Přes rostoucí ceny pozemků, materiálů i stavebních prací neklesá mezi Čechy chuť postavit si vlastní dům. Někdy je dokonce koupě vlastního pozemku a vybudování novostavby pro rodinu nejlepší řešení. A to jak z hlediska provozních nákladů rodinného domu, tak dlouhodobého zhodnocení investice.
I když budete při nákupu pozemku využívat například realitního specialistu, rozhodně se seznamte aspoň se základními úskalími, které vás čekají. Může vám to ušetřit nejen hodně nervů a času, ale také peněz.
Regulační plán obce
Vybráno? Pak je potřeba si ověřit, že v územním plánu obce je pozemek veden jako stavební a zároveň zjistit, jaký typ stavby umožňuje. Je totiž rozdíl mezi rodinným domem, bytovým domem nebo například občanskou vybaveností. Informace se nachází v grafické i textové části územního plánu, který je ve většině případů dostupný online. Vyžádat si ho můžete také na stavebním úřadě.
Jak se k pozemku dostanete?
V podstatě se můžete setkat se třemi bezpečnými variantami.
- První varianta je nejjednodušší: pozemek hraničí přímo s obecní komunikací a je z něj možné na ni vyjíždět, anebo je cesta k pozemku od obecní komunikace ve vašem vlastnictví.
- Ve druhé variantě budete pro přístup k pozemku využívat komunikaci ve vlastnictví někoho jiného, nicméně budete využívat věcné břemeno (konkrétně takzvané věcné břemeno chůze a jízdy nebo také služebnost stezky nebo cesty), které se k cestě váže.
- Třetí variantou je pak obsluha pomocí komunikace bez věcného břemena, která má však pasport komunikace podle příslušného stavebního úřadu. V pasportu komunikace pak musí být uvedena třída komunikace, která umožňuje přímou dopravní obsluhu pozemku.
Podloží a geologický průzkum
U pozemku je také důležité vědět, co bude pod vašima nohama. Geologický průzkum často rozhodne o tom, jakým způsobem může být nová stavba založena. A že překvapení může být celá řada! Často se stává, že teprve po skrývce zeminy majitel zjistí, že je pozemek tvořen nestabilní navážkou. V extrémních případech můžete postavit dům na suti, písku a nepořádku, který časem degraduje a nestabilní podloží následně začne narušovat celou novostavbu.
V podloží může být také voda, a to dokonce chemicky agresivní, která dokáže narušit základový beton. V Česku může být problém také například radon, kvůli kterému je třeba specifický typ základové desky.
Jak velký dům půjde postavit?
Další z pojmů, které je třeba znát, je zastavitelnost. Ta je určena platným územním plánem obce, a pokud ho obec nemá, pak vyhláškou O obecných požadavcích na využívání území č. 501/2006Sb. Zjednodušeně, zastavitelnost určuje, na kolika procentech z celkové plochy pozemku mohou stát stavby. Zastavitelnost se může pohybovat od 10 procent až po 50 nebo 60 procent. Proč si jí všímat je nasnadě: pokud plánujete velkou stavbu na malém pozemku, můžete jednoduše narazit…
Navíc mnoho lidí netuší, že zastavitelnost nepočítá pouze samotnou obytnou stavbu a její součásti. Do zastavěných ploch se započítávají veškeré zpevněné plochy – tedy například garáž nebo garážové stání a příjezd k němu. Někdy se koeficient rozlišuje podle výšky staveb – jiný bude pro bungalov nebo přízemní dům, jiný pro stavbu patrovou. Je tedy třeba pečlivě prostudovat patřičnou vyhlášku.
Inženýrské sítě
Pozemek se samozřejmě neobejde bez vody, elektřiny a kanalizace. Hned na úvod si zapamatujte, že pro cenu projektu je třeba vědět, kde bude napojovací bod. Každý metr vedení inženýrských sítí stojí poměrně dost peněz, kromě výkopu je třeba zkoumat vedení jiných sítí nebo dodržovat ochranná pásma. To vše může následné napojení rodinného domu prodražit.
Voda
Vodu na pozemek zajistíte jen dvěma způsoby – vodovodem nebo vlastní studnou. První varianta je komplikovaná v případě, kdy není vodovod „natažen“ až k hranici pozemku, druhá zase tehdy, kdy byste chtěli zajistit novou studnu. Poklesy spodních vod vedou úřady k jasné preferenci vodovodů, a tak realizaci nové studny vůbec nemusí povolit. Pokud se vyjádří kladně, bude nutné u studny udělat takzvanou čerpací zkoušku. Ta určí, zda bude studna schopna zásobovat rodinný dům pitnou vodou po celý rok. Zpravidla se dělá v letních měsících, kdy je vody nejméně. Museli byste mít štěstí, aby rozbory vyšly u vašeho pozemku dobře, ve většině případů bude potřeba projekt rozšířit o vlastní samostatnou úpravnu vody – tedy další náklad, se kterým je potřeba počítat.
V případě vodovodní varianty si je třeba vyžádat kapacitu od daného poskytovatele. Ten se na základě žádosti vyjádří buď kladně, a přípojku povolí anebo záporně s odkazem na nedostatečnou kapacitu.
