Jaké služby musí zajišťovat pronajímatel, může vyžadovat, aby nájemce platil i příspěvek do fondu oprav? Zvláště pro nájemníka jsou tyto otázky klíčové. Určení rozsahu a úhrady služeb spojených s nájmem bytu by měly mít obě strany vyjasněny ještě před podpisem smlouvy. Předejdou tak případným sporům.
I když je to běžnou praxí, není povinné, aby bylo v nájemní smlouvě uvedeno, jaké konkrétní služby pronajímatel bytu pro nájemce zajišťuje. V takovém případě zajišťuje pronajímatel nájemci takzvané nezbytné služby.
Jedná se pak typicky o dodávky vody, odvoz a odvádění odpadních vod včetně čištění jímek, dodávky tepla, odvoz komunálního odpadu, osvětlení a úklid společných prostor, zajištění příjmu rozhlasového a televizního vysílání, provoz a čištění komínů a provoz výtahu.
„Ve smlouvě ale může být uvedeno, že pronajímatel nebude nájemci zajišťovat žádné služby. Nebo naopak pronajímatel bude podle smlouvy poskytovat nájemci i další služby nad rámec těch nezbytných. Ovšem pronajímatel nemůže po nájemci chtít platit takové služby, ze kterých nemá nájemce přímý okamžitý prospěch,“ říká Lukáš Zelený, vedoucí právního oddělení spotřebitelské organizace dTest.
Příkladem takové platby je příspěvek do fondu oprav. Jeho účelem je vlastně finanční rezerva na opravy a rekonstrukci domu. „Některé nájemní smlouvy obsahují ustanovení, podle kterého má nájemce platit služby dle předloženého předpisu plateb. Ovšem právě předpis plateb skýtá položky, jako je příspěvek do fondu oprav, na správu domu nebo pojištění nemovitosti. Ty nelze považovat za služby, takže je nájemce nemusí platit,“ vysvětluje Lukáš Zelený a dodává: „Náklady jako příspěvek do fondu oprav nebo pojištění by měl pronajímatel zvážit v rámci stanovení výše nájemného, nikoli je požadovat přímo od nájemce.“
Pouze drobná údržba
Co se týká běžné údržby bytu, nájemce provádí a hradí pouze drobné opravy související s užíváním bytu. Co všechno spadá do běžné údržby, a co to jsou drobné opravy, stanovuje nařízení vlády.
„Běžnou údržbou bytu se rozumí udržování a čištění bytu včetně zařízení a vybavení, které se provádí obvykle při užívání nemovitosti. Jde zejména o malování, opravu omítek, tapetování a čištění podlah, atd. Za drobné opravy se považují opravy bytu a jeho vnitřního vybavení, pokud je toto vybavení součástí bytu a je ve vlastnictví pronajímatele, a to podle věcného vymezení nebo podle výše nákladů,“ vyjmenovává Lukáš Štrajt, vedoucí právního oddělení společnosti M&M Reality. Za drobné opravy se považují ty, které nepřesáhnou částku 1000 korun. Roční limit nákladů za drobné opravy je částka rovnající se 100 korunám za mětr čtvereční.
Pojištění
Od věci není ani vyjasnění vztahu z hlediska pojištění. „Za vytopení bytu pod nebo jinou škodu způsobenou nájemcem budete vždy zodpovědný u třetích stran majitel. Proto je dobré zvolit vhodné pojištění domácnosti. Určitým problémem je, že některé pojišťovny vztahují pojistné plnění k domácnosti nájemce, pokud se majiteli tedy nájemci často střídají, je dobré hledat pojišťovací produkt, který toto umožňuje,“ doporučuje Hendrik Meyer, CEO Bezrealitky.cz.
I přestavba je možná, ale…
Pokud pronajímatel souhlasí, může nájemník dokonce provést úpravu, přestavbu nebo jinou změnu bytu nebo domu. Nesouhlasí-li pronajímatel se změnou, která je nezbytná vzhledem k zdravotnímu postižení nájemce, člena jeho domácnosti nebo jiné osoby, která v bytě bydlí, aniž má k odmítnutí souhlasu vážný a spravedlivý důvod, nahradí pronajímatelův souhlas na návrh nájemce soud. Nájemník by však při skončení nájmu měl změny v bytě nebo domě, které provedl, uvést do původního stavu. Tato povinnost odpadá, když pronajímatel navrácení v předešlý stav nepožaduje.
„Obecně tedy doporučuji, aby se nájemce s pronajímatelem dohodli na tom, co konkrétně by v bytě chtěl upravit či změnit. Je to velmi individuální, záleží na rozsahu případné úpravy. Navrtání obrázku na zeď asi problém nebude ale změna příček v bytě, změna dispozice bezesporu vyžaduje souhlas pronajímatele,“ uzavírá Lukáš Štrajt.
