Rok přísnějších hypoték aneb Co změnily regulace ČNB? | E15.cz

Rok přísnějších hypoték aneb Co změnily regulace ČNB?

Kamila Ondráčková

Někteří žadatelé již na hypoteční úvěr nedosáhnou, z čehož vyplývá zvýšený zájem o nájmy, častější případy, kdy je nutné, aby více osob žádalo společně, propad zájmu o hypotéky přibližně o dvacet procent a také přetahovaná o klienty. To jsou některé trendy posledních měsíců, na jejichž začátku stály regulace hypoték ze strany ČNB.

Loňský říjen byl pro banky i klienty z hlediska hypoték přelomovým měsícem. Banky začaly po požadavku na vlastní zdroje na popud ČNB přísněji pohlížet i na poměr celkového zadlužení proti ročnímu čistému příjmu či poměr celkových měsíčních splátek k čistému měsíčnímu příjmu. Jak se za uplynulých 12 měsíců změnil trh, setkala se realita s očekáváním?

Systém spolužadatele

„V souvislosti s aktualizovaným doporučením ČNB – a zejména ve spojení s ukazateli DTI/DSTI – se chování klientů změnilo v tom, že častěji žádá o hypotéku společně více osob, neboť samostatně by se jim nepodařilo podmínky banky splnit,“ uvádí například Michal Teubner, tiskový mluvčí Komerční banky.

Změny vnímají i v Hypoteční bance. „Vidíme to zejména u těch, kteří jsou na hraně plnění požadovaných ukazatelů. Někteří klienti slevují ze svých představ a pořizují si menší a levnější nemovitost, a vezmou si menší hypotéku. Jiným pomůže s dalšími finančními zdroji například někdo z rodiny nebo přistoupí k hypotéce jako další žadatel a tím si zvýší příjmy pro poskytnutí hypotéky. Často klienti také přistupují ke zrušení kontokorentů a kreditních karet, případně splatí nějaké menší půjčky, které mají vysoké splátky. To vše může výrazně pomoci ke zlepšení ukazatele poměru výše splátek dluhu na měsíčním příjmu (tedy DSTI),“ uvádí generální ředitel Hypoteční banky Jiří Feix.

DTI a DSTI

DTI je poměr celkového zadlužení proti celkovému ročnímu čistému příjmu a neměl by překročit devítinásobek.

DSTI vyjadřuje poměr mezi měsíční splátkou veškerých úvěrů včetně aktuálně žádaného úvěru proti celkovému čistému měsíčnímu příjmu. Parametr by neměl přesáhnout hranici 45 procent.

Hypotéky nezdraží. Na nynější sazbě mohou zůstat celé roky

„Žadatelé také nyní často čerpají z rodinných rezerv, aby tak dofinancovali své bydlení,“ říká Štěpán Dlouhý, tiskový mluvčí mBank. Tyto rezervy si přitom vytvořili na pokrytí výdajů v době výpadku příjmu či na nepředvídané situace.

Svůj vliv má nadále samozřejmě i požadavek na vlastní zdroje, tedy LTV do 80 procent. „Při dnešních cenách nemovitostí to především v Praze může znamenat i třeba milion korun, které klient musí mít z vlastních prostředků. Setkáváme se proto ve větší míře s tím, že klienti, aby kritériu LTV vyhověli, dávají do zástavy další (druhou) nemovitost, často nemovitost svých rodičů,“ komentuje Veronika Benešová z Air Bank.

Méně dostupné hypotéky pak v kombinaci se setrvalým růstem cen nemovitostí vedou dle Jakuba Heřmánka z Fio banky nevyhnutelně k tomu, že jsou dostupné menšímu počtu zájemců, a to i s využitím hypotéky. „Ruku v ruce s tím se zhoršila i dostupnost bydlení pro mladé lidi,“ říká pak za UniCredit Bank Petr Plocek.

Pokles hypoték, nárůst nájmů

Snahou regulace bylo sjednocení posuzování rizikovosti, ochrana spotřebitele před přemírou úvěrů, motivace k vytvoření si finanční rezervy a ochrana bankovního sektoru, potažmo nemovitostnímu trhu jako celku.

