U hypoték uzavřených od začátku letošního září mohou banky požadovat za předčasné splacení během fixace úrokové sazby výrazně vyšší sankce než doposud. Poplatek se může vyšplhat třeba i na desítky tisíc korun. Na druhou stranu by změny mohly přispět ke stabilizaci trhu ve vztahu k „hypoteční turistice“ a následně snad k mírnému snížení úrokových sazeb. Na první pohled jednoduché změny však v praxi pokulhávají.
Refinancování hypotéky je krokem, ke kterému s koncem fixace přistupuje řada lidí. Důvodem bývá úspora vzhledem k úrokové sazbě – tedy za předpokladu, že najdete konkurenční nabídku s výhodnějšími podmínkami. Právě úspora je pak velkou motivací i pro předčasné splacení hypotéky mimo obobí, kdy končí fixace. Tento krok většinou volí klienti, kterým se podařilo našetřit dostatek peněz, nebo třeba zdědili potřebný obnos.
„Obecně se ve vztahu se zářijovými novinkami mluví o refinancování hypoték, to je ale velmi zavádějící. Z hlediska aktuálně probíraných změn se jedná prakticky výhradně o situaci refinancování hypoték během doby trvání fixace úrokové sazby z důvodu odchodu ke konkurenci, která v danou chvíli nabízí nižší úrokové sazby," doplňuje David Eim, místopředseda představenstva společnosti Gepard Finance, s tím, že se ke konci loňského roku stala debata okolo tohoto poplatku spíše politickým tématem pro opozici a „zastánce“ spotřebitele.
Doposud si mohly banky v těchto případech účtovat pouze administrativní poplatky – maximálně 1000 korun. V červnu 2023 ale vláda schválila novelu zákona o spotřebitelském úvěru, jejíž součástí je několik úprav právě v oblasti předčasného splacení hypoték a dalších spotřebitelských úvěrů na bydlení, tedy. úvěrů ze stavebního spoření. Změny vyplývající z této novely začaly platit od 1. září 2024.
Podmínky refinancování hypoték od září
Nově tak může klient při předčasném splacení hypotéky za každý započatý rok, který zbývá do konce fixace, zaplatit až 0,25 procenta z předčasně splacené částky. Maximální výše poplatku může dosáhnout 1 procento předčasně splacené části. Pokud tedy do konce fixačního období zbývají čtyři roky, může banka za předčasné splacení hypotéky ve výši 4 milionů korun požadovat až 40 tisíc korun.
„Tyto náklady pak budou muset lidé zahrnout do propočtu, zda se jim vyplatí v danou chvíli přecházet za lepší úrokovou sazbou,“ upozorňuje Aleš Rothbarth, obchodní ředitel srovnávače Klik.cz.
Změny jsou vyústěním několikaletého jednání, kdy došlo ze strany ČNB k úpravě zákona o spotřebitelském úvěru a jejich snížení na administrativní náklady.
„Kvůli této úpravě mohl klient s hypotečním úvěrem přecházet mezi bankami takřka bez omezení. Toto vedlo k tomu, že banky zrušily dlouhodobé fixace (6 a více let) a současně riziko předčasného odchodu zakalkulovaly do úrokové sazby, což prodražilo úvěry,“ komentuje Jan Brejl, obchodní ředitel společnosti Partners. Smluvní vztah mezi bankou a klientem by měl být podle něj vyrovnaný.
Ani nové poplatky úroky nepustí
„I tak jsou ale nově nastavené sankce nedostatečné pro krytí případných úrokových ztrát, což brání rychlejšímu snižování úrokových sazeb,“ dodává Brejl.
