Od roku 2018 byla ze stavebního zákona vypuštěna povinnost zajistit kolaudaci pro převážnou většinu rodinných domů. Nový stavební zákon však kolaudaci vrací zpět.
Povinnost kolaudace
Kolaudace je postup stavebního úřadu, na jehož konci úřad posvětí možnost užívat stavbu k vymezenému účelu. V souladu se stavebním zákonem je možné vyjmenované stavby užívat pouze na základě kolaudačního souhlasu, anebo kolaudačního rozhodnutí.
Do konce roku 2017 byla kolaudace povinná u všech rodinných domů. Novela stavebního zákona ale omezila nutnost kolaudace na specifické případy. Prvním kritériem pro povinnou kolaudaci je skutečnost, že stavba vyžaduje ohlášení nebo stavební povolení. Toto kritérium je u rodinných domů naplněno vždy. Zároveň by však muselo jít o některou z vymezených typů staveb:
- stavbu veřejné infrastruktury,
- stavbu, jejíž vlastnosti nemohou budoucí uživatelé ovlivnit,
- stavbu, u které bylo stanoveno provedení zkušebního provozu,
- změnu stavby, která je kulturní památkou, anebo
- vodní dílo podle vodního zákona.
Do kategorie staveb, jejichž vlastnosti nemohou uživatelé ovlivnit, spadají mimo jiné i developerské projekty. Pro ně je povinnost kolaudace zachována.
Nemusí-li být dům kolaudován, může vlastník začít bydlet – tedy užívat rodinný dům k vymezenému účelu – po dokončení revizí a provedení zkoušek a měření, například revize elektroinstalace, komínu nebo hromosvodu.
Důvod pro znovuzavedení? Problémy v praxi
Nový stavební zákon znovuzavádí kolaudaci pro všechny stavby pro bydlení, stavby pro rodinnou rekreaci, podzemní stavby i garáže.
„Dosavadní právní úprava kolaudace staveb podle druhu staveb, které podléhají kolaudaci, působila v praxi problémy. Nově je stanoveno pravidlo, že kolaudaci podléhají všechny stavby kromě staveb drobných a jednoduchých s výjimkou staveb pro bydlení a rodinnou rekreaci, podzemních staveb, staveb garáží a stavebních úprav pro změnu v užívání části stavby,“ stojí v důvodové zprávě.
Stavebník je při výstavbě povinen dodržet schválenou projektovou dokumentaci. Odchýlit od ní se může pouze tehdy, jedná-li se o tzv. nepodstatnou odchylku (nemění se vzhled stavby nebo způsob jejího užívání, půdorys ani výška, nezasahuje se do nosných konstrukcí apod.).
„Přijaté znovuzavedení kolaudace u rodinných domů čteme tak, že se zákonodárce snaží zabránit tomu, aby se realizovaná stavba významně odchylovala od projektové dokumentace předložené v řízení o povolení stavby,“ říká advokát Jan Tomíšek z advokátní kanceláře Rowan Legal.
Ačkoliv dnes není u převážné většiny rodinných domů kolaudace povinná, úředník stavebního úřadu může již nyní přijít na kontrolní prohlídku stavby. Na prohlídce tak může zjistit, zda je či není stavba prováděna v souladu s projektovou dokumentací.
„Poctivé stavebníky tak do budoucna čeká zvýšená administrativní zátěž a časové zdržení kvůli těm, kteří v minulosti nehráli podle pravidel a výrazně se odchýlili od schválené dokumentace, aniž by to řešili se stavebním úřadem,“ dodává Tomíšek.
Nový stavební zákon
Nový stavební zákon by měl začít platit od poloviny roku 2023, ačkoliv některé části budou nabývat účinnosti postupně již dříve. Týká se to především nové státní stavební struktury. Nejvyšší stavební úřad, Specializovaný a odvolací stavební úřad a krajské stavební úřady vzniknou již 1. ledna 2022. Sotva byl však nový zákon přijat, koalice Spolu společně s PirStan již jedná o možných novelizacích.
Kolaudací by se možné změny pravděpodobně týkat neměly, ty nebyly předmětem sporu Sněmovna x Senát.
