Byty a domy se dnes prodávají v překotném tempu. Lidé chtějí nemovitost udat rychle a za dobrou cenu, přibývá těch, kteří prodej realizují svépomocí. Ušetří za provize, ale veškerou agendu musí zvládnout sami. Na co se připravit?
Kdo chce prodat nemovitost bez realitní kanceláře, musí počítat s větší časovou investicí, na druhou stranu bude mít vše plně pod kontrolou. „Zvlášť v případech, kdy je prodej osobní záležitostí, například kvůli vzpomínkám z dětství vážících se k nemovitosti, může prodávající lépe dohlédnout na to, kdo bude dalším majitelem,“ říká Lukáš Zelený, vedoucí právního oddělení dTestu.
Provize podle regionu i makléře
Dalším důvodem prodeje bez realitky mohou být peníze. Provize, která připadá realitnímu makléři totiž není malá, zpravidla tvoří kolem 4 až 5 procent z ceny bytu nebo domu. „Způsob výpočtu realitní provize se nezměnil od devadesátých let. Provize by měla pokrýt veškeré náklady spojené s hledáním vhodných zájemců a v době, kdy nabídka převyšuje nad poptávkou, má samozřejmě smysl. V dnešní situaci však vede k jedinému – prodejci prodávají nemovitost za méně a kupující kupují dráž, než jaká je skutečná tržní cena,“ domnívá se Hendrik Meyer, výkonný ředitel Bezrealitky.cz.
Výše provize se výrazně liší podle regionů, jak ukázal letošní průzkum srovnávače Férmakléři.cz a portálu Poski Real. Odměnu makléře ovlivňuje lokalita, počet obyvatel nebo životní úroveň, proto nepřekvapí, že nejdražší jsou služby realitních agentů v Praze, kde provize v průměru dosahuje 131 569 korun. V Plzni je to například 74 737 korun. Nejnižší odměny si účtují makléři v Ústeckém kraji, průměr je tady 45 304 korun.
„Provizi ovlivňuje také kvalita makléře,“ upozorňuje Jan Boruta z projektu Férmakléři.cz a dodává: „Na trhu je řada makléřů, kteří uměle snižují provizi a záměrně do ní nezahrnují některé položky a služby. Nízkou provizí se snaží podbízet i ti, kteří jednají na úkor klientova zájmu a usilují jen o rychlý zisk. Podezřele nízká provize by proto měla být pro prodávajícího varovným signálem, proč s makléřem nespolupracovat.“
Od inzerce ke smlouvě
Digitální doba usnadňuje hlavně inzerci. „Důležité je, aby majitel v inzerátu poskytl dostatek informací a pořídil kvalitní fotografie. Častým nešvarem jsou tmavé nebo rozmazané fotky zachycující nepořádek nebo neúplný či chybný popis nemovitosti,“ upozorňuje Lukáš Zelený. Podobného názoru je i Hendrik Meyer. „Fotky by neměly lhát. Dbejte na zachycení důležitých detailů a vnitřních vztahů. U domů i bytů nafoťte také exteriér budovy a některé snímky můžete pořídit i z blízkého okolí. Vyvarujte se používání fotografií, na něž nemáte práva,“ dodává.
Zároveň je třeba stanovit cenu. Využít můžete například cenových map nebo si prohlédnout inzeráty podobných nemovitostí v lokalitě a zkusit cenu nastavit. Sledujte, jak dlouho podobné inzeráty visí v nabídce, pokud je nadsazená, většinou je nemovitost inzerovaná měsíce. Naopak pěknou nemovitost za dobrou cenu prodáte v řádech týdnů. „Cenu nastavte spíše optimisticky a buďte připraveni na smlouvání. Pokud by se zájemce nenašel, vždy můžete mírně slevit,“ doporučuje Hendrik Meyer.
Nezapomeňte, že jako majitel musíte informovat o všech nedostatcích, které byt má. Jinak hrozí, že u něj bude kupující vady reklamovat. Pokud nemovitost neprodává podnikatel v oboru, lze skryté vady vytýkat až pět let od nabytí nemovitosti. Majitel musí také kupujícího informovat, zda na nemovitosti není zástavní právo, věcné břemeno nebo zda není zatížena jiným věcným právem. U domů je kupujícího vhodné informovat o tom, komu patří pozemek pod domem a kolem něho. Vlastník bytu by měl kupujícímu sdělit, zda nemovitost nemá v nájmu jiná osoba. Nájem totiž se změnou vlastníka automaticky nezaniká.
Pokud se prodávající a kupující dohodnou, je třeba sjednat smlouvu. „Nemovitost lze na druhého převést pouze písemnou smlouvu. Tu si většinou obstarává majitel. Buď si může upravit některý ze vzorů na internetu, nebo oslovit právníka. Ve smlouvě je třeba myslet i na to, kdo bude zařizovat a platit vklad do katastru nemovitostí. Pozor, i po podpisu smlouvy je vlastníkem pořád prodejce. Vlastnictví se změní až převodem vlastnického práva v katastru nemovitostí,“ konstatuje Lukáš Zelený.
Přepis nemovitosti a daně
Při podpisu smlouvy je důležitým krokem převzetí peněz. Prodejce nesmí od kupujícího přijmout částku překračující 270 tisíc korun v hotovosti. Zpravidla se využívají úschovny u advokáta nebo notáře, který peníze prodávajícímu vydá po přesání vlastnického práva. Vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí je nutné udělat pomocí speciálního formuláře. Za návrh se platí 1 000 korun. Návrh může prodat prodejce, kupující nebo oba společně. Katastrální úřad zašle informace osobám, jejichž práva zapsaná v katastru se podle navrhovaného zápisu mají změnit nebo zaniknout. Jestliže jsou podmínky pro vklad splněny, katastr rozhodne, že se vklad povoluje. V opačném případě návrh zamítne.
Ani zápisem do katastru vše nekončí. Ještě budete muset podat daňové přiznání a zaplatit daň z příjmu. „Placení daně se však mohou majitelé někdy vyhnout. Od daně jsou osvobozeny příjmy z prodeje nemovitosti, kde měl majitel bydliště nejméně po dobu dvou let bezprostředně před prodejem. Dále pokud finanční prostředky majitel použije ke koupi jiné nemovitosti, kde bude mít bydliště. Od zaplacení daně jsou osvobozeny ještě ty nemovitosti, které majitel vlastnil nejméně pět let před jejich prodejem. Do této doby se započítává i čas, po kterou zděděnou nemovitost vlastnili rodiče, prarodiče, děti nebo manžel majitele,“ uzavírá Lukáš Zelený.
