Podle Nejvyššího soudu ČR není možné, aby společenství vlastníků zakázalo nebo omezilo ve svých stanovách poskytování krátkodobých pronájmů či ubytovacích služeb.
Obsah stanov SVJ
Stanovy společenství vlastníků jednotek jsou jakousi ústavou domu, základním dokumentem, kterým se řídí vnitřní poměry společenství. Přijímá je shromáždění jakožto nejvyšší orgán, který je zároveň oprávněn stanovy svým rozhodnutím i měnit.
„Schválením stanov zakládají vlastníci bytů společenství vlastníků jednotek. O založení společenství musí být pořízen notářský zápis (při změně stanov se ovšem již nevyžaduje). Následně dochází k zápisu do veřejného rejstříku a den zápisu je považován za den vzniku společenství vlastníků,“ vysvětluje advokát Ondřej Preuss, zakladatel služby Dostupný advokát.
Přímo ze zákona jsou povinnými částmi stanov především název SVJ společně s označením „společenství vlastníků“ a označením domu, sídlo v domě, pro který SVJ vzniklo, členská práv a povinnosti jednotlivých vlastníků jednotek, rozhodnutí o tom, zda je statutárním orgánem výbor, anebo předseda společenství vlastníků, a dále také např. pravidla pro správu domu a pozemku a užívání společných částí.
Další okruhy záležitostí sice nevyplývají povinně z občanského zákoníku, ale je v zájmu vlastníků je do stanov zakotvit. V době pandemie se ukázalo jako klíčovým zakotvení možnosti hlasovat mimo shromáždění (tzv. per rollam). Další doporučenou náležitostí jsou podle Ondřeje Preusse pravidla pro tvorbu rozpočtu a způsob, jakým mají vlastníci přispívat na úhradu společných nákladů spojených se správou domu a pozemku.
Omezení nebo zákaz krátkodobých pronájmů
Jsou však i záležitosti, které společenství vlastníků ve stanovách regulovat nemůže. Nejvyšší soud v usnesení ze dne 15. března letošního roku (sp. zn. 26 Cdo 854/2022) rozhodoval o tom, zda je stanovami možné podmínit poskytování krátkodobých pronájmů souhlasem vlastníků. Vlastník bytové jednotky v centru Prahy napadnul rozhodnutí o změně stanov požadující pro opakované krátkodobé pronájmy nebo ubytovací služby povinný souhlas všech členů společenství vlastníků.
Ve věci již dříve rozhodoval jako odvolací soud Vrchní soud v Praze, podle něhož není zákaz poskytování krátkodobých pronájmů a ubytovacích služeb do stanov zakotvit. Nejvyšší soud se s rozhodnutím Vrchního soudu v Praze ztotožnil.
„Z rozhodnutí vyplývá, že stanovy společenství vlastníků jednotek jakožto smlouva sui generis představují základní „dokument“, jímž se řídí vnitřní poměry společenství, jejich povinnou náležitostí je sice úprava členských práv a povinností i způsob jejich uplatňování, tím se však rozumí práva a povinnosti vyplývající z členství ve společenství vlastníků (například právo účasti na shromáždění a právo na něm hlasovat, právo být volen do orgánů společenství či povinnost ručit za dluhy společenství),“ uvádí Nejvyšší soud v tiskové zprávě.
Bytová jednotka není společnou částí domu
Společenství vzniká proto, aby byla zajištěna správa domu a pozemku. Ve stanovách tedy může regulovat společné záležitosti, nesmí ale vlastníka jednotky omezovat v nakládání s jeho bytovou jednotkou. Při úpravě stanov je společenství oprávněno pohybovat se jen v rámci působnosti, kterou mu přiznává zákon.
„Rozhodne-li shromáždění společenství vlastníků prostřednictvím stanov o omezení vlastnického práva vlastníků jednotek ohledně užívání bytu, jde o rozhodnutí, které bylo přijato v záležitosti, o které tento orgán nemá působnost rozhodnout, a hledí se na něj, jako by nebylo přijato,“ zdůrazňuje Nejvyšší soud ČR.
