Rezervační poplatek u nemovitosti: jak postupovat, abyste nepřišli o peníze | E15.cz

Vše o realitách

Vše o realitách Vstoupit do speciálu

Rezervační poplatek u nemovitosti: jak postupovat, abyste nepřišli o peníze

Aleš Pospíšil

Rezervační poplatek, to jsou desítky tisíc korun. Než ho realitce složíte, přečtěte si pozorně tento článek.

Rezervační smlouva se uzavírá s cílem rezervovat zájemci požadovanou nemovitost do doby, než bude sepsána kupní smlouva nebo smlouva o smlouvě budoucí a schválena hypotéka. Realitka přestane nabízet nemovitost dalším zájemcům, kupující se naopak zavazuje, že do sjednaného data uzavře kupní smlouvu.

Aby však měl kupující určitou záruku, že nemovitost nebude prodána někomu jinému, musí být smlouva uzavřena i s prodávajícím.

Výstavba nájemních bytů se po třiceti letech opět rozjíždí. Kde se co staví?

V případě, že je smlouva uzavřena pouze mezi kupujícím a realitní kanceláří, v podstatě pozbývá svého smyslu. Z takové smlouvy nevyplývají žádné povinnosti pro prodávajícího, a ten může i nadále nemovitost prodat sám nebo s jinou realitkou. Dobrým řešením je trojstranná smlouva, kterou společně uzavře zájemce o nemovitost a její majitel, a realitní kancelář, která je vedlejším účastníkem této smlouvy.

Proto nikdy neuzavírejte rezervační smlouvu jen s realitní kanceláří. Můžete se totiž snadno dostat do prekérní situace. Například vám banka neschválí úvěr a realitka vám peníze odmítne vrátit s tím, že se jedná o smluvní pokutu. Před touto situací varuje server Vaše nároky.cz.

Jako přes kopírák

Situace je de facto vždy stejná – klient si vyhlédne nemovitost, zaplatí realitce rezervační poplatek v řádu desítek tisíc korun a posléze mu banka na danou nemovitost neschválí hypoteční úvěr. Následně realitka klientovi odmítne peníze vrátit. Dost možná neoprávněně...

Strhli vám z karty peníze neoprávněně? Požádejte banku o chargeback

Záleží na konkrétní situaci, spolupracující advokát serveru Vaše nároky.cz vycházel v dané věci z judikatury Nejvyššího správního soudu a realitce zaslal předžalobní výzvu, ve které argumentoval následovně:

Z judikatury Nejvyššího soudu, např. rozhodnutí 33 Cdo 3448/2012, ale i dalších českých soudů vyplývá, že uzavřením rezervační smlouvy mezi zájemcem o koupi nemovitosti a zprostředkovatelem, kdy zprostředkovatel prodeje nejedná jako zástupce budoucího prodávajícího, nevzniká zájemci povinnost uzavřít kupní smlouvu. Jestliže tedy zájemce není povinen uzavřít budoucí smlouvu, je ujednání o smluvní pokutě, zajišťující splnění takové povinnosti, neplatné a zájemce nemusí smluvní pokutu hradit.“

Poptávka po starých domech stoupá, důvodem jsou pozemky

Jelikož ve zde řešeném případě nebyla uzavřena ani kupní smlouva ani budoucí kupní smlouva k dané nemovitosti, rezervační smlouva automaticky zanikla a realitní kancelář se zadržováním rezervačního poplatku, který si přetransformovala na smluvní pokutu, dopouštěla neoprávněného obohacení.

Sjednejte si rozvazovací podmínky!

V praxi bývá rezervační smlouva nazývána různě - dohoda o rezervaci, blokovací dohoda, smlouva o složení blokovacího depozita. Vždy se však jedná o smlouvu inominátní ve smyslu § 1746 odst. 2 občanského zákoníku, tzn. že nejsou dány žádné zákonné náležitosti obsahu takové smlouvy.

Z rezervační smlouvy vyplývá pro kupujícího povinnost uhradit rezervační poplatek obvykle ve výši 3 - 10 procent z kupní ceny reality. Ten je v podstatě pojistkou, že zájemce od koupě neupustí.

Potřebný základ na hypotéku má naspořeno 6 z 10 Čechů

Abyste předešli situaci popsané výše, sjednejte si tzv. rozvazovací podmínky, tedy seznam situací, které není schopen ovlivnit a za kterých není ochoten kupní smlouvu podepsat. Může se jednat o špatný technický stav či finanční závazky, o kterých jste dříve nevěděli, či právě neschválení hypotéky.

Pakliže zájemce takto učiní, může se ze smlouvy pro oprávněné důvody vyvázat. Pokud nejsou tyto situace ošetřeny v rezervační smlouvě, zůstává na benevolenci makléře, zda poplatek za rezervaci vrátí...

Při jednání s realitkou se dále držte těchto pravidel:

- vždy si důkladně přečtete, co podepisujete. Pozor si dejte, zda skutečně podepisujete pouze rezervační smlouvu nebo se již ke koupi nemovitosti zavazujete,

- jestliže po podepsání rezervační smlouvy s realitní kanceláří, musíte z jakýchkoliv důvodů od kupní smlouvy odstoupit, měli byste po realitní kanceláři požadovat vrácení rezervačního poplatku. Pokud to realitní kancelář odmítá, je potřeba obrátit se na právníka, případně na soud,

- jako zájemce o koupi můžete trvat na složení rezervačního poplatku k notáři nebo do banky.

Kupující by si měl v rezervační smlouvě ohlídat, že s rezervačním depositem bude nakládáno jako se zálohou na splátku kupní ceny nemovitosti, a ne jako s provizí makléře. Pokud si toto kupující neohlídá, může se stát, že makléř obdrží provize dvě. Od prodávajícího a také od kupujícího.

Apple Pay vyjde banky na miliony

Najdou se totiž i nepoctivci, jak pro změnu upozorňuje server FÉRmakléři.cz: „Například se na nás obrátil člověk, který složil makléři rezervační poplatek 70 000 korun. Od toho okamžiku s ním přestal makléř komunikovat, nebyl k zastižení a zájemci tak bylo znemožněno uzavřít kupní smlouvu. Klient poté zjistil, že makléř navíc uvedl i falešnou adresu kanceláře, a proto nebylo možno doručit ani žádost o odstoupení od smlouvy. Po uplynutí lhůty pro rezervaci makléř pánovi jednoduše sdělil, že včas neodstoupil od smlouvy, a proto nemá nárok požadovat své peníze nazpět.”

Dvakrát měř

Koupě nemovitosti je pro mnohé životním rozhodnutím, proto jednejte s rozmyslem, nebo si najděte pár tisíc na advokáta. V důsledku tak můžete ušetřit řádově víc peněz právě třeba na nekalých praktikách realitních kanceláří.

 

Mzdová kalkulačka