledujeme postupný nárůst poptávky po kratších fixacích,“ říká ředitel úvěrové divize Fio banky Jakub Schmid.
Na českém hypotečním trhu podle něj přitom již pominul prvotní šok po skokovém zvýšení úrokových sazeb, na jejichž aktuální výši si lidé podle něj pomalu zvykají. To potvrzují i data ČBA, podle kterých se počet nově poskytnutých hypoték v říjnu i listopadu udržel nad hranicí čtyř tisíců smluv. Což je nejvyšší hodnota, kterou vykázal hypoteční trh od června minulého roku. Jakkoli třeba v roce 2021 to bylo 9,5 tisíce smluv měsíčně.
Hypotečnímu trhu pomáhá i centrální banka
To, že tuzemský hypoteční trh nevzkvétá, si uvědomuje i centrální banka. A i tak podniká kroky, aby ho co nejvíce rozhýbala, navzdory stále vysokým úrokovým sazbám. Letos v listopadu tak znovu zmírnila pravidla pro poskytování hypoték. Od ledna 2024 už banky nebudou muset uplatňovat limit maximální výše celkového dluhu žadatele vůči jeho ročnímu příjmu DTI. ČNB deaktivaci DTI zdůvodnila tím, že vyšší úrokové sazby omezují rizika související s úrovní příjmů žadatelů.
„Vyšší úrokové sazby a utlumená hypoteční aktivita výrazněji omezují rizika související s úrovní příjmu žadatelů a řízení těchto rizik ponecháváme plně na poskytovatelích,“ vysvětlila členka bankovní rady ČNB Karina Kubelková.
Centrální banka přitom již v červenci zrušila další z ukazatelů pro získání hypotéky. Deaktivovala ukazatel DSTI (debt-service-to-income), který měří celkovou výši měsíční splátky vůči čistému měsíčnímu příjmu žadatele o hypotéku.
„Tyto úlevy trhu stoprocentně pomáhají. Já je určitě vítám, protože podmínky pro získání hypoték byly u nás jedny z nejpřísnějších. Ne všichni klienti mají jasně daný příjem, i když ho v reálu třeba mají. Když pak mají splnit všechny podmínky najednou, ne vždy to vyjde,“ říká finanční poradkyně Chňoupková Míchalová.
Skutečností ale je i to, že klíčový ukazatel LTV (Loan to Value), který představuje procentní poměr mezi výší úvěru a hodnotou zastavené nemovitosti, centrální banka stále ponechává na horní hranici 80 procent pro žadatele o hypotéku ve věku 36 a více let a 90 procentech pro žadatele mladší 36 let. Nad tuto hranici poskytují banky hypotéky pouze výjimečně.
„V prostředí významných makrofinančních nejistot přetrvává riziko výraznějšího poklesu cen nemovitostí, které si vyžaduje i nadále působení ukazatele LTV,“ vysvětlila Kubelková z ČNB, proč hlavní ukazatel při žádostech o hypotéku zůstává v platnosti beze změny.
Slovník pojmů: úvěrové ukazatele
- LTV (loan-to-value) - výše úvěru k hodnotě zajištění
- LTI (loan-to-income) - výše úvěru k příjmům žadatele
- DSTI (debt service-to-income) - výše dluhové služby k příjmům žadatele
- DTI (debt-to-income) - výše celkového zadlužení k příjmům žadatele
Aktuálně stanovené horní hranice úvěrových ukazatelů:
- Maximální výše LTV: 80 %, resp. 90 % pro žadatele mladší 36 let s úvěrem určeným k financování pořízení obytné nemovitosti k vlastnímu bydlení
s 5% objemovou výjimkou dle §45a odst. 1 Zákona č. 6/1993 Sb. o ČNB.
Zdroj: ČNB
Lidé si sjednávají co nejkratší fixace
Úroky ve výši zhruba šesti procent u hypoték i přes pokles základních úrokových sazeb se pohybují na podobně vysokých úrovních, jako byly v době finanční krize 2008 a 2009. Na této úrovni jsou od poloviny loňského roku. Mnozí ale doufají, že brzy klesnou, jak bude ustupovat inflace a centrální banka bude snižovat základní úrokové sazby.
„Mnoho lidí teď proto volí kratší fixace v naději, že v dohledné době i hypotéky zlevní. Většinou jsou to fixace na tři roky, protože málokterá banka dá výhodné podmínky u fixací ještě kratších, když už tyto kratší fixace nabízí,“ vysvětluje Dana Chňoupková Míchalová.
Hypoteční kalkulačky e15
Vypočítat měsíční splátky hypotéky můžete pomocí online kalkulačky. Ta používá stejný způsob výpočtu jako banky. Druhá kalkulačka bude zajímat ty, kdo zvažují refinancování hypotéky.
Upozorňuje ale i na stále mírně rostoucí průměrnou výši hypotéky, která se pohybuje kolem 3,2 milionu korun. A pak také na novou legislativní změnu, která stanovuje pravidla pro předčasné splacení hypotéky. Nově klienti bankám za předčasné splacení hypotéky zaplatí čtvrt procenta z nesplacené jistiny za každý započatý rok zbývajícího období. Celkově částka ale nesmí přesáhnout jedno procento. Změna platí u nově uzavřených hypotečních smluv nebo u existujících smluv při novém zafixování úrokové sazby. Banky se těmito poplatky brání takzvané hypoteční turistice, kdy klienti mění hypotéky podle zrovna nejnižší úrokové sazby na trhu. V takových případech bankám bez poplatku vznikají ztráty.
Text vznikl ve spolupráci s poradenskou firmou Partners.
