Jaká práva a povinnosti má nájemce při užívání nájemního bytu podle současné právní úpravy? Lze v nájemní smlouvě zakázat trvalý pobyt a sjednat smluvní pokutu? Podívejme se na nejčastější mýty a omyly nájemců i pronajímatelů.
Mýtus č. 1: Pro nahlášení trvalého pobytu potřebujete souhlas pronajímatele
Pro nahlášení trvalého pobytu na úřadě nepotřebujete souhlas pronajímatele a pronajímatel vám v tom nemůže bránit. Postačuje, pokud nájemce obecnímu úřadu doloží nájemní smlouvu, a úřad na základě přihlášení trvalé bydliště změní.
Po skončení nájemní smlouvy již pronajímatel může bývalého nájemce z bytu odhlásit, pokud to ten neudělá sám. „V praxi se setkáváme s tím, že pronajímatelé z důvodu zamezení trvalého pobytu neuzavírají písemné nájemní smlouvy. To je ovšem pro nájemníka nevýhodné,“ uvádí advokát Ondřej Preuss, zakladatel služby Dostupný advokát.
Mýtus č. 2: V bytě nesmíte mít sídlo podnikání
Občanský zákoník výslovně zakotvuje pravidlo, podle něhož může nájemce v nájmu podnikat za podmínky, že to nezpůsobí zvýšené zatížení pro byt nebo dům. Pozor však na to, že zvláštní pravidla platí pro provozovnu podle živnostenského zákona, kde je již potřebný souhlas vlastníka, případně též změna účelu užívání příslušného prostoru.
Mýtus č. 3: Pronajímatel může zakázat domácí zvířata
Ani chování domácího mazlíčka nemůže pronajímatel nájemci zakazovat. Případný zákaz v nájemní smlouvě je právně nevymahatelný. Chování zvířete ale nesmí způsobovat pronajímateli ani ostatním obyvatelům domu nepřiměřené obtíže.
Pronajímatel může po nájemci v souvislosti s chováním zvířete požadovat vyšší kauci (až do zákonného limitu trojnásobku měsíčního nájemného) a po ukončení nájmu požadovat náhradu způsobené škody.
Mýtus č. 4: Smluvní pokutu sjednat nelze
Od roku 2020 lze v nájemní smlouvě opět sjednat smluvní pokutu za porušení povinností nájemce. Vždy musí jít o sankci za porušení povinnosti, sankcionovat tak nelze výkon práva nájemce, např. vypovězení nájmu nebo ohlášení trvalého pobytu.
Pro smluvní pokutu v součtu s kaucí (jistotou) platí limit trojnásobku měsíčního nájemného. Pokud tedy měsíční nájemné bez poplatků za služby činí 20 tisíc korun, a pronajímatel požaduje kauci ve výši 42 tisíc korun, maximální výše sjednané pokuty činí 18 tisíc korun.
„Dále platí, že smluvní pokuta rovněž nesmí být nepřiměřená. I když v daném případě bude dodržen zákonný limit pro její výši, nemusí ji nájemce zaplatit, pokud není vzhledem k porušení jeho povinností přiměřená. Přiměřenost se přitom posuzuje vždy případ od případu,“ upozorňuje ředitelka dTestu Eduarda Hekšová.
Mýtus č. 5: Pronajímatel může kdykoliv vstupovat do bytu
Právo na ochranu domovní svobody je ústavně zaručeným právem, pronajímatel tak smí vstupovat do bytu jen ve výjimečných případech.
Podle občanského zákoníku umožní nájemce prohlídku bytu v nezbytném rozsahu tehdy, když je prohlídka nahlášena dostatečně dopředu. Ideální je lhůtu pro oznámení zakotvit do nájemní smlouvy. Představit si tak lze, že pronajímatel bude kontrolovat, zda jsou prováděny drobné opravy a nezbytná údržba, anebo zda je byt užíván v souladu s účelem vymezeným v nájemní smlouvě. Prohlídky však nesmějí být svévolné nebo příliš časté. Pak by měl nájemce právo na slevu z nájemného.
Je-li nutné zabránit škodě při havárii nebo nehodě, může pronajímatel zasáhnout a do bytu vstoupit i bez ohlášení.
Mýtus č. 6: Inflace je vysoká, nájemné se může každý měsíc zvyšovat
Zákon připouští, aby pronajímatel nájemné jednostranně zvýšil. Navýšení smí být provedeno maximálně jedenkrát ročně. Ideální je podmínky navýšení nájemného zakotvit přímo do nájemní smlouvy.
