Pohled Zlaté koruny: Hypotéky? OSVČ jsou speciální klienti | E15.cz

Pohled Zlaté koruny: Hypotéky? OSVČ jsou speciální klienti

Kateřina Zavadilová, David Eim

Sdílet na Facebook Messenger Sdílet na LinkedIn
Vstoupit do diskuze
0

Pokud se člověk rozhodne požádat o hypotéku, bude jeho bonita, tedy schopnost úvěr splácet, jeden z prvních kroků, které musí bance prokazovat. A protože bonita je odvislá od jeho příjmů, přijde ihned na řadu otázka, zda je zaměstnanec, majitel firmy či živnostník.

Z pohledu dokládání příjmů jsou totiž tři základní skupiny, které se od sebe významně liší – a to zaměstnanci, majitelé firem a živnostníci, neboli osoby samostatně výdělečně činné (OSVČ). V oblasti hypotečních úvěrů pro klienty, kteří jsou OSVČ, mají banky některá specifika, která stojí za to předem znát. Mohou být totiž zdrojem nejednoho nepříjemného překvapení.

První úskalí: minimální doba podnikání

Ne každý ví, že pro posouzení příjmů OSVČ bude banka požadovat daňové přiznání a také to, aby klient podnikal alespoň minimální dobu stanovenou bankou.

Mezi nejmírnější požadavky na současném trhu patří podnikání alespoň 6 měsíců v předchozím zdaňovacím období. Pokud by tedy klient začal podnikat v květnu, mohl by počátkem dalšího roku již jednat s bankou o úvěru. Pokud by však podnikal od ledna, počká si na možnost žádat o hypotéku nejméně rok.

A na druhou stranu, mezi ty aktuálně nejpřísnější, patří požadavek na dobu trvání nepřerušeného podnikání alespoň 24 měsíců…

Doba podnikání je tedy požadavkem naprosto zásadním, a zároveň je parametrem, v němž se banky od sebe značně liší. Proto dává smysl hledat mezi nabídkami vyhovující řešení.

Druhé úskalí: výpočet příjmu z daňového přiznání

OSVČ dokládá své příjmy pomocí daňového přiznání. Pro většinu klientů je těžké pochopit, jak vlastně banky příjmy z daňového přiznání stanovují. Zjednodušeně lze říct, že základní postup je tento:

  • Od příjmů se odečtou výdaje.
  • Od tohoto rozdílu se odečtou platby zdravotního a sociálního pojištění.
  • Od výsledku se dále odečte daň - a výsledkem je čistý roční příjem klienta.
  • Po vydělení dvanácti pak vyjde příjem měsíční, a právě ten bude banku nejvíc zajímat.

Tento postup je vhodný u klienta, který vede účetnictví nebo daňovou evidenci. Jeho daňové přiznání zobrazuje skutečné příjmy a výdaje. Zvláštní situace ale nastává u velmi početné skupiny klientů, kteří uplatňují tzv. paušální výdaje, což jsou výdaje stanovené procentem z příjmů.

Uplatňovat tzv. paušál je pro OSVČ pohodlné, avšak z pohledu stanovení příjmů žadatele o hypotéku je to komplikace. Proč? Výdaje uvedené v daňovém přiznání fakticky nemají nic společného se skutečnými výdaji, protože jsou stanoveny procentem z příjmů. Banka tudíž neví, jestli skutečné výdaje klienta byly prakticky stejně vysoké jako výdaje stanovené paušálem, nebo byly naopak ve skutečnosti nulové. A neexistuje pro ni spolehlivý způsob, jak by si to mohla zjistit, ověřit….

Protože se však dá předpokládat, že skutečné výdaje klienta, zvláště u některých profesí, jsou znatelně nižší, postupně v bankách vyvinuli postupy, které nabízí částečný kompromis. U klientů OSVČ, uplatňujících paušál, je výpočet měsíčních příjmů oproti výše uvedenému postupu různým způsobem modifikován – tak, aby byl o něco spravedlivější a přitom nehrozilo riziko, že úvěr dostane klient, jehož skutečné příjmy na splácení nestačí.

Příklad:

O hypotéku žádá klient OSVČ, který vede daňovou evidenci. Příjmy z podnikání má ve výši 580 tisíc korun. Výdaje 348 tisíc korun. Základ daně je 232 tisíc korun. Daň 9 960 korun. Pro takového klienta většina bank uzná měsíční příjem ve výši asi 13 500 korun. Některé banky mají výpočet částečně odlišný a uznají více. V jednom případě asi 19 tisíc korun a v jednom výjimečně dokonce až 23 200 korun.

Pokud by však zadání zůstalo totožné, ale hodnoty by vznikly nikoliv vedením daňové evidence, nýbrž uplatněním paušálu, situace by se značně změnila. Většina bank by nyní uznala příjem vyšší než 20 tisíc korun a v jedné z bank by dokonce dosáhly až 24 600 korun.

Doložení příjmů OSVČ tedy nemusí být vždy bez komplikací a nepříjemných překvapení. Proto více, než u jiných klientů zde platí, že je dobré svou situaci předem konzultovat s odborníkem. A také si uvědomit, že v oblasti uznání příjmů OSVČ se banky mohou značně lišit. Proto by se takový klient neměl spokojit se zjištěním podmínek ve své domovské bance, ale měl by se zajímat o podmínky na celém trhu.

Autoři jsou členy Finanční akademie Zlaté koruny, z Gepard finance a.s.

Zlata koruna E15 pro webAutor: E15

Zlatá koruna již 19 let pořádá soutěž finančních produktů, které hodnotí téměř 400 členná nezávislá Finanční akademie, organizuje odborná ekonomická a finanční fóra, provozuje finanční portál se srovnávačem www.zlatakoruna.info a rádce www.penizevrousce.cz.

Autor: Kateřina Zavadilová, David Eim

Mzdová kalkulačka