Neustále rostoucí ceny nemovitostí a od letošního března i stoupající úrokové sazby z hypoték, tak by šlo ve zkratce popsat situaci na trhu s nemovitostmi. Ekonomická situace řady domácností v návaznosti na stále se prodlužující lockdown může nyní ještě více zkomplikovat pořízení vlastního bydlení. I družstevní bydlení je ale vlastnické, jen jde o jinou formu vlastnictví.
Jiný typ vlastnictví
Družstevní bydlení je opředeno řadou předsudků a mýtů. Negativní konotace jsou spojeny s minulým režimem. Lidé zkrátka touží po vlastním bydlení. Představa, že bytová jednotka není jejich, je může od družstevního bydlení odrazovat. Nepochopení družstevního bydlení a touha po vlastnictví tak komplikuje lidem život. Podle předsedy České společnosti pro bydlení Martina Kroha jsme si tuto mantru nešťastně vybudovali právě v uplynulých desetiletích.
„Je to prostě jiná forma vlastnictví – ve společenství vlastníků vlastníte svoji jednotku a podíl na společných částech. Ve družstvu vlastníte družstevní podíl, jehož obsahem jsou v podstatě ta samá práva a povinnosti, která se pojí s vlastnictvím jednotky,“ vysvětluje Jan Eisenreich, zakladatel platformy DoDružstva.cz.
Přitom i banky a družstva umožňují předčasnou splátku podílu družstevníka na úvěru tak, aby si mohl byt do osobního vlastnictví převést dříve. Nejde sice o nejšťastnější variantu – v domě totiž vedle sebe působí jak společenství vlastníků, tak bytové družstvo. Bytové družstvo má pak ve společenství většinový podíl. „Někteří developeři umožňují převod do vlastnictví prakticky ihned, a tedy vlastně od počátku počítají s dualitou bytového družstva a společenství vlastníků. V jiných projektech je alespoň základní pětiletá lhůta, kdy převod není možný vůbec,“ doplňuje Martin Kroh.
Snazší rozhodování
Družstvo přináší i výhodu jednoduššího rozhodování o společných záležitostech. Záleží ale samozřejmě také na tom, jak má družstvo koncipovány stanovy. Lze si představit situaci, kdy má společenství vlastníků nevyužité půdní prostory, přitom ale dům chátrá, protože nejsou finanční prostředky na provedení rozsáhlejší rekonstrukce. Z peněz za prodej půdy by přitom bylo možné opravit střechu, kterou zatéká, anebo třeba renovovat fasádu.
„Společenství vlastníků je v mnoha ohledech až neskutečně rigidní právnickou osobou. Pokud chce společenství získat finanční prostředky na rekonstrukci prodejem půdy, může i jediný člověk blokovat rozhodnutí zbývajících třiceti lidí. Ti s tím bohužel nic nenadělají,“ říká Eisenreich.
Družstvo má rozhodování o takovýchto záležitostech o něco jednodušší – není nutné, aby souhlasili úplně všichni. I hlasování jako takové je méně komplikované. Každý člen má zkrátka jeden hlas.
Problém se splácením úvěru nehrozí
Družstvo by si mělo vytvářet rezervní fondy na pokrytí finančních rizik, aby bylo schopno řešit situaci, kdy by podstatná (nikoliv nepatrná) část členů přestala být schopna splácet anuitu. „Pro zajímavost registrujeme u zhruba 1 300 dokončených a předaných bytů větší problém u pěti členů, z toho však u třech do částky sto tisíc korun,“ uvádí Kroh s tím, že takováto výše dluhu odpovídá i situaci ve společenstvích vlastníků jednotek.
Neznamená to však, že by si družstvo nemělo finanční záležitosti hlídat. Naopak – klíčem je sledování platební morálky a řešení problémových situací. I tuto záležitost je vhodné upravit ve stanovách. Notorický neplatič může být z družstva v krajním případě vyloučen.
Podpora města nebo ryze komerční projekty?
Nejčastěji se v dnešní době hovoří v družstevní výstavbě s podporou města, a to především v Praze. Představitelé hlavního města schválili projekt dostupného bydlení, ve kterém město pomůže družstevníkům poskytnutím pozemku pro výstavbu.
„Bytové družstvo lze nastavit různě. Dnes můžeme vnímat družstevní výstavbu jako čistou alternativu k vlastnickému bydlení tam, kde není možné získat hypotéku,“ uvádí Martin Kroh. Družstva je ale možné založit i bez účasti veřejnoprávních subjektů. „Zajímavou variantou jsou minidružstva, kdy se dá dohromady osm, deset lidí a dohodnou se na vybudování nebo rekonstrukci bytového domu,“ doplňuje Eisenreich. Představit si lze i družstevní bydlení s podporou zaměstnavatele.
Platforma DoDružstva, která propojuje zájemce o družstevní bydlení s družstevními projekty, registruje i zájem z řady měst. Nejvíce zájemců je o bydlení v Praze, dále též v Plzni, Liberci nebo větších městech ve Středočeském kraji. Lidé se hlásí jak z lokalit, kde se již podařilo úspěšně realizovat jiné družstevní projekty, tak z měst jako je Brno, Kladno nebo Nymburk. „Je poměrně zřetelně vidět, že lidé se o družstevní bydlení zajímají čím dál více – souvisí to i s tím, jak se daří dokončovat jiné družstevní projekty. Na západ od našich hranic je družstevní bydlení velmi oblíbeným typem ‚vlastnického‘ bydlení,“ uzavírá Eisenreich.