Elektřina
Pokud nemáte k pozemku dovedenou elektrickou přípojku, obrňte se trpělivostí. Přestože zavedení elektřiny nebývá ve výsledku problém, jedná se o zdlouhavý proces, u kterého budete odkázáni na jednání s jediným možným dodavatelem.
Kapacita elektrické sítě je na území ČR zpravidla dostatečná. Prověřte však, že je tomu tak i v případě vašeho pozemku. Kapacitu ale dokážou dodavatelé posílit – třeba dodáním silnějších jističů nebo dobudováním trafostanice. Tyto náklady však jdou za majitelem pozemku, a je proto třeba váš záměr s dodavatelem elektřiny zkonzultovat.
Ve většině případů budou dodavatelé požadovat projekt (což v praxi znamená využít jejich projektanta nebo se na některém shodnout) a na základě toho pak dojde k nacenění úprav. Nad cenou už zpravidla není prostor pro licitace, protože nikdo jiný vám na pozemek elektřinu stejně nedovede.
Kanalizace a dešťovka
Není u pozemku vybudována kanalizační přípojka nebo čistírna odpadních vod, do které přípojka splašky svádí, nemá dostatečnou kapacitu a zkapacitnění není na obzoru? Pak je potřeba žádat o povolení lokální čistírny odpadních vod. Ta může být buď na principu chemického čištění, nebo na bázi odkaliště neboli biotopového jezírka. Ne všude však stavební úřad takovýto způsob čištění odpadních vod povolí. Nejjednodušší cestou tak i v 21. století zůstává klasický septik, který je třeba jednou za čas vyvézt.
V případě, že je kanalizaci z pozemku možné svést do kanalizačního systému, prověřte, zda kanalizace funguje pouze jako splašková, nebo se do ní dá pustit i dešťová voda. Ve většině případů se totiž dešťová voda do běžné kanalizace již svádět nedá a její zachytávání je třeba vyřešit jinak. Což při velkém úhrnu srážek může být komplikované – záleží na ploše daného pozemku a takzvaném vsaku. V případě, že není na pozemku dostatečná plocha nebo kvalita podloží na potřebný vsak podle modelu srážek, pak je potřeba vytvořit retenční nádrž. Využívat se může třeba pro zalévání zahrady. Nádrže se zpravidla zakopávají pod zem, takže cena nebývá úplně nízká.
Čertova kopýtka ve vyhláškách a územních plánech
Máte hlavní věci „pořešené“ a už si v hlavě malujete, jak bude váš vysněný dům vypadat? Ještě si chvíli počkejte, dokud si neprojdete dlouhý seznam dalších věcí spojených s pozemkem, které váš projekt ovlivní. Například to může být:
Uliční čára – některé pozemky mají definovanou takzvanou uliční čáru. Tedy jednotný odstup od hlavní komunikace, který umožní zachovat charakter obce. Informaci, zda se to týká vašeho pozemku, vám sdělí stavební úřad.
Regulace vzhledu rodinného domu – na stavebním úřadě vám také rádi řeknou, zda v obci existují regulace, které by ovlivnily vnější vzhled vašeho domu. Tedy například to, jaké může dům mít: výšku střechy, celkový vzhled, barevnost fasády nebo třeba materiál oken a dveří. Možná to zní šíleně, ale na druhou stranu tím zejména historické obce alespoň trochu brzdí leckdy opravdu šílený vkus nových stavitelů. Digitalizace naštěstí pokročila, takže tyto informace si už často můžete sami dohledat na internetu v územním plánu konkrétní obce. Předejdete tak problémům s kolaudací.
Vyjádření dotčených orgánů je leckdy běh na dlouhou trať. Posuzovat váš dům budou desítky různých orgánů od hygieny, přes hasiče, po policisty. Jakmile je projekt hotový, je totiž třeba získat tzv. souhlas od dotčených orgánů. V této fázi je vždy dobré vzít si projektanta nebo člověka na takzvaný inženýring, který to udělá za vás. Vy pak nebudete muset projekt donekonečna předělávat.
Nekupujete draho?
Ceny pozemků se v posledních letech měnily po celé republice a není divu, že se v nich laici často ztrácejí. Zvláště, když dva na první pohled velmi podobné pozemky mohou mít diametrálně rozličné ceny. Stále víc lidí se proto obrací na nezávislé realitní specialisty s prosbou o konzultaci nebo využívá online kalkulačky, které cenovou hladinu odhadnou na základě znalosti tržních dat a zadaných parametrů.
U koupi pozemku zkrátka jednoznačně platí: čím víc dat budete předem mít, tím větší máte šanci, že trefíte na dobrou cenu anebo dokážete vyargumentovat slevu u té, která by byla zbytečně vysoká.
Autor článku je člen Finanční akademie Zlaté koruny, generální ředitel MAXIMA REALITY
Zlatá koruna již 19 let pořádá soutěž finančních produktů, které hodnotí téměř 400 členná nezávislá Finanční akademie, organizuje odborná ekonomická a finanční fóra, provozuje finanční portál se srovnávačem www.zlatakoruna.info a rádce www.penizevrousce.cz.
