Nejen Praha. Evropa řeší krizi bydlení, nový žebříček ukazuje, kde je situace nejhorší
Náklady na bydlení v evropských metropolích stále rostou – v některých případech dosahují až poloviny průměrného platu. Nová data ukazují deset měst, kde je nájemné nejméně dostupné v poměru k příjmům. Vedle Atén nebo Lisabonu nechybí ani Praha, kde podíl nájmu na mzdě přesahuje 40 procent.
10. Budapešť, Maďarsko
Maďarská metropole na Dunaji, známá svým historickým kouzlem a turistickou oblíbeností, se v roce 2025 umístila na desáté příčce žebříčku měst s nejméně dostupným bydlením v Evropě. Obyvatelé Budapešti vydají za nájem v průměru 50,9 procenta své měsíční mzdy.
Dostupnost bydlení se ve městě dlouhodobě nelepší – mzdy nedokázaly držet krok s prudkým růstem nájmů z předchozích let. Ačkoli se růst nájemného v poslední době mírně zpomalil, nájemní bydlení zůstává pro mnohé stále těžko dostupné. Nejcitelněji tuto situaci pociťují mladí lidé a zaměstnanci ve službách, kteří tvoří výraznou část nájemníků.
Jedním z důvodů napjaté situace je vysoký podíl investičních bytů, často vlastněných cizinci. Ačkoli krátkodobé pronájmy přes platformy jako Airbnb po pandemii částečně ustoupily, stále omezují nabídku dlouhodobého bydlení, zejména v centru města.
9. Praha, Česko
Do žebříčku s nejdražšími nájmy v poměru ke mzdě se dostala i Praha. Lidé tu vynaloží za nájem průměrně 52,3 procenta mzdy, čímž se česká metropole zařazuje na deváté místo. Přestože v Česku stále převládá jednoznačně touha bydlení vlastnit, podíl nájemního bydlení se stále zvyšuje.
Jeho dostupnost se v Praze ale v posledních letech postupně zhoršuje. Zatímco mzdy rostou pomaleji, ceny nájmů ve městě tlačí nahoru vysoká poptávka, omezená výstavba i zájem investorů. Přestože Praha nečelí tak prudkým výkyvům jako některé jiné metropole, stává se zde bydlení stále větším problémem pro střední třídu i mladé rodiny. Městské nájemní byty tvoří jen velmi malý podíl trhu a nabídka zůstává nedostatečná.
Růst cen je ovlivněn i dalším faktorem – dlouhodobě slabou regulací trhu a pomalými reakcemi na zvyšující se poptávku. Navíc část bytového fondu je využívána ke krátkodobým pronájmům, zejména v turisticky atraktivních lokalitách historického centra. Situaci by mohla do budoucna zlepšit podpora výstavby dostupného bydlení, která se však zatím pohybuje spíš na úrovni plánů než realizace.
8. Bratislava, Slovensko
Bratislava se v roce 2025 umístila na osmém místě evropského žebříčku. V hlavním městě Slovenska připadá na průměrný nájem 53,5 procenta měsíční mzdy. U jako jedné z mála metropolí z TOP 10 se v Bratislavě oproti roku 2015 situace mírně zlepšila, protože podíl mezd a nájmů poklesl. Přesto je na tom Bratislava ale stále hůř než třeba Praha.
I přes tento dílčí pokles zůstává bydlení v Bratislavě pro mnoho obyvatel těžko dosažitelné. Nabídka nájemních bytů je omezená, a mladí lidé tak často volí spolubydlení nebo zůstávají déle u rodičů. Růst cen nájmů v posledních letech sice zpomalil, ale mzdy jej nedokázaly plně dohnat. Na nájemní trh navíc doléhá nízká míra regulace i poměrně malý podíl městského bydlení.
Příčiny souvisejí nejen s dlouhodobě nízkou výstavbou nových bytů, ale i s rostoucím zájmem investorů o nákup nemovitostí ve slovenské metropoli. V centru města a jeho okolí se stejně jako v dalších městech, byť v menší míře, stále častěji objevují krátkodobé pronájmy pro turisty, které dál snižují dostupnost dlouhodobého bydlení.
7. Lublaň, Slovinsko
V roce 2025 připadá ve slovinské metropoli Lublani na nájemné v průměru 55,3 procenta měsíční mzdy. Oproti roku 2015 si lidé o téměř 18 procentních bodů pohoršili. Lublaň se tak vyšvihla mezi deset evropských hlavních měst s nejméně dostupným bydlením a aktuálně zaujímá sedmou příčku.
