Rozloučit se s problémovým nájemníkem je obtížné. Pomoci má rozkaz k vyklizení

Sídliště s nájemním bydlením (ilustr. foto)

Sídliště s nájemním bydlením (ilustr. foto) Zdroj: e15 Michaela Szkanderová

Veronika Hejná

V jakých situacích a jakým způsobem může pronajímatel ukončit vztah s problémovým nájemníkem? Občanský zákoník umožňuje vypovědět nájemní smlouvu na dobu neurčitou v případě, že pronajímatel potřebuje byt nebo dům pro sebe nebo svého exmanžela či pro některou z osob blízkých.

Pokud nájemce porušuje hrubě své povinnosti, anebo byl odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli, členu jeho domácnosti, proti osobě bydlící v domě nebo proti cizímu majetku v domě, může pronajímatel nájemní smlouvu vypovědět s tříměsíční výpovědní dobou. Ta platí i tehdy, pokud je třeba vyklidit byt z důvodu, že jej není možné do budoucna užívat nebo je zde jiný důvod pro výpověď, který je obdobně závažný. 

V zákonem stanovených případech lze přikročit k výpovědi bez výpovědní doby. Výpovědní dobu není nutno poskytnout, dopustí-li se nájemce zvlášť závažného porušení nájemní smlouvy. O zvlášť závažné porušení jde například tehdy, dosáhne-li dluh na nájemném trojnásobek měsíčního nájemného a plateb za služby. Přesto musí pronajímatel dodržet určitý postup. Nejprve nájemce vyzve k úhradě dluhu, k čemuž mu poskytne přiměřenou dobu, a teprve při neuhrazení lze přistoupit k výpovědi. I méně závažný skutek jako je rušení nočního klidu se při opakování může stát zvlášť závažným.

Výpověď z nájmu bytu má povinně písemnou formu a musí obsahovat výpovědní důvod. Jde-li o „závažné porušování“ povinností nájemce, pronajímatel dá nájemci nejprve šanci napravit své chování na základě předchozí výzvy k nápravě se stanovenou přiměřenou dobou. Navíc je pronajímatel povinen ve výpovědi z nájmu poučit nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout soudní přezkum oprávněnosti výpovědi. Chybí-li ve výpovědi poučení o možnosti soudního přezkumu, je výpověď z nájmu neplatná.

Vyklizení domu nebo bytu

Odmítá-li se nájemce vystěhovat, není pronajímatel oprávněn věci nájemce vystěhovat svépomocí ani nechat nájemci vyměnit zámky u dveří. Zájem na ochraně domovní svobody je totiž silnější než zájem na ochraně majetku pronajímatele. V případě takovýchto excesivních kroků by se pronajímatel mohl dopustit trestného činu porušování domovní svobody.

Jak tedy nájemce z domu vystěhovat? K vystěhování je možné přikročit v rámci soudního výkonu rozhodnutí nebo exekuce. Aby mohl pronajímatel výkon rozhodnutí nebo exekuci navrhnout, musí mít nejprve k dispozici exekuční titul. Tím může být:

  • notářský zápis se svolením k přímé vykonatelnosti
  • vykonatelné rozhodnutí soudu

Notářský zápis se svolením k přímé vykonatelnosti

Závěry týkající se notářských zápisů jako exekučních titulů k vyklizení nemovitosti vymezil Nejvyšší soud ČR ve svém usnesení z dubna 2024.

Pokud by nárok vlastníka na vyklizení vyplýval nejen z věcněprávního vztahu (vlastnictví), ale i ze závazkového vztahu (nájem, dohoda o vyklizení), lze dle Nejvyššího soudu považovat takový nárok za nepeněžitý nárok ve smyslu § 71b notářského řádu. A tudíž může být i předmětem notářského zápisu se svolením k vykonatelnosti.

„Předpokladem uzavření dohody podle § 71b odst. 1 notářského řádu je existence závazkového právního vztahu mezi věřitelem a dlužníkem. Zpravidla bude nájemní či jiný závazkový vztah existovat již v době uzavření dohody,“ připomíná Nejvyšší soud. Tato dohoda ale může být i v oddělené části notářského zápisu (například v první části bude smlouva o nájmu, ve druhé pak dohoda se svolením k vykonatelnosti). Povinnou náležitostí takového zápisu musí být i stanovení doby k dobrovolnému plnění, tedy vyklizení.

„Je-li notářský zápis podle § 71b notářského řádu sepisován v době, kdy již závazkový vztah skončil, avšak povinný nesplnil povinnost vyplývající ze závazkového vztahu nemovitost (byt) vyklidit (jinak řečeno jeho povinnost vyplývající ze závazkového vztahu trvá), bude součástí jeho dohody s oprávněným určení (nové) doby, do kdy má povinný nemovitost vyklidit tak, aby tato doba uplynula až po sepsání notářského zápisu, a prohlášení povinného, že svoluje k vykonatelnosti sepsaného notářského zápisu, vyklidí-li nemovitost v této (nově) stanovené době,“ vysvětluje Nejvyšší soud.

Žaloba na vyklizení a připravovaný rozkaz k vyklizení

Nemá-li pronajímatel k dispozici souhlas nájemce k přímé vykonatelnosti ve formě notářského zápisu, jedinou možností obrany je podání žaloby na vyklizení.

V legislativním procesu se dnes nachází vládní návrh zákona o podpoře bydlení a souvisejících předpisů. Projde-li návrh v poslanecké sněmovně, dojde k zavedení nového typu zkráceného soudního řízení, v rámci kterého může soud vydat rozkaz k vyklizení.

„Řízení se vztahuje pouze na případy, kdy mezi žalobcem a žalovaným dříve existoval nájemní poměr, který skončil. Tímto řízením tak nelze řešit případy věcných práv či jiných závazkových poměrů, včetně podnájmu,“ vysvětluje důvodová zpráva.

Rozkaz k vyklizení bude možno vydat, pokud pronajímatel uplatňuje v žalobě právo na vyklizení po dni, kdy zaniklo právo užívání z důvodu skončení nájmu, a zároveň právo na vyklizení vyplývá z připojených písemných tvrzení a důkazů.

„V rozkazu k vyklizení soud žalovanému uloží, aby do 15 dnů od doručení rozkazu k vyklizení byt nebo dům vyklidil a zaplatil náklady řízení nebo aby v téže lhůtě podal odpor u soudu, který rozkaz k vyklizení vydal,“ stojí v návrhu.

Rozkaz k vyklizení ale nebude možné vydat, pokud pronajímatel nevyzval písemně nájemce k vyklizení domu nebo bytu nejpozději čtrnáct dní před podáním žaloby. Vydání nebude možné také pokud dosud neuplynula lhůta, v níž může nájemce podat návrh na přezkum oprávněnosti výpovědi z nájmu soudem (anebo o návrhu dosud nebylo pravomocně rozhodnuto). Podle zákona má nájemce k podání návrhu na přezkum k soudu prekluzivní lhůtu dvou měsíců ode dne, kdy mu písemná výpověď byla doručena. Pokud tuto lhůtu promešká, právo na soudní přezkum zaniká.

VIDEOS cenami bytů nic neuděláme, musíme podpořit dostupné nájmy, tvrdí Schneider z Ministerstva pro místní rozvoj

Video placeholder
FLOW: S cenami bytů nic neuděláme, musíme podpořit dostupné nájmy, tvrdí Schneider z Ministerstva pro místní rozvoj • e15