Informaci o tom, které části domu jsou považovány za společné části, nalezneme jednak v nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím, jednak v tzv. prohlášení vlastníka. Kdo má platit opravy a rekonstrukce společných částí?
Co patří mezi společné části domu?
V souladu s ustanovením § 1160 občanského zákoníku jsou společnými částmi vždy alespoň ty části nemovitosti, které slouží všem vlastníkům již ze své povahy. Jde zejména o pozemek pod domem, hlavní konstrukce domu a další stavební části nutné k zachování tvaru a vzhledu domu, jakož i bytu jiného vlastníka. Na věci nic nemění ani skutečnost, že společné části mohou být některému z vlastníků přenechány k výlučnému užívání.
Podle nařízení vlády č. 366/2013 Sb. jsou společnými částmi podstatnými pro zachování domu jako celku a pro zachování bytu jiného vlastníka především svislé konstrukce a základy domu, obvodové stěny domu, střecha (včetně výplní výstupních otvorů, izolací, hromosvodů atd.), zápraží, schody, vchody a vstupní dveře, schodiště, chodby a okna (včetně okenic), balkony, lodžie, terasy a atria (a to i v případě, kdy jsou dostupné pouze z bytu konkrétního vlastníka), kotelny, výtahy, půdy, mandlovny, prádelny, sušárny, kočárkárny a kolárny, sklepní koje, rozvody energie a plynu až k bytovému jističi a další. V případě centrálního vytápění patří mezi společné části domu celá topná soustava, včetně radiátorů v jednotlivých bytech.
Právní status garáží a sklepů
Garáže a sklepy mohou být buď samostatnými nebytovými jednotkami (ty pak budou ve spoluvlastnictví jednotlivých vlastníků), anebo společnými částmi domu. Vymezení nalezneme v prohlášení vlastníka.
Před omezením zákonného předkupního práva spoluvlastníků s účinností od 1. července 2020 se na sklepy a garáže, které byly v prohlášení vlastníka vymezeny jako samostatné nebytové prostory, vztahovalo zákonné předkupní právo.
Při prodeji jednotky pak musel spoluvlastník nejprve nabídnout svůj podíl na garáži či sklepu ostatním. Kdyby převodce podíl svým sousedům nenabídnul, mohou tito převod ještě tři roky od zápisu do katastru nemovitostí soudně napadnout.
Naproti tomu je-li v prohlášení vlastníka stanoveno, že sklep či garáž je společnou částí domu, problém s předkupním právem ani před novelou účinnou od poloviny roku 2020 nevznikal. „Ač zde jde také o určitou formu spoluvlastnictví, je spoluvlastnictví na společných prostorách nerozdělitelně spjato s jednotkou, respektive je její zákonnou obsahovou náležitostí,“ přibližuje právník Jan Eisenreich z advokátní kanceláře Pikes Legal.
Kdo platí zateplení nebo výměnu oken?
Při nákladnějších rekonstrukcích je nutné nejprve určit, zda jde o správu společných částí. Vlastník jednotky má u společných částí hradit pouze drobné opravy a údržbu. Významnější rekonstrukci má zaplatit společenství vlastníků z fondu oprav. Například výměna oken by tak měla být placena z prostředků společenství a rozhodovat by o ní měli všichni vlastníci na shromáždění.
Názory na to, zda se lze v prohlášení vlastníka odchýlit od nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím, se různí.
„Podle převažujícího názoru se od zákonného určení společných částí domu nelze odchýlit, protože ustanovení § 1160 občanského zákoníku upravující společné části domu lze považovat za tzv. kogentní,“ vysvětluje advokát Ondřej Preuss, zakladatel služby Dostupný advokát. „Nařízení vlády pouze upřesňuje obecné vymezení. Z tohoto pohledu se na ně poroto uplatní stejný režim a odchýlit se od něj nelze,“ dodává advokát s tím, že se však lze setkat i s opačným názorem, a tak by spíše záleželo na rozhodnutí soudu v konkrétním případě.