„Nová doporučení určitě omezily počet rizikovějších hypoték, což je určitě pozitivní jev, a to i přesto, že někteří žadatelé mohou tato omezení vnímat negativně. Hypotéka je ale závazek na velmi dlouhou dobu, během níž může – a s velkou pravděpodobností také přijde – ekonomická recese, v jejímž důsledku bohužel někteří lidé budou mít takzvaně hluboko do kapsy a zkrátka přestanou své hypoteční povinnosti zvládat. Opatření ČNB tak v tomto úhlu pohledu měla pozitivní dopad i na tyto samotné žadatele,“ uvádí hlavní ekonom Moneta Money Bank Petr Gapko.

Některé kroky jako například omezení LTV však dle analytika Broker Consulting Martina Nováka moly přijít výrazně dříve a měly být zaváděny citlivěji.

„Další doporučení jednoznačně směřovala na „zkrocení“ rostoucího trhu s hypotečními úvěry, kdy se do loňského roku stále pokořovaly rekordy ve sjednaném objemu hypotečních úvěrů. Dopad je sice takový, že došlo k meziročnímu ochlazení zájmu, ale obyvatelé s nižšími nebo hraničními příjmy mají přístup k vlastnímu bydlení ještě více zkomplikovaný a musí zůstat v nájemním bydlení. Nájmy v posledních letech také značně rostou a takový zájemce je vlastně v pasti, ze které vede poměrně náročná cesta k vytvoření finanční rezervy a zvýšení příjmu,“ míní Novák.

Příklad
Na koupi bytu za 3 500 000 korun je potřeba mít alespoň 700 000 korun (jinak je LTV vyšší než 80 procent a hrozí při nejlepším vyšší sazba = vyšší splátka). Pro splnění dalších povinností musí být čistý měsíční příjem alespoň 30 000 korun za podmínky, že žadatel nemá žádné jiné závazky.

Tip: Spočítejte si výši vaši splátky pomocí naší hypoteční kalkulačky

Boj o klienty: Banky houfně snižují úroky hypoték

I banky hledají cesty

I když již před regulací pracovaly banky s vlastními rizikovými moduly, novým podmínkám se také musely přizpůsobit, zvlášť kvůli očekávánému ochlazení trhu. Nově poskytnutých hypoték je na trhu méně. „Očekával se přibližně dvacetiprocentní pokles zájmu o hypotéky, a to se zhruba naplňuje,“ komentuje Petra Kopecká, tiskový mluvčí Raiffeisenbank.

Všichni se tak více snaží – brokeři, zprostředkovatelé, banky. Hledají cestu, jak si klienta získat. Banky například v poslední době houfně snižují úroky hypoték. Jejich manipulační prostor se totiž kvůli shodným požadavkům na příjmy klientů značně zúžil. „Všechny banky mají prakticky stejné podmínky bonity, potírá se tak částečně konkurenční boj,“ doplňuje Kopecká.

Co dělat, když dojdou peníze na splácení hypotéky

Marian Holub, produktový manažer Wüstenrot hypoteční banky, pak přidává ještě jeden postřeh. „Z dlouhodobého hlediska pak regulace ČNB úvěrovými ukazateli výrazně ovlivní celý hypoteční trh. Ale nejsou to jen úvěrové ukazatele. Neméně významný dopad bude mít také přístup ČNB k předčasnému splácení hypoték. Je možné, že některé současné hypoteční banky výrazně utlumí své zaměření na soukromé hypotéky, nebo je úplně přestanou prodávat úplně,“ uzavírá.

Dopady regulací v kostce
Pozitivní:
• Klient si snadno vypočítá, zda na hypotéku dosáhne,
• eliminace rizikových hypoték,
• zpomalení výrazného růstu cen nemovitostí k bydlení v Praze a vybraných velkých městech.
Negativní 
• Posílení pozice investorů s hotovostí do rezidenčních nemovitostí na úkor „běžných zájemců“ s hypotékou; běžní žadatelé jsou tak z trhu vytlačováni, a to z velkých měst do levnějších lokalit, 
• růst nájmů, 
• horší dostupnost vlastního bydlení pro mladé, 
• vyšší motivace k úvěrovému podvodu, což nutí banky k ještě větší obezřetnosti
• „centrální řízení“ úvěruschopnosti ze strany ČNB pomocí 3 parametrů (LTV, DSTI, DTI) není to zcela běžná praxe v Evropě (v některých zemích používají třeba jenom dva ukazatele). 

Zdroj: Banky

Autor: Kamila Ondráčková
 

Mzdová kalkulačka