Pokles poptávky po hypotékách pokračuje, na hypotéky dnes dosáhnou jen movitější klienti. Zastaví se tento trend? Můžeme očekávat další změny hypotečních sazeb? A jakým způsobem by měli postupovat lidé, kteří už hypotéku mají a chystají se na její refinancování? Na otázky šéfredaktora E15 Nikity Poljakova odpovídá Petra Skrbková, šéfka týmu bydlení v České spořitelně.
Podle dat České bankovní asociace objem poskytnutých hypoték za poslední tři měsíce klesl meziročně o více než 80 procent, výhled není úplně nejlepší, znamená to, že očekáváte nadále pokles v poptávce po hypotékách?
Pevně doufám, že ty největší poklesy už nastaly a nyní již budeme spíše svědky stagnace. Když porovnáváme meziroční data, tak je to stále pokles, ale myslím si, že data za září až listopad ukázala stejný výsledek, tedy okolo 7 mld. korun měsíční produkce. Věříme, že další pokles nenastane a jsme na pomyslném dně objemu nových úvěrů na bydlení.
Úrokové sazby jsou stále vysoko, pokles úrokových sazeb je zatím v nedohlednu a makroekonomická situace, inflace, pokles spotřeby, pokles výroby a vůbec další výhled je negativní. Co vás vede k tomu si myslet, že by se to mělo zlepšovat?
Neřekla bych přímo zlepšovat, spíše mám na mysli, že situace by se dále neměla tak zásadně prohlubovat. Je důležité si uvědomit, že srovnávat loňský hypoteční rok s tím letošním je složité. Rok 2021 byl mimořádně vydařený. Klíčovým faktorem bylo prostředí nízkých úrokových sazeb a očekávání jejich růstu a tlak na trhu nemovitostí, tak vystřelily trh prudce nahoru. V rámci porovnání je tedy lepší srovnávat data z let předcházejících. V polovině roku jsme očekávali srovnatelný objem s rokem 2019, ale poslední měsíce nám ukázaly, že i toto srovnání bohužel neobstojí.
Vy si pamatujete takový pokles v historii? Ať už se podíváme na uplynulou krizi, kterou jsme tu měli před deseti lety?
Myslím, že pokles z pohledu měsíční produkce je extrémní. Když se díváme na průměrná data nebo na celoroční objem nových úvěrů na bydlení, tak vývoj v tomto roce byl na začátku roku ještě velmi pozitivní a útlum nastal v druhé polovině roku. Takový razantní pokles nepamatuji.
Zmiňoval jsem kombinaci vysokých úroků a špatného sentimentu vůči makroekonomické situaci, jejich výhledům a také inflace, která je docela vysoko. Jsou jiné důvody, proč zájem o hypotéky klesá?
Vyjmenoval jste asi všechno nebo většinu vlivů. Zkrátka úroková sazba, jak je dneska, je jedním z hlavních motivů, který nám poptávku velmi snižuje. Úrok s sebou totiž nese výši splátky, která se může stát pro některé klienty už neúnosnou. To je jeden z těch klíčových faktorů, který ovlivňuje hypoteční úvěry v této době.
Co se bude podle vás dít na trhu příští rok?
Situace se asi jen tak nezlepší. Vidíme, že klesá průměrná výše hypotéky a v tom se odráží fakt, že si klienti berou více úvěry na rekonstrukci nebo na energeticky lepší bydlení, tedy financují fotovoltaiku a tepelná čerpadla. Trend tedy směřuje k nižším objemům úvěrů, které jsou zaměřeny zejména na rekonstrukce a zlepšení energetické náročnosti.
To znamená, že vnímáte odliv klientů od úvěrů větších částek a zájem o nižší a motivaci zlepšovat efektivitu stávajícího bydlení, než zájem o nové, chápu to správně? Souvisí to s klimatickou a energetickou situací?
Ano, přesně tak. Klíčový vliv na obrovskou poptávku po fotovoltaických panelech a tepelných čerpadlech má cena energie, která určuje a akceleruje zájem tímto směrem. Ten se pak odráží i v úvěrové oblasti.
Česká spořitelna tyto produkty nabízí v rámci svého portfolia, je to něco, na co se dá spolehnout, co může vykompenzovat propady z hypoték v rámci vašeho byznysu?
Do určité míry ano. Tím, že je průměrný objem hypotéky výrazně nižší, částečně vykompenzuje počty, ale už ne objemy. Zároveň z pohledu produktů nemusí již vždy o hypotéku, ale vhodnějším pro zlepšení energetické náročnosti stávajícího domu může být úvěr pro budoucnost, což je produkt naší stavební spořitelny, Buřinky.
Znamená to tedy, že současná situace na hypotečním trhu může mít příští rok viditelný negativní dopad na ziskovost bank? Zároveň když se podívám na depozita v bankách, vidíme určitý pokles, ale stále jich je dost. Jak to vnímáte?
Přiznám se, že do spekulací výnosů bank bych se nerada pouštěla. Spíš bych to zhodnotila tak, že na úvěrové straně se nám výnosy snižují, ale naopak na té depozitní zvyšují. Dochází k vzájemné kompenzaci.
Kdo je tedy ten, kdo dnes na hypotéku dosáhne? Je to ta nejvyšší skupina, ta nejmovitější? Existuje něco jako investiční byt v ČR?
