Není výjimkou, že jsou bytové jednotky z družstva na vlastníky převáděny postupně. V takových případech může dojít ke vzniku společenství vlastníků. Jak vedle sebe funguje společenství vlastníků jednotek a bytové družstvo?
Kdy vzniká společenství vlastníků jednotek
Podle nového občanského zákoníku má dojít ke vzniku společenství vlastníků jednotek, pokud je v domě minimálně pět jednotek, k nimž se vlastnictví soustředí v rukách čtyř různých vlastníků. Vlastníci následně přijmou stanovy a společenství vlastníků jako právnická osoba vznikne dnem zápisu do veřejného rejstříku.
Jak upozorňuje předseda České společnosti pro rozvoj bydlení Martin Kroh, ve chvíli, kdy společenství vlastníků vzniká, automaticky přechází i správa společných částí bytového domu z družstva na společenství vlastníků. „V tom se často chybuje. Není výjimkou, že bytové družstvo chybně pokračuje ve správě bytového domu,“ připomíná Kroh.
Hlasování družstva na shromáždění SVJ
Od okamžiku vzniku společenství vlastníků jednotek je družstvo členem společenství vlastníků, je totiž vlastníkem části bytových jednotek. Při hlasování na shromáždění společenství vlastníků disponuje vyšší vahou vlasů, protože zpravidla na rozdíl od ostatních vlastní více jednotek. Podíl družstva se ale postupně snižuje s každou další bytovou jednotkou, která je převedena do osobního vlastnictví.
„V souvislosti s postupujícími převody bývá snahou družstva nakonec dopřevést zbytkové jednotky a samotné družstvo zlikvidovat, protože jeho další trvání je zbytnou nákladovou položkou pro jeho členy,“ vysvětluje Martin Kroh. Ze zákona přitom musí mít družstvo minimálně tři členy.
Jak se v domě hospodaří
V domě hospodaří společenství vlastníků. Bytovému družstvu patří správa jeho bytových jednotek, přičemž na správě domu se podílí prostřednictvím společenství svým podílem.
„Nákladové položky bývají hodně podobné,“ míní Martin Kroh. Družstvo platí například i daň z nemovitosti, zatímco vlastníci jednotek si ji platí samostatně. Anuitní splátce úvěru na pořízení družstevního bytu bude odpovídat vlastníkova splátka hypotečního úvěru. „Náklady se mohou lišit i tím, že člen družstva bude muset ještě přispět na správu družstva nebo odměnu jeho statutárních orgánů, což nečlen družstva pochopitelně nemusí. Řádově jde ale spíše o menší položky,“ dodává Kroh.
Na co si dát pozor při koupi družstevního podílu?
Pokud zvažujete koupi družstevního podílu, prvním krokem bude důkladné prostudování stanov družstva. „Určitě doporučuji podívat se kromě stanov také do účetních závěrek družstva v obchodním rejstříku,“ míní zakladatel spolku DoDružstva Jan Eisenreich.
Vhodné je také zkontrolovat zápis v katastru nemovitostí a zjistit další informace o správě bytového domu od statutárního orgánu nebo správce domu. Ověřte, jaké má družstvo pohledávky a závazky vůči stávajícímu členovi, který podíl prodává. Na kupujícího totiž případné závazky automatiky přechází.
„Ono je to hodně podobné společenství vlastníků jednotek, kde problematické vedení domu může způsobit problémy členům SVJ, kteří stejně jako členové družstva ručí za závazky společenství,“ uzavírá Martin Kroh.