Jak úvodní čísla dokládají, dostupnost nájemního bydlení se ve Slovinsku v posledních letech výrazně zhoršila. Lublaň jakožto dominantní městské centrum země soustřeďuje většinu pracovních i studijních příležitostí a poptávka po bydlení zde dlouhodobě převyšuje nabídku. Mladí lidé, zejména studenti a absolventi, tak stále častěji narážejí na přetížený trh a rostoucí náklady, které nejsou vyváženy odpovídajícím růstem mezd.
Za rostoucími cenami nájmů stojí mimo jiné i omezený rozsah nové výstavby a nízká dostupnost cenově regulovaných bytů. Krátkodobé pronájmy v centru města provozované prostřednictvím platforem jako Airbnb dál snižují počet bytů pro dlouhodobé bydlení. Přestože město zvažuje určité regulační kroky, zatím se nepodařilo situaci na trhu stabilizovat.
6. Varšava, Polsko
Varšava, největší město Polska a dynamicky se rozvíjející metropole střední Evropy, zaujímá v roce 2025 šesté místo v žebříčku evropských hlavních měst s nejméně dostupným bydlením. Lidé tu zaplatí za nájem průměrně 55,4 procenta měsíční mzdy. Přestože Varšava zůstává vysoko v žebříčku, vývoj poměru nájmu k příjmu se zde v poslední dekádě stabilizoval.
Situace na trhu s bydlením je v Polsku napjatá, ale Varšava patří k městům, kde dostupnost nájemního bydlení neroste dramatickým tempem. Důvodem je především rozsáhlá a rychlejší bytová výstavba, která drží krok s rostoucí poptávkou. I přes vyšší životní náklady zůstává bydlení ve Varšavě relativně dostupnější, než by odpovídalo jejímu ekonomickému významu.
Za stabilnějším vývojem stojí také aktivita soukromých developerů, kteří ve Varšavě reagují pružněji na poptávku, i přítomnost státních a městských projektů zaměřených na výstavbu dostupnějších bytů. Krátkodobé pronájmy zde hrají menší roli než v jiných evropských metropolích a trh zatím nepodléhá tak silné spekulaci.
5. Atény, Řecko
Atény se v roce 2025 řadí na páté místo v žebříčku nejméně dostupného bydlení. Nájemné zde tvoří 55,7 procenta mzdy. Oproti roku 2015 nájemné vzrostlo v tomto poměru o více než 19 procentních bodů, což je jeden z nejvýraznějších skoků v celé Evropě. Řecká metropole se tak během dekády proměnila z relativně dostupného města v lokalitu s prudkým růstem nákladů na bydlení.
Dostupnost nájemního bydlení se v Aténách zhoršila především po roce 2018, kdy se Řecko začalo pomalu vzpamatovávat z dluhové krize. Oživení ekonomiky přineslo větší poptávku po městském bydlení, zejména v centrálních čtvrtích. Tento tlak však nebyl vyrovnán odpovídajícím růstem mezd, což dopadá hlavně na nízkopříjmové skupiny obyvatel. V některých oblastech hlavního města se ceny nájmů během několika let téměř zdvojnásobily.
Významný vliv na vývoj trhu měly také investice zahraničních kupců a rozmach krátkodobých pronájmů. V historických čtvrtích se původní nájemníci často ocitají pod tlakem a jsou vytlačováni z bydlení. Město i stát zavedly dílčí opatření (například omezení počtu dnů, po které lze nemovitost krátkodobě pronajímat), ale efekt těchto regulací je zatím omezený.
4. Dublin, Irsko
Dublin, pulzující hlavní město Irska a jedno z technologických center Evropy, se v roce 2025 nachází na čtvrtém místě mezi evropskými metropolemi s nejméně dostupným bydlením. Průměrný nájem zde tvoří 58 procent měsíční mzdy, což je výrazný nárůst oproti roku 2015, kdy tento poměr činil 44,5 procenta. I přes vysoké mzdy v některých sektorech patří Dublin k městům, kde se náklady na bydlení vymykají kontrole.
Krize dostupnosti bydlení v Dublinu trvá prakticky celou poslední dekádu a má hluboké sociální dopady. Nájemné zde roste rychleji než mzdy, což tlačí nižší a střední vrstvy obyvatel mimo centrum města. Studenti nebo mladé rodiny čelí situaci, kdy si dlouhodobý pronájem v kvalitním stavu často nemohou dovolit. Mnozí se tak uchylují ke spolubydlení nebo odcházejí do vzdálenějších oblastí, odkud denně dojíždějí.
Jedním z klíčových faktorů je dlouhodobý nedostatek nové bytové výstavby způsobený kombinací přísných stavebních regulací, nedostatku pozemků a pomalého plánování. Silná přítomnost nadnárodních technologických firem jako Google, Meta či Apple přispívá k růstu poptávky a tím i cen. Irská vláda sice reaguje investicemi do sociálního bydlení a omezením daňových výhod pro investiční fondy, avšak zatím bez výrazného efektu na stabilizaci trhu.