Nejčastěji bude navyšování nájmu ošetřeno inflační doložkou přímo ve smlouvě, pak lze nájemné jednou ročně zvyšovat v závislosti na výši inflace.
Pokud si smluvní strany nesjednají postup navýšení nájemného ve smlouvě, lze nájemné navýšit buď při provedení stavebních úprav zlepšujících bydlení, anebo tehdy, neodpovídá-li výše nájemného výši obvyklé v daném místě. Při dorovnání na výši obvyklého nájemného nesmí navýšení přesáhnout 20 procent za poslední tři roky.
Poplatky za služby hrazené ve skutečné výši lze navyšovat pouze tehdy, kdy dojde k navýšení ze strany dodavatelů. Inflační doložka zde není aplikovatelná.
Mýtus č. 7: Opravy platí vždy nájemce
Rozdělení povinností hradit opravy vyplývá jednak ze zákona, jednak z nařízení vlády č. 308/2015 Sb. Nájemní smlouva nemůže nájemci uložit více povinností, než jaké vyplývají z právních předpisů.
Nájemce je povinen zajistit běžnou údržbu, kam spadá udržování bytu v čistotě (čištění podlah, malování, oprava omítek a čistění zanesených vodovodních odpadů až ke svislým rozvodům). Zároveň je jeho povinností zajistit pravidelné kontroly kotlů či kouřovodů. Každoroční revizi včetně čištění plynového kotle platí též nájemce.
„Neprovádění prohlídek může vést i k poškození kotle, a tedy nutnosti jeho výměny. Kotel je sice povinen vyměnit pronajímatel, ale mohl by požadovat jeho částečnou úhradu od nájemce s tím, že to je právě nájemce, kdo přispěl k jeho poškození neprováděním pravidelných prohlídek,“ vysvětluje Hekšová.
Pro drobné opravy platí také finanční limit – přesáhne-li částka vynaložená nájemcem na drobné opravy v jednom roce 100 korun na metr čtvereční podlahové plochy (započítávají se též balkony, terasy a sklepy, a to z poloviny), další náklady už hradí pronajímatel.
Mýtus č. 8: Byt má mít pojištěný pronajímatel
Někteří pronajímatelé požadují v nájemní smlouvě, aby se nájemce pojistil pro případ škody v bytě způsobené. „Domníváme se, že taková povinnost může být nájemci uložena. Nejedná se totiž o nepřiměřenou povinnost, jelikož sjednání takového pojištění je i v zájmu nájemce,“ uvádí Eduarda Hekšová. Pojistku může sjednat i pronajímatel tak, že on platí pojistné, ale pojištěným je nájemce.
Pokud má nájemce sjednáno pojištění odpovědnosti za škodu způsobenou na cizím majetku (tzv. „pojistku na blbost“), je podle Hekšové třeba si ověřit, zda se tato pojistka vztahuje i na škody způsobené v nájemním bytě.
Mýtus č. 9: Pronajímatel může nájem kdykoliv vypovědět
I zde je pronajímatel vázán zákonem a výpověď z bytu může dát pouze z následujících důvodů:
- nájemce hrubě porušuje povinnosti
- nájemce byl odsouzen pro úmyslný trestní čin spáchaný na pronajímateli, jiné osobě v domě anebo cizím majetku v domě
- byt musí být vyklizen z důvodu veřejného zájmu
- existuje obdobný závažný důvod pro výpověď
- pronajímatel byt potřebuje pro sebe, svého exmanžela nebo některou z osob uvedených v ust. § 2288 odst. 2b) občanského zákoníku
Výpovědní doba je tříměsíční. Pokud nájemce porušil své povinnosti závažným způsobem (například využívá byt k jinému než sjednanému účelu), lze přistoupit i k výpovědi bez výpovědní doby.
Mýtus č. 10: Kauce při skončení nájmu propadá
Pronajímatel je povinen vrátit kauci k datu ukončení nájmu, a to i s úroky. Může si však započíst částku, kterou mu nájemce dluží. Pokud si tak strany sjednají, lze z kauce kdykoliv v průběhu nájmu strhávat dlužné nájemné a nájemci uložit, aby kauci dorovnával do původní výše. K vypořádání pohledávek pronajímatele by zásadně mělo dojít k datu skončení nájmu. Pokud pronajímatel nemá vůči nájemci pohledávku např. z důvodu nedoplatku na nájemném anebo náhrady škody způsobené v bytě, musí kauci vrátit.
