Jednou z oblíbených investic je pořízení nemovitosti za účelem jejího pronájmu. Příjem z nájmu však nepatří mezi daňově osvobozené příjmy a pojí s ním tedy i povinnost ho zdanit. Jak je to s daňově uznatelnými výdaji, jak postupovat při společném jmění manželů, a co změnily daňové novinky?
Čtěte aktuální: Příjmy z nájmů a daně v roce 2023 >>>
Jednou z oblíbených investic je pořízení nemovitosti za účelem jejího pronájmu. Příjem z nájmu však nepatří mezi daňově osvobozené příjmy a pojí s ním tedy i povinnost ho zdanit. Jak je to s daňově uznatelnými výdaji, jak postupovat při společném jmění manželů, a co změnily daňové novinky?
Pokud vlastníte nemovitost, kterou dále pronajímáte, považují se vaše příjmy za příjmy z nájmu. Charakteristickým znakem příjmu z nájmu je pronajímání nemovitosti na delší dobu nebo třeba absence služeb typu výměny ložního prádla. V opačném případě pak nemusí jít o příjem z nájmu, nýbrž o příjem z ubytovací služby, pro který platí jiná daňová pravidla. Příjem z nájmu je třeba uvést v daňovém přiznání, přičemž tato povinnost se týká jak OSVČ, zaměstnanců, tak všech ostatních.
„Zaměstnanci, kteří mají příjem z nájmu dle paragrafu 9 zákona o dani z příjmů, nemohou od zaměstnavatelů očekávat roční zúčtování daně a platí pro ně povinnost vyplnit standardní čtyřstránkové daňové přiznání, a to včetně přílohy číslo dva,“ upozorňuje Michal Hrbatý, CEO společnosti UlovDomov.cz.
Jak uplatnit výdaje?
Dani z příjmu fyzických osob podléhá daňový základ z nájmu, tedy příjem ponížený o související výdaje. Daňoví poplatníci mohou výdaje uplatnit buď ve skutečné výši, nebo 30procentním výdajovým paušálem. Částka výdajů při uplatnění výdajového paušálu však může činit maximálně 600 tisíc korun. „I pokud pronajímáte například byt v panelovém domě, což může vést k závěru, že náklady budou nízké, vyplatí se porovnat variantu paušálu oproti skutečným nákladům," radí Michal Hrbatý.
"Využití skutečných výdajů může být výhodnější zejména kvůli odpisům či využívání soukromého automobilu pro kontroly nemovitosti, vyzvednutí nájemného, dovoz materiálu na opravy a další," dodává Hrbatý.
Nemovitosti ve společném jmění manželů
Velmi často jsou v praxi majiteli nemovitosti oba manželé, neboť byt nebo dům mají ve společném jmění manželů. V takovém případě se příjem z nájmu zdaňuje pouze u jednoho z nich. „Manželé by si tedy měli propočítat, u kterého z nich bude výhodnější příjem z nájmu zdanit v daňovém přiznání,“ dodává Gabriela Ivanco, daňová poradkyně společnosti Mazars.
Neplatí se pojistné
Příjmy z nájmu dle § 9 zákona o dani z příjmu nepodléhají odvodům na sociální a zdravotní pojištění, což atraktivitu tohoto pasivního příjmu zvyšuje. Pojistné se z nájmu neplatí bez ohledu na další skutečnosti, jako je kupříkladu celkový příjem, majetková nebo životní situace. Příjem z nájmu však na druhou stranu nezvyšuje budoucí státní důchod ani nezakládá nárok na nemocenské dávky.
Kdy penzisté z nájmu neplatí žádnou daň?
Přivýdělek formou pravidelného příjmu z nájmu je výhodný pro penzisty. Při využití 30procentního výdajového paušálu neplatí nic na dani z příjmu až do ročního příjmu z nájmu ve výši 265 200 korun. I pro příjmy z nájmu mají totiž starobní důchodci nárok na slevu na poplatníka ve výši 27 840 korun. Odborníci dále upozorňují na fakt, že vzhledem k tomu, že příjem z nájmu nepodléhá odvodům na sociálním pojištění, mohou mít libovolně vysoké příjmy z nájmu i předčasní důchodci. To je dalším důvodem, proč může být pořízení bytu zajímavou investicí na důchod.
Vysoké příjmy z nájmů mohou nově spadat do 2. daňového pásma s 23procentním zdaněním
Zatímco za kalendářní rok 2020 podléhaly všechny zdanitelné příjmy 15procentní sazbě daně a z rozhodného příjmu ze závislé činnosti a samostatné výdělečné činnosti nad limit ve výši 1 672 080 korun za rok se ještě odváděla 7procentni solidární daň, ve zdaňovacím období roku 2021 byla solidární daň zrušena a nově platí dvě daňová pásma, a to pro všechny zdanitelné příjmy.
„Do daňového základu ve výši 1 701 168 korun se odvádí 15procentní daň z příjmů, pro část daňového základu převyšující tuto částku se daň zvyšuje na 23 procent. Tato legislativní změna se negativně dotkne zejména lidí s vysokými zdanitelnými pasivními příjmy z kapitálového majetku, nájmu nebo s ostatními příjmy. Ty totiž za rok 2020 solidární dani nepodléhaly,“ popisuje daňovou novinku Gabriela Ivanco ze společnosti Mazars.