Poptávka po investičních bytech jednoznačně zpomalila. Úroková sazba nepřispívá tomu, aby to nějakým ekonomickým modelem vycházelo dobře pro klienta. Ale potřeba bydlení u mnoho našich klientů stále trvá. Tu jen tak nevymažeme ani tím, že jsou vyšší úrokové sazby. Ano, dneska na hypotéky dosáhnou, dá se říci asi spíš movitější klienti a ti kteří si mohou dovolit koupit ty nemovitosti, které dneska na trhu vidíme.
Když se podíváte na cenu nemovitostí na trhu, je paradoxní, že máme šílené úrokové sazby, pokles poptávky, nicméně ceny u novostaveb na m2 neklesají nebo naprosto minimálně. O jaký jev se jedná?
Z diskusí s odborníky na stavebnictví jasně vyplývá, že vstupní zdroje se jim nesnižují, spíše naopak. Proto ani oni nevidí důvod, aby si museli sahat do svých zisků a snižovat ceny nemovitostí. Když se podíváme zpátky na rok 2008, tak jsme žádný zásadní propad u nových nemovitostí nezaznamenali. Samozřejmě neplatí to absolutně, určitě jsou situace, kdy se některé nemovitosti dostaly na trh s menší cenou, ale jedná se pouze o menší část portfolia novostaveb.
I z vaší zkušenosti, kterou máte s růstem cen nemovitostí, tak neočekáváte, že by v příštích letech došlo k poklesu cen nemovitostí?
Myslím, že ne k zásadnímu. Je potřeba rozlišovat typy nemovitostí, jejich kvalitu a lokalitu. To jsou parametry pro cenu jako takovou. Bude se dát sehnat levnější nemovitost v horší lokalitě nebo horší kvalitě, to se stane určitě. Na druhou stranu kvalitní nemovitosti v dobrých lokalitách si pravděpodobně svoji cenu udrží.
Moje další otázka se týká strategii – je kupříkladu nyní výhodné sáhnout spíše po krátkodobé fixaci? Má smysl fixovat na 2-3 roky a pak sázet na to, že úroky půjdou dolů?
Bohužel nemám křišťálovou kouli. Je spíše důležité, aby každý klient zhodnotil svoji situaci, jestli je připravený nést riziko, když si vezme krátkou fixaci. Jistota o kolik a kdy sazby půjdou dolů, vlastně není a v posledních měsících se spíše časově oddaluje. A díky tomu, jak je cena peněz na trhu dnes nastavená, tak delší úrokové sazby mohou být výrazně levnější než ty krátkodobé. Proto pro klienta může být lepší variantou zafixovat na delší dobu, protože má aktuálně nižší sazbu a zároveň delší jistotu. Řekla bych, že není jednoduché rady, je důležité zhodnotit vlastní situaci, jak velké riziko výkyvů jsem ochoten podstoupit a zda preferuji jistotu anebo spekuluji na pokles.
Spousta lidí bude refinancovat svoje hypotéky, příští rok bude další várka u těch nových fixací, tam může docházet k velkým nárůstům. Jaký je u vás postup, když zjistím, že mi o 30 pocent stoupla hypotéka?
Snažíme se s klienty toto téma otevírat pravidelně, už rok dopředu je kontaktujeme a otvíráme s nimi tuto otázku a řešíme postup. Nejdříve se ptáme na to, jestli mají vytvořenou nějakou rezervu, i kvůli cenám energií, jak jsme tady zmiňovali. Jdeme takovým způsobem rozhovoru, kdy nejdřív zjišťujeme věci typu finanční rezervy, 25 procent našich klientů má spolu s hypotečním úvěrem pak službu variabilita splátek, která umožňuje určité uvolnění.. Jdeme tedy cestou, kdy se snažíme s klienty mluvit dopředu, zda o té situaci vědí a jsou na ní nějak připraveni, případně už dopředu ten rok je na to navýšení splátky a úrokové sazby připravovat.
Jaký máte na takový postup zpětnou vazbu?
Tyto kroky se ukáží až v budoucnu, jsme v této situaci zatím krátkou dobu. Feedback je ze strany klientů ale velmi pozitivní, vnímají velmi pozitivně, že se snažíme pomoci a hledat cestu dopředu. Určité naše předpoklady, kdy jsme si vytipovali ty klienty, kteří by mohli patřit do ohrožené skupiny, se nám při rozhovoru nepotvrdli. Takže dobrá zpráva pro nás, vyplývá z toho, že ti klienti jsou na tom z jejich pohledu lépe, než ukazovala data, která jsme vyhodnocovali. A co se týče defaultu nebo nějakého nesplácení, tam se v aktuální chvíli nic nemění, jsme pořád na stejných hodnotách. Tato otázka je trošku předčasná, budeme schopni ji vyhodnotit tak za rok nebo za dva.
Kdybych si chtěl hypotéku pořídit, existuje na to nějaký mustr, jak se v této složitější době zorientovat, jak na to?
To je velmi dobrá otázka, protože si myslím, že o bydlení a o tom, jak ho chci financovat, bychom měli s klienty opravdu mluvit už od toho, kdy vstupují do světa po studiu a začnou si vydělávat své první peníze. Je důležité začít si odkládat na to, že potřebujete 10-20 procent vlastních zdrojů. Když přijde klient a nemá uspořené vlastní prostředky, tak je to pro něj velmi obtížná situace. A ti co dneska přijdou, ta rada je možná jednoduchá v tom, že existují kalkulačky, na kolik dosáhnu. Každý klient si dneska může na našich webových stránkách spočítat, na jakou výši hypotéky se stávajícími příjmy dosáhne, a na základě toho poté můžu hledat adekvátní nemovitost, jakou si může dovolit. Klíčová je tedy kombinace dvou parametrů – kolik mám vlastních zdrojů a na kolik dosáhnu.
