Na schůze nechodí, ale blokují rozhodování v domě. Společenství vlastníků je na ně krátké | E15.cz

Na schůze nechodí, ale blokují rozhodování v domě. Společenství vlastníků je na ně krátké

Veronika Hejná

Sdílet na Facebook Messenger Sdílet na LinkedIn
Vstoupit do diskuze
0

 S některými rozhodnutími, která přijímá shromáždění společenství vlastníků jednotek (SVJ), musejí ze zákona souhlasit všichni. A to nelze změnit ani úpravou stanov. Týká se to třeba výstavby nových bytů v domě nebo prodeje společných částí. Pokud vlastníci na shromáždění nechodí, způsobují jen obtížně řešitelný problém.

Pořízením bytu v bytovém domě se vlastník stává členem právnické osoby, přesněji společenství vlastníků jednotek. Nejvyšším orgánem společenství je shromáždění, na němž všichni vlastníci společně rozhodují o záležitostech společenství.

Ve většině případů postačují k přijetí rozhodnutí shromáždění vlastníků hlasy nadpoloviční většiny přítomných členů SVJ, i když zákon nebo stanovy mohou stanovit vyšší kvórum.

Přímo ze zákona pak vyplývá, že souhlas všech vlastníků bez výjimky je potřebný vždy, když se mění velikost podílu na společných částech domu, To nejčastěji nastává při přestavbě nebo výstavbě zcela nové bytové jednotky.

Druhým případem je změna poměru výše příspěvků na správu domu a pozemku jiným způsobem než v důsledku změny podílu na společných částech. I v takovém případě musejí souhlasit všichni vlastníci.

„Pokud souhlas všech vlastníků předepisuje zákon, neexistuje účinný právní prostředek, kterým by se této povinnosti dalo vyhnout,“ vysvětluje Jan Eisenreich z advokátní kanceláře Pikes Legal.

Hlasování oběžníkem

Nechodí-li vlastníci na shromáždění, může se shromáždění stát usnášení neschopným. Účastnit se totiž vždy musejí vlastníci s alespoň nadpoloviční většinou hlasů počítaných podle velikosti podílu na společných prostorách.

Řešením, které se ukázalo jako efektivní v době lockdownů, může být rozhodování per rollam. V takovém případě statutární orgán – výbor nebo předseda společenství vlastníků – obešle vlastníky s návrhem usnesení a veškerými podklady potřebnými pro rozhodnutí. Vlastníci pak mohou o věci při splnění zákonem daných formálních podmínek hlasovat dálkově.

Možnost hlasování per rollam však musí být výslovně zakotvena ve stanovách SVJ. Na rozdíl od hlasování přímo na shromáždění je nutné, aby s každým rozhodnutím souhlasila nadpoloviční většina všech vlastníků, zatímco při účasti na shromáždění postačuje nadpoloviční většina přítomných.

Vlastníka nelze k hlasování přimět

Hlasování per rollam ale nevyřeší všechny problémy. Pokud vlastník nereaguje nebo není jeho pobyt znám, nemá společenství vlastníků žádný nástroj, jak vlastníka donutit k reakci.

Shromáždění se tak nemůže ani obrátit na soud, aby nahradil projev vůle vlastníka. „Na soud se může obracet přehlasovaný vlastník, ale nikoliv společenství, že se vlastník shromáždění neúčastnil, aby soud nahradil projev jeho vůle,“ připomínají advokáti Štěpán Ciprýn a Pavel Kiršner. „Stejně tak není možné uložit povinnost k vyjádření se per rollam,“ dodávají právníci.

Účast na shromáždění je přitom v zájmu vlastníků. Navíc všichni vlastníci odpovídají za stav domu. Způsobí-li stav domu z důvodu nedostatečné údržby, ztrouchnivělé střechy, anebo padající omítky někomu škodu, budou za škodu všichni vlastníci také odpovídat.

Autor: Veronika Hejná

Mzdová kalkulačka

Newslettery