Od začátku letošního roku se novelou občanského zákoníku do českého právního řádu opětovně zavedlo předkupní právo u spoluvlastníků nemovitých věcí. Při prodeji části nemovitosti, která je ve spoluvlastnictví, tak dostávají přednost spoluvlastníci před jinými potenciálními kupci. Pro majitele nemovitostí i zájemce o jejich koupi to může být značná komplikace. V čem jsou hlavní kameny úrazu?
Zásadním úskalím znovu zavedeného předkupního práva je nové nastavení okamžiku, kdy je nutné oslovit ostatní spoluvlastníky. Zákonná úprava totiž požaduje, aby si podílový spoluvlastník nejprve našel zájemce o podíl na nemovitosti, uzavřel a podepsal s ním kupní smlouvu a takto uzavřenou smlouvu předložil ostatním spoluvlastníkům k vyjádření, zda nemají o podíl zájem oni.
Na vyjádření se, respektive uhrazení kupní ceny má oprávněný z předkupního práva lhůtu tří měsíců. V případě, že bude mít spoluvlastník o nemovitost zájem a uhradí kupní cenu, uzavřená kupní smlouva se zájemcem se tím pádem ruší.
V praxi to bude znamenat značnou komplikaci například v případech, kdy zájemce bude chtít financovat koupi nemovitosti úvěrem. Není prozatím úplně zřejmé, jak budou úvěrující instituce (banky) postupovat v případě výše zmíněného zrušení kupní smlouvy.
Další významný dopad se bude týkat spoluvlastnických podílů na parkovacích či garážových stáních, nebytových prostorech, pozemcích a podobně, které se povětšinou převádí s bytovou jednotkou. I zde je nutné zkoumat, jestli je třeba předkupní právo řešit, přičemž většinou to nutné bude.
Jedinou výjimkou, kdy nemají ostatní spoluvlastníci předkupní právo, je převod nemovitosti na osobu blízkou. Obávám se ale, že řada lidí vůbec nebude předkupní právo řešit, a to buď z neznalosti právních předpisů, nebo vědomě. Je třeba si ovšem uvědomit, že v takovém případě se může oprávněný z předkupního práva domáhat vydání nemovitosti vůči nabyvateli, což s sebou přinese pro všechny dotčené osoby řadu nepříjemností a můžou se ocitnout až před soudem.
Postup pro správnou aplikaci předkupního práva poměrně složitý a je třeba při něm zohlednit řadu aspektů, což člověk neznalý realitního práva těžko zvládne. Není jednoduché v konkrétní situaci posoudit, zda je či není nutné předkupní právo řešit. Pokud už se dospěje ke stanovisku, že je nutné se předkupním právem zabývat, existuje řada možných scénářů a variant.
Autor je právníkem se specializací na realitní právo.
