Investice do nemovitosti na pronájem se ne vždy musí vydařit | E15.cz
KoronaHelpdesk E15

Jak uspět v krizi

Investice do nemovitosti na pronájem se ne vždy musí vydařit

Dana Míchalová

Podle statistik bezmála 40 procent všech prodaných nových bytů kupují lidé na investici. Půlka z nich pak s cílem byt pronajímat. Lidé přitom někdy na hypotéku a spekulaci kupují i rodinné domy. V jejich případě je ale o poznání těžší uspět s jejich pronájmem

Spořicí produkty pro nízké úroky příliš možností na ochranu peněz před inflací nedávají. Lidé se tedy obracejí k realitám. Dnes není výjimkou, že už i mladí rodiče, když se dostanou k penězům nebo i na hypotéku, a mají už vlastní bydlení, koupí byt pro své děti. A do doby, než ty vyrostou, chtějí byt pronajímat.

Příběh Josefa Oulehleho

Praxe ukazuje, že výjimkou nejsou ani lidé, kteří zvolí investici do bytu nebo rodinného domu v menším městě anebo dokonce na vesnici. Svou zkušenost s investováním do realit má i Josef Oulehla ze Středočeského kraje. Ten investoval do starého rodinného domu ve vesnici nedaleko Benešova. Pořídil si ho na hypotéku s tím, že tu mu zaplatí výnos z pronájmu.

„Nabídla se mi ale možnost koupit starší rodinný dům ze 70. let. Nebyl sice udržovaný, ale mít vlastní dům byl můj sen,“ říká Josef.

Tip: Jak si vybrat hypotéku, abyste se nespálili? Poradíme

„Investiční byty“ jsou jen mýtus, kritizují developeři návrhy a rétoriku Schillerové

Podle odborníků ovšem svým krokem velice zariskoval. A to už tím, že dům koupil ve vesnici, z níž je potřeba za prací vyjíždět do několik desítek vzdáleného Benešova, případně až do Prahy.

Ideální lokality na investice do realit k pronájmu na hypotéku jsou lokality, kde vysoká zaměstnanost. Kde se do daného místa se stěhují lidé za prací z širokého okolí. Jen v takových místech je poptávka nájemních bytů vysoká, stejně tak výběr ze solventních nájemců.

Zájemce o investování by se pak podle jejího názoru měl orientovat na menší byty, protože se dá říci, čím menší, tím lepší. Podle odborníků jsou ideální jsou pak byty o dispozicích 1+kk a velikostí do 30 metrů čtverečních. Takové byty jsou nejrychleji obsazeny a dociluje se u nich nejvyššího výnosu. Míněno z hlediska ceny bytu a výše jeho nájmu.

Z hlediska investice Josefa Oulehly je problematické i to, že do případného pronájmu domu bude muset započítat i náklady na nákup pozemku.

Ten přitom může mít větší hodnotu než samotný dům, ale nájemce to příliš zajímat nebude. A jako problém se můžou ukázat i případné náklady rekonstrukci domu.

Jak se budou vyvíjet finanční trhy v roce 2020?

Problémy Josefa Oulehly

Josef Oulehla však na varující slova nedbal. Chtěl dům. A tak si v bance sjednal hypotéku. Vypůjčil si 2,1 milionu korun a hypotéku na 20 let si vyřídil za úrokovou sazbu 2,62 procenta s pětiletou fixací. Podmínku vlastní spoluúčasti na pořízení rodinného domu ve výši 20 procent pokryl tím, že bance do zástavy vložil svůj malý byt ve vesnici, kde pořizoval dům. První problém nastal, když se do domu chtěl nastěhovat, zjistil, že náklady na rekonstrukci budou vyšší, než si původně myslel. A také, že rekonstrukce bude trvat déle, než počítal. To znamenalo, že musel zůstat ve svém bytě. A tak nemohl pronajmout ani byt a ani dům.

Přišly ale i další problémy. Josef zjistil, že s vlastnictvím nemovitostí souvisí i nemalé pravidelné náklady. K asi čtyř tisícům korun nákladů na malý byt, přibyly další čtyři tisíce nákladů za složenky k nemovitosti. A nejen to. Musel uhradit fakturu od notářky za služby spojené s nákupem a převodem nemovitosti. Čímž se dostal na úplnou nulu z hlediska svých rezerv. Jenomže ani tím výdaje nekončily. Musel zaplatit ještě daň z nabytí nemovitosti ve výši čtyř procent z kupní ceny nemovitosti. A to bylo 84 tisíc korun. A ty neměl.

Dále zjistil, že jeho měsíční výdaje na hypoteční úvěr a základní měsíční poplatky činí celkem 19 251 korun. K tomu musel dávat čtyři tisíce korun měsíčně za dopravu do práce. Z vydělaných 29 tisíc čistého mu tak zbývalo 6 251 korun. Tolik mu zbývalo na jídlo, telefon a rekonstrukci domu za statisíce korun. Věc vyřešil spotřebitelským úvěrem ve výši 150 tisíc korun se splatností pěti let. Z úvěru uhradil daň z nabytí nemovitosti plus část použil na stavební úpravy v domě a výměnu základní sanitárky.

I přes extrémní nárůst výdajů se Josef ale nevzdával. Dům připravil k obývání a svůj malý by pronajal. Jenomže znovu narazil na problém. První nájemník mu přestal platit po dvou měsících, další vydržel necelý půl rok. Musel doplácet vodu, energii i řešit stížnosti od sousedů na jejich chování. Obdobně to dopadlo i u nájemníků, které si po čase nastěhoval do domu. V tomto případě nebyl problém s morálkou nájemníků, ale v tom, že mladý pár nájem v době vzal jen na několik měsíců, protože pak se přestěhovali do vlastního domu. Josef tak nakonec na své plány rezignoval. Domu se však nevzdal, prodal svůj malý byt, z výtěžku uhradil rekonstrukci domu a zaplatil část hypotéky. To, že musel prodat svůj byt považuje za prohru.

Ekonomický útlum tvrdě dopadne na trh s „prašivými“ dluhopisy

Pohled odborníka

Každý budoucí investor do realit by si měl dobře spočítat dobu návratnosti vložené investice. Důležité je i mít dobře postavenou nájemní smlouvu. Nájemní smlouvy musí kopírovat velmi detailní ustanovení občanského zákoníku a smluvní volnost nad rámec zákoníku je velmi malá.

Dále je třeba upozornit na to, že při nákupu nemovitosti na hypotéku a následný pronájem je třeba postupovat velice opatrně. Rozhodně si nemyslet, že vše půjde snadno.

Nejeden investor do realit skončil při svých plánech krachem. Buď špatně nakoupil nemovitost, nebo ji nedokázal úspěšně a dlouhodobě pronajímat. Anebo mu nevystačily peníze na splácení hypotéky ve chvíli, kdy se mu nedařilo naplnit svoje plány.

Autorka je finanční poradkyně skupiny Partners.

Autor: Dana Míchalová
 

Mzdová kalkulačka