Pokud jste členem výboru společenství vlastníků jednotek, anebo jednočlenným statutárním orgánem společenství (tzv. předsedou SVJ), víte, o jak nevděčnou funkci jde. Ačkoliv odměna za výkon funkce je často spíše symbolická, odpovědnosti se statutár nevyhne.
Odměna za výkon funkce
Funkce ve výboru společenství vzniká zvolením nejvyšším orgánem – shromážděním všech vlastníků. Výkon funkce může být i bezplatný. Pokud jsou členové výboru za výkon funkce placeni, jde často o odměny symbolické. Jelikož funkce vzniká zvolením, není nutné uzavírat speciální smlouvu o výkonu funkce.
Z pohledu zákona o daních z příjmů jsou odměny statutárů společenství vlastníků jednotek považovány za příjmy ze závislé činnosti. Přesto vztah člena výboru a společenství nemůže být vztahem pracovněprávním, bylo by tedy chybou uzavírat pracovní smlouvu nebo dohodu o pracích konaných mimo pracovní poměr.
„Výkon funkce člena orgánu SVJ nelze podřadit pod pracovněprávní vztah,“ potvrzuje vedoucí právník serveru svjpravnik.cz Jan Eisenreich. Nejde ani o poskytování služeb, za které by člen výboru vystavoval společenství fakturu. Ze zákona musí být výše odměny pro výbor (jako celek nebo jednotlivé členy) schválena shromážděním.
Povinnost jednat s péčí řádného hospodáře
I na členy výboru (nebo předsedu SVJ) se vztahuje povinnost jednat s péčí řádného hospodáře, kterou zakotvuje občanský zákoník. Člen výboru musí jednat s potřebnými znalostmi a pečlivostí. Funkci má vykonávat s nezbytnou loajalitou, tedy jednat vždy v zájmu společenství vlastníků, ne ve svém vlastním.
V praxi se můžeme setkat s řadou sporů, které mohou mezi vlastníky a členy výboru vzniknout. Jde o spory o neplatnost usnesení konaného shromáždění, zneužití pravomocí při hospodaření s finančními prostředky společenství nebo nezvládnuté velké akce, jako například rozsáhlé rekonstrukce domu.
Odpovědnost za způsobenou škodu
V důsledku pravidla péče řádného hospodáře odpovídá člen výboru společenství za škodu, kterou by způsobil porušením této péče. Náhradu škody mohou vlastníci zažalovat u soudu.
Podle Jana Eisenreicha lze spory rozdělit do dvou kategorií. V prvním případě je soudní spor eskalací dlouhodobého konfliktu mezi vlastníky a výborem. „Tyto spory většinou nejsou vedeny racionálně a vlastníci vidí problémy i tam, kde reálně nejsou,“ uvádí právník. Šance na úspěch u takového sporu je pak mizivá.
Druhá kategorie zahrnuje spory o neplatnost usnesení shromáždění. „Jde většinou o usnesení, které je v rozporu se zákonem, například nebylo usnesení řádně vymezeno v pozvánce,“ upřesňuje Eisenreich.
Pokud výbor již podle usnesení začal například vyhodnocovat nabídky a uzavřel smlouvou, která nebyla pro společenství výhodná, vystavují se členové výboru riziku, že budou muset uhradit škodu ze svého.
„Vlastník nejprve u soudu napadne platnost usnesení, vyhraje a soud usnesení zneplatní. Pak následuje žaloba na náhradu škody, která v důsledku jednání výboru společenství vznikla. Zde je úspěch ve sporu poměrně častý,“ doplňuje Eisenreich.
