Se začátkem října musejí banky před schválením hypotečního úvěru vzít v potaz zpřísněné limity pro ukazatele jako výše všech úvěrů k celkovému čistému příjmu za rok (DTI) či poměr splátek k čistému měsíčnímu příjmu (DSTI). Co to bude v praxi znamenat pro zájemce o vlastní bydlení?
Po zásadní změně z roku 2016, která regulovala možnost získání takzvaných stoprocentních hypoték, se nyní začnou uplatňovat limity pro poměrové ukazatele příjmů a zadlužení. „Nové opatření v sobě zahrnuje dvě složky. Zaprvé celková hypotéka nesmí přesáhnout devítinásobek ročního příjmu žadatele, což omezí část zájemců ve velkých městech s dražšími nemovitostmi. Zadruhé nesmí splátka přesáhnout 45 procent čistého měsíčního příjmu žadatele, čímž budou zasaženi samožadatelé s nižšími příjmy a samozřejmě i mladé rodiny, kde je v reálu jeden živitel,“ přibližuje ředitel společnosti M&M Finance Michal Pitucha.
„Technicky vzato to nejsou pravidla nová, jde spíše o jejich přísnější dodržování,“ doplňuje Marian Holub, produktový manažer hypoték finanční skupiny Wüstenrot.
Jen každý dvacátý žadatel pak může toto pravidlo „porušit“, respektive ho může banka vyhodnotit jako tak bonitního, že nemusí toto pravidlo splňovat – například pokud má nepravidelně slušné vedlejší příjmy.
Kolik bude chybět?
Dopad zavedení parametrů sledující zadluženost žadatelů je hlavně ten, že žadatel při stejných příjmech nedosáhne na stejnou výši hypotečního úvěru a cesta k vlastnímu bydlení se tak může komplikovat. Bonitnějších klientů se tato regulace vlastně ani nedotkne, ale pro žadatele, kteří již před zpřísněním se svými příjmy procházeli tak tak, to bude mít znatelný dopad.
„Bankovní asociace uvádí jako předpoklad, že se další regulace dotkne plus mínus 20procentního objemu hypotečních úvěrů. V modelech se nám ukazuje, že u běžných klientů s průměrnými příjmy bude rozdíl v maximálním možném dosažitelném úvěru od 700 000 do 1 300 000 korun, což i při té nejnižší hranici je už poměrně dost peněz, které každý zájemce o bydlení jistě nemá jen tak rychle k dispozici,“ uvádí Martin Novák, investiční analytik Broker Consulting.
Kombinace komplikací
Zájemcům o vlastní bydlení tak situaci komplikuje hned několik faktorů. Jsou to na jedné straně zpřísňující se podmínky na příjmy a jejich výši, na straně druhé pak rostoucí úrokové sazby u hypotečních úvěrů. Ty se mimo jiné odvíjí od Základní úrokové sazby, kterou ČNB ve čtvrtek opět navýšila o 0,25procentního bodu na 1,5 procenta. Samozřejmě nesmíme zapomenout ani na růst cen nemovitostí, který je vlastně příčinou regulací hypoték ze strany ČNB. „Každý z těchto faktorů samostatně je poměrně silný v případě žádosti o úvěr, a pokud se zkombinují tak pro méně bonitní klienty může být vlastní bydlení prakticky nedostupné,“ říká Novák.
„Z našich analýz přitom vyplývá, že vlivem těchto nových přísnějších pravidel by na hypotéku nedosáhla zhruba čtvrtina našich stávajících klientů, a to zejména obyvatel Prahy, Brna a Olomouce,“ doplňuje Filip Hrubý, tiskový mluvčí České spořitelny.
Češi se musí přizpůsobit
Řada klientů bude muset zvážit zejména velikost nemovitosti a lokalitu, ve které se nachází. Řešení tak je se do jisté míry přizpůsobit. „Dá se předpokládat, že řada Čechů, kteří touží po vlastním bydlení, bude muset přemoci naši tradiční nechuť dojíždět za prací a budou muset pro bydlení volit menší nemovitosti na okrajích velkých měst nebo v dojezdové vzdálenosti těchto měst,“ míní Filip Hrubý.
„Lidi to do dneška dělali také – přizpůsobovali své představy nějakým podmínkám. Teď je budou přizpůsobovat o něco přísnějším podmínkám. Nebude 3+kk, ale bude 2+kk. Nebudou Vinohrady, ale bude Chodov. Nebo Kladno. Prostě klienti budou kupovat byty, na které budou schopni zajistit finance,“ uzavírá David Eim.
Modelový příklad
• Mladý pár (muž 29 let, žena 26 let) s dítětem (1 rok). Žena na rodičovské dovolené (8 tisíc korun měsíčně).
• Muž pobírá v průměru 26 tisíc korun čistého měsíčně. Je pravděpodobné, že žena si po létě začne přivydělávat, aby se rodině o několik tisíc korun měsíčně příjem navýšil.
• Nemají žádné úvěry, ani kontokorent, ani kreditní karty.
• Chtějí si od banky na koupi bytu půjčit 4 milióny korun. Nemovitost dají do zástavy. Vzhledem k tomu, že nemají dostatečné úspory, aby vyhověli požadovanému LTV, dají do zástavy nemovitost rodičů v hodnotě 2 milióny korun.
• Uvažují o 5leté fixaci.
• Požadují splatnost 30 let.
Tento žadatel již na hypotéku v říjnu nedosáhne, protože:
• Současný příjem rodiny je 34 000 korun (26 000 + 8 000), maximální možná měsíční splátka hypotéky je dle DSTI 45 procent, tj. 15 300 korun. Na požadovanou hypotéku ve výši 4 000 000 korun při splatnosti 30 let a úrokové sazbě 2,69 procenta pro pětiletou fixaci činí výše splátky 16 287 korun.
• Navíc je zde i druhá podmínka, rodina by dle čistého příjmu a pravidla DTI dosáhla maximálně na 3 672 000 korun.
