Mít jeden byt navíc může znamenat slušný přivýdělek. Zvlášť, když stoupají ceny nájmů. Výnosy ale nejsou už tak veliké jako v minulosti. Vyplatí se ještě kupovat investiční byty?
Kdo má zajištěné vlastní bydlení a k tomu nějaké úspory, přemýšlí, kam s penězi. Nechat je na běžném spořicím účtu není podle finančníků nejrozumnější, a to kvůli inflaci, která počátkem letošního roku vzrostla na 3,6 procenta. Možností, kam s penězi, je pochopitelně více: akcie, dluhopisy, zlato, stříbro. A nabízí se pochopitelně i nemovitosti.
Hypotéka na investiční byt Zatímco většina rozumných expertů neradí brát si na investice půjčky, u nemovitostí je to něco jiného. Byty a domy jsou jedny z mála aktiv, na které si lze s minimem úsilí od banky půjčit až 80 procent z kupní ceny. V minulosti – než se zpřísnila pravidla – bylo možné dosáhnout dokonce na stoprocentní hypotéku.
Aby se ale investice vyplatila, je nutné počítat a do úvahy zahrnout cenu nemovitosti, bankovní úrok, výši nájmu. A pochopitelně kalkulovat i s rizikem, že nemovitost bude chvíli bez nájemce.
Byt je konzervativní investice
Nemovitosti jako takové jsou hmatatelné. To z nich dělá zajímavou investici. Na co si lidé mohou sáhnout, fyzicky vlastnit, k tomu mají trochu jiný vztah než k do jisté míry anonymním akciím. „Nemovitosti jsou stabilní produkt. Jejich hodnota v dlouhodobém horizontu roste, nesou s sebou i efektivní výnos v podobě nájmu,“ vyzdvihuje další přednosti realitní makléř Michal Souček.
Podle realitního experta Martina Tesárka jsou nemovitosti výhodné proto, že vždy svým růstem porazily inflaci. „Jsou takzvaně protiinflační,“ zdůrazňuje a dodává: „U nemovitosti existuje vždy více variant, jak s nimi naložit, příkladem je dlouhodobý pronájem, krátkodobý pronájem, vlastní bydlení. V dobrých lokalitách lze navíc očekávat plynulý nárůst hodnoty nemovitosti.“
Nemovitosti se obecně považuji za konzervativní investici, která má dlouhodobou perspektivu a není volatilní. Jinými slovy, není zárukou rychlého zbohatnutí a výdělku. „K investici do nemovitosti je zapotřebí mít dostatek času, trpělivosti a dlouhodobý investiční horizont. Vždy je třeba koupit dobrou a vhodnou nemovitost, neudělat zásadní chybu a pak ji pronajmout kvalitnímu nájemci,“ zdůrazňuje Michal Souček.
Hlavní mínus? Špatný nájemník
Odstrašující případy investorů, kteří koupili byt a měli potíže s nájemníky, jsou dobře známé. Nájemci neplatí, ničí vybavení bytu, chovají se neslušně. Jak upozorňuje Martin Tesárek, záleží hlavně na zkušenosti investorů. „Vše se dá eliminovat správným výběrem a prověřením nájemníků a také sepsání kvalitní nájemní smlouvy,“ dodává.
Starost o nemovitost ale nesouvisí jen se sháněním nájemníků. Pro někoho může být mínusem i správa majetku – údržba, opravy, revize, hlídání a dodržování legislativních pravidel. Někdo může nevýhodu spatřovat i v likviditě, protože například dluhopis nebo zlatou cihličku na rozdíl od nemovitosti je možné prodat téměř obratem.
Raději počítat třikrát
Aby investice do nemovitosti vynášela, je nutné vše dobře propočítat. Pravdou je, že ceny bytů, především v Praze a v dalších velkých městech ČR stále rostou. Zdražování se týká hlavně investičně zajímavých nemovitostí, například o dispozici 2+kk. Čím dražší nemovitost, tím vyšší hypotéka. Měsíční splátky bytu by měl pokrýt nájem a z něho by mělo ještě něco zbýt. Bývaly časy, kdy byl běžně výnos kolem 5 procent, ale zejména v Praze je těžké podobných výnosů nyní dosáhnout. Záleží vždy na konkrétní nemovitosti a šikovnosti investora.
Měsíční výdělek by ale nemělo být to jediné, co při investici do nemovitosti sledovat. Jak už zaznělo, jde o dlouhodobou a konzervativní investici. „Existuje velmi stará pravda, že zisk při investici do nemovitosti vzniká při její koupi, nikoli z následného pronájmu,“ říká Michal Souček. Dodává, že jsou klíčové tři parametry: kolik nemovitosti stojí, jaký je její stav a za kolik je možné ji pronajmout.
Potom je třeba zvážit i případná rizika – například za kolik bude možné nemovitost prodat, kdyby se cokoli událo, například by investor zjistli, že mu nepřináší to, co očekával. Změnit se může i situace na trhu nebo v lokalitě, kde se nemovitost nachází.
Investiční byt jako cesta ke svobodě
Po zvážení všech proměnných ale může být nemovitost stále zajímavou investicí. „Doporučil bych ji prakticky každému. „Podle mě jsou nemovitosti jako automobily. Jsou výborným dopravním prostředkem, který vás rychle dopraví do cílové stanice finanční svobody a nezávislosti. Nemovitosti nejsou samy o sobě nebezpečné, když máte dostatek informací, zkušeností a věnujete se jim i po nákupu,“ uzavírá Martin Tesárek.
