Fixace hypotéky: Krátkodobá vs. dlouhodobá – co se vyplatí v roce 2025?

Současná situace na hypotečním trhu v roce 2025

Český bankovní trh se aktuálně pohybuje v číslech, která nejsou pro klienty příliš příznivá. Alespoň ne z pohledu šetření na úrocích. Poté, co se předpovídané dramatické klesání úrokových sazeb od začátku loňského roku nekonalo, jsme svědky spíše opatrného přístupu bank.

Ani přes snižování základní úrokové sazby Českou národní bankou se komerční banky do klesající tendence nehrnou. A když už snižují, tak velice pomalu a umírněně. Výsledkem jsou tak úrokové sazby na hladině 4,4 – 5 %. A ani následující měsíce nenapovídají, že by se měly hypoteční vody rozvířit směrem dolů. Co to znamená pro ty, kteří plánují v roce 2025 pořídit hypotéku? Tento článek vám pomůže lépe pochopit, jaké výhody a nevýhody přinášejí krátkodobé a dlouhodobé fixace, a poradí, jak zvolit strategii, která nejlépe odpovídá vaší finanční situaci.

Krátkodobá fixace: Flexibilita na prvním místě

Krátkodobá fixace, typicky na 1–5 let, je vhodná pro ty, kdo chtějí mít možnost rychle reagovat na změny na trhu. Tuto variantu ocení zejména lidé, kteří plánují hypotéku brzy splatit, refinancovat, nebo nemovitost prodat. Krátkodobou fixaci často vybírají také ti, kteří věří, že úrokové sazby v dohledné době klesnou.

Výhody krátkodobé fixace:

· Rychlá reakce na tržní změny: Umožňuje refinancování hypotéky v relativně krátkém časovém horizontu, což vám otevírá dveře k výhodnějším úrokovým sazbám.

· Flexibilita: Ideální pro situace, kdy plánujete brzké splacení hypotéky nebo prodej nemovitosti.

Nevýhody krátkodobé fixace:

· Riziko růstu sazeb: Po skončení fixace můžete čelit vyšším úrokovým sazbám, což může negativně ovlivnit váš rozpočet.

· Nejistota: Pokud se situace na trhu nevyvíjí podle vašich očekávání, může kratší fixace přinést nechtěné komplikace.

Dlouhodobá fixace: Jistota a stabilita

Dlouhodobá fixace (8–10 let a více) je ideální volbou pro klienty, kteří hledají finanční stabilitu a chtějí mít jistotu neměnných splátek po delší dobu. Tato varianta nabízí ochranu před případným růstem úrokových sazeb v budoucnu. Dlouhodobou fixaci oceníte zejména tehdy, pokud máte v plánu trvale bydlet a nehodláte se zabývat refinancováním.

Výhody dlouhodobé fixace:

· Stabilita měsíčních splátek: Můžete se spolehnout na stejné splátky po dlouhá léta, což výrazně usnadňuje plánování rodinného rozpočtu.

· Ochrana před růstem sazeb: Pokud úrokové sazby v budoucnu porostou, dlouhodobá fixace vás na určitou dobu ochrání.

Nevýhody dlouhodobé fixace:

· Omezené možnosti refinancování: Během dlouhé fixace je obtížnější refinancovat hypotéku nebo reagovat na změny trhu.

· Riziko vyšší sazby po skončení fixace: Jakmile vaše dlouhá fixace skončí, můžete se setkat s vyššími úrokovými sazbami.

Variabilní sazba

Místo fixní úrokové sazby si můžete vybrat také variantu v podobě sazby plovoucí (někdy označované jako variabilní či floatová). Tato možnost je vhodná především pro klienty, kteří aktivně sledují dění na trhu. Floatová sazba se totiž odvíjí od sazby PRIBOR, kterou stanovuje Česká národní banka, a mění se v závislosti na aktuálním stavu finančního trhu. Vyplatí se ji zvolit hlavně tehdy, když úrokové sazby klesají. Je však důležité mít na paměti, že pokud nemáte dostatečnou finanční rezervu nebo preferujete stabilitu a předvídatelnost splátek, floatová sazba pro vás nemusí být tím nejlepším řešením, protože její hodnota se může měnit i několikrát během roku.

Co zohlednit při srovnání hypoték?

Důkladně zvážit délku fixace doporučujeme při každém srovnání hypoték, ať už jsou úrokové sazby dole či nahoře. Je lepší mít do budoucna konkrétní plán (i když je jasné, že se může změnit) a mít možnost jej zahrnout do svých finančních kroků. Pokud zvažujete prodej nemovitosti či předčasné splacení hypotéky v brzké době, vyplatí se uvažovat o kratší době fixace. Už jen z toho důvodu, že jednorázové doplacení hypotéky je dle novely zákona zpoplatněno.

Pokud naopak žádné další finanční kroky neplánujete a chcete si ve své nové nemovitosti v klidu bydlet, splácet si pořád stejnou splátku a nic dalšího neřešit, je volba delší fixace namístě mnohem více.

To je obecný pohled na úrokové sazby. Ale v dnešní době, kdy se úrokové sazby pohybují hodně přes 4 % nám mnohem větší smysl dává volba kratší fixace. Ať už plánujete prodej nemovitosti, či dlouhodobé bydlení, tříletá fixace se v současném stavu bankovního trhu jeví jako ideální. Proč? Úrokové sazby za tři roky pravděpodobně nepoklesnou tak dramaticky, aby vás tato volba stála příliš peněz na úrocích navíc a zároveň si nezafixujete nevýhodnou úrokovou sazbu na tak dlouho, aby vás rozhodnutí mrzelo při každém pohledu do internetového bankovnictví.

Proč nechtít roční fixaci?

Možná si pokládáte otázku, proč byste si v době klesajících sazeb měli fixovat hypotéku na tři roky, proč místo toho nevyužít roční fix? Tohle je spíš otázka praktického pohledu. Z naší zkušenosti je proces vyřízení hypotéky tak vyčerpávající, že si od něj po schvalování, katastru a papírování rádi oddechnete. A věřte, že rok uteče tak rychle, že se ani nestihnete poohlédnout po nových úrokových sazbách. Navíc nebývá výjimkou, že roční úroková sazba vychází vyšší než tříletá.

Doporučení na základě aktuální situace v roce 2025

Při srovnání hypoték a délek úrokových sazeb hraje roli nejen váš záměr do budoucna, ale také aktuální situace na trhu. Nemá smysl sjednávat si dlouhou fixaci, pokud jsou úrokové sazby vysoko, ale na druhou stranu nedává ani příliš význam fixace na rok, který uplyne velmi rychle. Aktuální situace nejvíc nahrává dvouletým či tříletým fixacím, které v sobě nesou příslib, že za danou dobu dojde ke změně úrokových sazeb a vás na konci období čeká příznivější úroková sazba. Pokud však zvažujete koupi nemovitosti, doporučujeme nechat srovnání hypoték na odborníkovi, který vám na základě vaší finanční situace zároveň poradí, jakou fixaci si zvolit.