3. Řím, Itálie
Řím, město mnoha památek a současně jedna z největších evropských metropolí, zaujímá v roce 2025 třetí místo. Lidé vynaloží za nájem v průměru 59,5 procenta měsíční mzdy. Přestože zde tempo růstu zpomalilo, zůstává bydlení v Římě výrazně nedostupné, zejména v centrálních oblastech.
Dostupnost nájemního bydlení v Římě dlouhodobě ovlivňuje ostrý kontrast mezi centrem města a jeho okraji. Zatímco v historickém jádru jsou nájmy extrémně vysoké a často nedostupné i pro střední třídu, na předměstích se lze setkat s podinvestovanou infrastrukturou a nižší kvalitou bydlení. Mnozí obyvatelé tak čelí dilematu, jestli platit nepřiměřené nájmy v centru, nebo zvolit levnější variantu, ale s komplikovanějším dojížděním.
K vysokým cenám přispívá především stagnující výstavba a silná orientace trhu na krátkodobé turistické pronájmy. Platformy jako Airbnb a další nadále vytlačují dlouhodobé nájemníky, přestože město v posledních letech přijalo určité regulační kroky. Problémem však zůstává slabé vymáhání těchto pravidel.
2. Madrid, Španělsko
Druhé místo v žebříčku připadlo Madridu. V hlavním městě Španělska lidé zaplatí v průměru za nájem 61,9 procenta měsíční mzdy. Za posledních deset let navíc došlo k nárůstu o téměř 20 procentních bodů, což řadí Madrid k městům s nejprudším zhoršením dostupnosti bydlení v Evropě.
Během posledních let došlo v Madridu k proměně trhu s bydlením. Zejména po překonání následků finanční krize z let 2008–2014 začal zdejší trh zrychleně růst – poptávka převýšila nabídku a ceny vystřelily vzhůru. Střední vrstvy, které dříve běžně dosáhly na bydlení ve městě, se dnes často ocitají mimo hru. Nájmy jsou vysoké nejen v centru, ale i v donedávna dostupných čtvrtích. Roste i počet domácností, které vynakládají více než polovinu svých příjmů jen na bydlení.
Za situací stojí kombinace slabé bytové politiky, zahraničních investic a masivního rozšíření krátkodobých pronájmů, které omezily počet dostupných bytů pro stálé obyvatele. Velkou roli sehrály také realitní fondy, které skupovaly celé domovní bloky a dále zvyšovaly ceny. Ačkoliv město i stát v poslední době přistoupily k určitým omezením – například regulaci nájmů v nejpostiženějších oblastech – jejich účinek je zatím omezený a trh zůstává silně rozkolísaný.
1. Lisabon, Portugalsko
Smutným rekordmanem toho žebříčku je Lisabon. Někdejší nenápadná přístavní metropole na okraji Evropy dnes čelí paradoxu, který vystihuje hlubokou krizi bydlení. V roce 2025 dosahuje podíl nájemného na průměrné mzdě alarmujících 107,8 procenta. To znamená, že průměrný obyvatel vydělá měsíčně méně, než kolik v průměru stojí nájem.
Lisabon si drží jednoznačně prvenství i ve srovnání s rokem 2015. Tehdy tento podíl činil 51,4 procenta. Za deset let tak Lisabon zaznamenal nárůst o více než 56 procentních bodů, což je jednoznačně největší ze všech sledovaných evropských hlavních měst.
V praxi to znamená, že mnoho obyvatel Lisabonu není schopno pokrýt nájem z jednoho příjmu. Nájemné přerostlo možnosti běžně vydělávajícího Portugalce, což nutí lidi sdílet byty, přestěhovat se na periferii, nebo dokonce opustit město. Bydlení v metropoli se tak stává dostupným hlavně pro cizince, digitální nomády nebo pro vysokopříjmové domácnosti, zatímco původní obyvatelé jsou vytlačováni.
Za dramatickým vývojem stojí kombinace několika faktorů: prudký rozvoj krátkodobých pronájmů přes platformy typu Airbnb, zvýšený zájem zahraničních investorů, daňové pobídky pro nerezidenty a pomalá reakce města i státu. Turistický boom přinesl ekonomické oživení, ale zároveň způsobil prudký růst cen nemovitostí a nájmů. Přestože vláda v posledních letech začala zavádět opatření jako omezení počtu turistických pronájmů a zavedení „nouzového stavu v bydlení“, zatím nedokázala zvrátit základní trend: Že bydlení v Lisabonu je pro běžného člověka ekonomicky neudržitelné.