Ještě skeptičtější je k novele Tom Kadeřábek, vedoucí produktového oddělení Swiss Life Select. „Novela zákona ve finále neprospěje ani klientovi, ani bankám, pro které byla tvořena, a banky jsou si toho velmi dobře vědomy. Konstrukce výpočtu poplatku, která přináší totiž nakonec i takzvaný referenční úrok, ochrání banky jen v případě prudkého snížení úrokových sazeb u hypoték,“ upozorňuje Kadeřábek
I přes na první pohled jasný údaj 0,25 procenta z nesplacené částky (maximálně pak jedno procento) nelze jednoduše říci, kolik klient nakonec v praxi podle nových pravidel za pokutu zaplatí. Vždy totiž záleží na konkrétním úvěrovém případu, počtu let do konce fixace úrokové sazby, aktuální úrokové sazbě klienta a právě referenční úrokové sazbě ČNB.
Pokud bude referenční sazba ČNB vyšší než aktuální úroková sazba klienta, klient by zaplatil dokonce i částku nižší než podle starých pravidel. „Tato situace povede k tomu – a vidíme to již dnes v praxi –, že banky nebudou snižovat úrokové sazby na hypotékách tak rychle, jak by mohly, a budou si stále tvořit rezervy proti předčasnému splacení. Na to banky interně používají koeficienty předčasného splacení, tedy nic jiného než to, že k ceně hypotéky dají rizikovou přirážku za předčasné splacení,“ upozorňuje Tom Kadeřábek.
Některé banky nová pravidla nezavádí
Nová legislativa dává bankám větší volnost při stanovení poplatků, což může znamenat i to, že se výše poplatku nezmění. O zavedení tak zatím neuvažuje Air Bank a Creditas.
Podle šetření ČTK naopak nové možnosti využijí Komerční banka, ČSOB Hypoteční banka, Moneta či UniCredit Bank. Změny zákona využije i Česká spořitelna. „Budeme to uplatňovat, protože když splácejí klienti hypotéku předčasně ještě před uplynutím doby fixace, vznikají nám dvoje náklady.
Administrativní náklady, spojené s administrací předčasného splacení, a náklady spojené s financováním hypoték, které se rovnají ceně peněz na finančním trhu, jež použijeme na financování dané hypotéky,“ uvedl mluvčí České spořitelny Filip Hrubý. Počet hypoték, které klienti splácí předčasně před uplynutím doby fixace, se podle něj pohybuje v řádu nižších stovek měsíčně, což je 0,25 procenta z celkového objemu hypotečního portfolia.
Kdy můžete hypotéku předčasně splatit bez poplatku
U bank, které novinku začnou uplatňovat, se novela vztahuje na hypotéky sjednané od 1. 9. 2024 a na hypotéky, u kterých po tomto datu začne běžet nové úrokové období po skončení fixace. Pro ostatní hypotéky trvají dosavadní pravidla a maximální poplatek za předčasné splacení 1000 korun.
Samozřejmě pak v řadě situací můžete úvěr splatit bez sankce, a to:
- na konci fixace (úrokového období),
- jednou ročně 25 % z celkové výše hypotéky, vždy k datu výročí podpisu úvěrové smlouvy,
- v rámci plnění z pojištění určeného k zajištění splacení vaší hypotéky,
- hypotéka je úročena plovoucí úrokovou sazbou navázanou na PRIBOR,
- do 3 měsíců poté, co jsme vám banka sdělí novou výši úrokové sazby pro nové období fixace,
- v důsledku úmrtí, dlouhodobé nemoci nebo invalidity některého z dlužníků, nebo jeho manžela nebo partnera.
Od září se navíc výčet situací rozšířil o další dvě možnosti:
- od uzavření úvěrové smlouvy uplynulo nejméně 24 měsíců a hypotéku budete předčasně splácet z prodeje nemovitosti,
- od uzavření úvěrové smlouvy uplynulo nejméně 24 měsíců a hypotéku budete předčasně splácet kvůli vypořádání společného jmění manželů (rozvod).
VIDEO: Pokud chcete stavět, jděte na úřad až v lednu, říká Landová z Hospodářské komory v pořadu FLOW
