Realitní makléři se v Česku netěší zrovna valné pověsti, někteří z nich totiž sklouzává k nekalým praktikám. Jsou to třeba nenápadné lístečky ve schránkách nebo sliby exkluzivity. Stačí málo a majitel i kupující mohou prodělat. Na jaké triky si dát pozor?
Profese realitního makléře a činnost realitních kanceláří nejsou v České republice zatím nijak regulovány – nový zákon o realitním zprostředkování je však na spadnutí. Za realitního makléře se tak v současnosti může prohlásit kdokoli. Podle údajů Evropské rady realitních profesí je v Česku nejvíce realitních zprostředkovatelů v přepočtu na obyvatele ze všech zemí EU. Na jednoho makléře připadá 727 obyvatel. V Česku podle odhadů působí přes 14 tisíc realitních makléřů. To znamená, že aby se obchodník uživil, musí se ohánět. Mezi tisíci profesionály, kteří vykonávají svoji práci poctivě, jsou i tací, kteří se neštítí neetických praktik. Pozor na tyto triky.
Lístky a plakáty: Hledám nemovitost
Ve schránkách, na sloupech nebo na vstupních dveřích do bytového domu se mohou jednou za čas objevit lístečky a plakáty různého znění. „Hledám byt v této lokalitě“ nebo „Koupím byt, platba hotově“ Prakticky vždy se za nimi skrývají realitní makléři.
„Na prohlídku pak přijde makléř s kolegou nebo kamarádem, který se vydává za zájemce. Prodávající pak pod dojmem úspěšné prohlídky podepíše s makléřem exkluzivní smlouvu. Jenže údajný vážný zájemce si pak samozřejmě o několik dní později koupi rozmyslí,“ uvádí Michal Souček, zakladatel realitní kanceláře Qara.
Nemovitost koupíme, slibuje realitka
Některé realitní kanceláře nabízejí prodávajícím, že od nich nemovitost vykoupí samy a zaplatí v hotovosti. Na první pohled se to může zdát jako výhodné – rychle prodáte byt, zinkasujete peníze a nemusíte se o nic starat. Jenže ve většině případů od vás makléř koupí nemovitost pod cenou. Do bytu pak investuje, opraví ho a prodá s velkou přirážkou.
Byt prodám pouze já
Do podobné nevýhodné situace se může majitel dostat, pokud realitní kanceláři podepíše takzvanou exkluzivitu. Ta realitní kanceláři zaručuje výhradní právo nabízet nemovitost. „Pokud se po dobu platnosti doložky nemovitost prodá nebo pronajme, náleží za to kanceláři odměna bez ohledu na skutečnost, zda zájemce našla sama, nebo ne. Krátká exkluzivita ale nemusí být na škodu, pokud se realitní kancelář chová fér,“ říká Lukáš Zelený, vedoucí právního oddělení dTestu.
Realitní kancelář nechala podle spotřebitelské poradny klienty podepsat smlouvy s doložkou exkluzivity, nemovitost umístila na svůj web a víc už se o nic nestarala. Prodávající si kupce našli sami, ale s překvapením zjistili, že musí i tak zaplatit provizi realitní kanceláři. „Rozhodčí doložka ve smlouvě zaručovala, že spor bude řešit rozhodce, kterého faktická činnost realitky nebude příliš zajímat. Ačkoliv jsou neetické rozhodčí doložky již zakázány a spotřebitelé jsou chráněni proti překvapivým ustanovením smluvních podmínek a nepřiměřeným ujednáním ve smlouvě, otázku exkluzivity je dobré promyslet,“ dodává Lukáš Zelený.
Chytáky a háčky ve smlouvách
Zádrhele se skrývají hlavně ve smlouvách, které lidé s realitními kancelářemi podepisují. Vedle exkluzivity bývá problematická rezervační záloha, s níž se setkáte u většiny realitek. „Je důležité, aby byla ve smlouvě zachována vyváženost mezi prodávajícím a kupujícím. Běžná bývá nevratná rezervační záloha, ale obdobná sankce by ve smlouvě měla být nastavena i pro prodávajícího, když si prodej rozmyslí,“ vysvětluje Michal Souček.
Peníze neschovávejte u makléře
Velkým problémem bývá také úschova peněz přímo na účtu realitní kanceláře. Do soukromé společnosti s minimální hodnotou lidé pošlou milionové částky, které některé realitní kanceláře protiprávně používají na vlastní provoz. Místo toho je vždy lepší využít notářskou, advokátní nebo bankovní úschovu.
Provize? Žádná provize!
Oblíbeným trikem realitních makléřů je i slib, že lidé nebudou platit žádnou provizi. To je z logiky věci nesmysl. Majiteli nemovitosti budou obchodníci tvrdit, že provizi zaplatí kupující, a naopak. Je pravděpodobné, že realitní makléř stlačí cenu uměle dolů, aby si k ní mohl připočítat svoji odměnu a nemovitost se i tak prodala za tržní cenu. „Makléř má tendenci vždy kopat za toho, s kým má podepsanou smlouvu, což je v tomto případě kupující. Navíc kvalitní služba prostě nemůže být zdarma,“ dodává Michal Souček.
Tajný agent na prohlídce
Protože se prodej nemovitosti v digitálním věku odehrává z velké části on-line, realitní kanceláře si vypomáhají i tady. Organizace dTest si všimla, že v nabídkách realitních webů se někdy objevují inzeráty takzvaně ukradené. Makléř zveřejní cizí fotografie a popis nemovitosti a na jejího majitele se obrací až v okamžiku, kdy už má kupce. Někdy sám se zájemcem absolvuje prohlídku, aniž by vlastníka upozornil, že chce byt či dům dále zprostředkovávat.
„Jako zájemci o nemovitost chtějte po makléři vidět zprostředkovatelskou smlouvu. Jako vlastníci zakažte šíření fotografií, pokud si je na prohlídce takzvaný kupec pořizuje. Podobně si dejte pozor, zda o rezervaci nemovitosti ví její vlastník a souhlasí s ní,“ uzavírá Lukáš Zelený.
Chystaný zákon o realitním zprostředkování
Nový zákon o realitní zprostředkování poslanci koncem dubna schválili v prvním čtení. Účinnost se předpokládá od počátku příštího roku.
Cílem navrhovaného zákona je upravit a jasně vymezit vztahy v oblasti realitního zprostředkování, zejména posílit ochranu klientů. Součástí navrhovaného zákona je i přiblížení podmínek pro poskytování realitního zprostředkování v Česku k sousedním zemím, kde se tato činnost řídí jasně stanovenými pravidly. V návrhu zákona je také povinnost zařazení činnosti realitního zprostředkovatele do vázaných živností, jejichž provozování je podmíněno potřebnou kvalifikací. Realitní zprostředkovatelé budou muset mít vysokoškolské vzdělání v oblasti práva, ekonomie, financí, marketingu a obchodu nebo stavebnictví. Další možností je vyšší odborné nebo středoškolské vzdělání s maturitou a tři roky praxe. Stejnou váhu bude mít získání osvědčení o profesní kvalifikaci na základě složení státem certifikované zkoušky. Tato podmínka platí jak pro podnikatele, tak pro osoby, jejichž prostřednictvím je živnost vykonávaná. Novinkou je i povinné pojištění odpovědnosti realitních zprostředkovatelů za způsobenou újmu.
