Pronajímatel smí nájem bytu ukončit pouze ze zákonem stanovených důvodů a stanoveným postupem. Kdy je možné přikročit k okamžité výpovědi bez výpovědní doby?
Výpověď z nájmu bytu pří zvlášť závažném porušení povinností
Neplatí-li nájemce sjednané nájemné, může pronajímatel přikročit až k ukončení nájemního vztahu. Občanský zákoník rozlišuje dva stupně závažnosti porušování povinností nájemce – hrubé porušení a zvlášť závažné porušení.
Až tehdy, dosáhne-li intenzita porušení povinností stupně zvlášť závažného, může pronajímatel podat výpověď z nájmu bez výpovědní doby. Za zvlášť závažné porušování povinností jde také tehdy, pokud nájemce neuhradil nájemné a náklady za služby za dobu minimálně tří měsíců, poškozuje byt nebo dům závažným či neopravitelným způsobem, anebo užívá byt k jinému účelu, než bylo sjednáno v nájemní smlouvě.
Má to ale jeden háček, pronajímatel musí předtím, než přikročí k samotné výpovědi, vyzvat nájemce k odstranění závadného chování, k čemuž mu také poskytne přiměřenou dobu.
Výzva k nápravě a přiměřená doba
Výzva k nápravě sice nemusí mít písemnou formu, lze ji ale jedině doporučit, aby měl pronajímatel v případném soudním sporu k dispozici písemný důkaz. Ve výzvě pronajímatel nájemci určí dodatečnou lhůtu k odstranění závadného chování. Lhůta musí být přiměřená.
„Nájemce má tak možnost k nápravě svého závadného chování (protiprávního stavu) a odvrácení skončení nájmu výpovědí bez výpovědní doby; napraví-li své chování (protiprávní stav) v poskytnuté (přiměřené) době, výpovědní důvod pomine,“ vyslovil v rozhodnutí sp. zn. 26 Cdo 4249/2016 Nejvyšší soud ČR. „Přiměřenost poskytnuté doby k nápravě závadného chování nájemce bude nutné posuzovat vždy individuálně s ohledem na závadné chování (protiprávní stav), které má být napraveno (odstraněno),“ stojí dále v rozsudku.
Bez předchozí výzvy k nápravě by byla okamžitá výpověď neplatná. Až tehdy, kdy ani po uplynutí dodatečné přiměřené doby nájemce své chování nenapraví, smí pronajímatel přikročit k okamžité výpovědi. Hrozba okamžité výpovědi má nájemce motivovat k tomu, aby své chování změnil a výpověď tak odvrátil.
Nedosahuje-li dluh trojnásobku součtu měsíčného nájemného a nákladů za služby, lze přikročit k výpovědi podle § 2288 odst. 1, a to za hrubé porušení povinností. V tomto případě se však uplatní tříměsíční výpovědní doba.
Žaloba na vyklizení bytu
U okamžité výpovědi bez výpovědní doby zaniká nájem bytu ihned. Nájemce je následně povinen odevzdat byt zpět bez zbytečného odkladu, nejpozději do měsíce od skončení nájmu. Pokud se nájemce po zániku nájmu odmítne z bytu vystěhovat, nezbývá pronajímateli nic jiného než řešit záležitost soudní cestou.
„Pokud nájemce byt dobrovolně nepředá a nevyklidí, ale zároveň nejsou důvody, aby se pronajímatel domníval, že nájemce byt opustil, musí pronajímatel podat žalobu na vyklizení bytu,“ vysvětluje ředitelka spotřebitelské organizace dTest Eduarda Hekšová. „Pronajímatel pak musí čekat s vyklizením až do rozhodnutí soudu a byt nemůže pronajmout novému nájemníkovi. Na druhou stranu je nájemce až do rozhodnutí o vyklizení povinen platit pronajímateli náhradu ve výši sjednaného nájemného,“ uzavírá Hekšová.
