Hypotéka na nemovitost v dražbě: Je to možné? | E15.cz

Hypotéka na nemovitost v dražbě: Je to možné?

Romana Rybová

Sdílet na Facebook Messenger Sdílet na LinkedIn
Vstoupit do diskuze
0

Chcete koupit nemovitost, která je v dražbě? Její financování není jednoduché. Pokud nemáte hotovost, budete se muset obrátit na peněžní ústavy s žádostí o hypotéku. Je to vůbec možné? Jaký je potup?

Dražba nemovitosti

Na nemovitostech, které se prodávají v dražbě, je bezesporu nejlákavější jejich cena. Nemovitost je možné pořídit velmi výhodně. Koupě ale není tak jednoduchá. Je spousta věcí, na které je třeba dát si pozor. U těchto prodejů totiž máme o nemovitosti minimum informací.

Pokud jde o dražbu dobrovolnou, kterou iniciuje sám vlastník, pohlídejte si, aby vyvolávací cena nepřesáhla znalecký posudek. Naopak v případě nedobrovolné dražby lze nemovitost vydražit i za třetinu její skutečné ceny.

Co je psáno, to je dáno. V tomto případě to neplatí

Nevěřte všemu, co se v inzerátu o nemovitosti píše. V popisu nemusí být kompletní informace. Pokud je to možné, rozhodně jděte na prohlídku nemovitosti.

„Dále je nutné zkontrolovat si List vlastnictví nemovitosti. Zejména si pohlídat, aby tam nebyla nějaká věcná břemena, nebo jiné omezující zápisy. Zjistit si také, zda se draží nemovitost celá a ne třeba jen podíl na ní,“ radí Petra Kopecká z Raiffeisenbank.

Alfou a omegou dražby je dražební vyhláška, ve které najdete to nejdůležitější – od popisu nemovitosti a fotografií až po termíny, kdy je možné přijít si nemovitost prohlédnout. Měla by obsahovat informace o všech závazcích nemovitosti a o tom, jestli po úspěšné dražbě zanikají. Ve vyhlášce se také dozvíte minimální výši příhozu a výši dražební jistoty, která podmiňuje účast v dražbě.

Možnosti financování

Ideální je, abyse se ještě před dražbou informovali v bance na možnosti financování. Pokud bude banka ochotná vám s předstihem stanovit bonitu a říct zhruba na jak vysokou hypotéku dosáhnete, můžete pak posoudit, jak moc lze v dražbě přihazovat.

Poté, co proběhne dražba, se použije dražební příklep jako nabývací titul pro doložení účelu úvěru. Pokud už máte nějakou svou nemovitost, můžete ji nabídnout jako zástavu bance. Celý proces to tak usnadní a vy můžete zastavenou nemovitost v budoucnu vyměnit za tu koupenou.

Banky se do financování asi nepohrnou

„Koupě nemovitosti v dražbě financovaná hypotečním úvěrem sebou nese některá specifika. Především klient, který se chystá zúčastnit dražby, by rád měl jistotu, že financování od banky získá. Na druhou stranu, pro banku není příliš smysluplné absolvovat celý schvalovací proces předem. Není totiž vůbec žádná jistota, že klient nemovitost skutečně vydraží. Dokonce bych šel tak daleko, že bych řekl, že u kvalitní, zajímavé nemovitosti se dá spíše čekat, že zájem bude tak velký, že klient nemovitost nevydraží. V takovém případě jsou náklady investované do schvalovacího procesu v podstatě zmařeny,“ říká David Eim ze společnosti Gepard Finance.

Pokud nemáte jinou nemovitost na zástavu, může nastat problém. K nabytí vlastnictví dražené nemovitosti je potřebná úhrada vydražené ceny. Banka ale bez zástavy úvěr nenačerpá. A protože především v případech nedobrovolných dražeb se nedá očekávat jakákoliv spolupráce původního majitele, je prakticky vyloučeno draženou nemovitost použít jako zajištění.

To potvrzuje i Petr Plocek z UniCredit Bank. „Základem hypotečních úvěrů je zajištění nemovitosti – sjednání zástavního práva k nemovitosti bankou. Pokud by byl návrh na vklad zástavního práva podán po příklepu, ale ještě před zaplacením vydražené ceny, platnost zástavní smlouvy by mohla být zpochybněna. Schvalování žádosti tohoto typu je pro banku složitým tématem, a to nejen z pohledu právního, ale i procesního,“ říká.

U Raiffeisen stavební spořitelny má tato situace řešení. Klient může pro zajištění využít i kupovanou nemovitost, a to v rámci tzv. odložené zástavy, kdy je zástavní právo RSTS na katastr nemovitostí vkládáno až po čerpání úvěru, výmazu všech zástav a jiných omezení ve prospěch 3. osob a následné změně vlastnictví.

Další problémy dražeb

Nesmíme zapomenout na to, že vydražením nemovitosti nezanikají existující zástavní práva. U nedobrovolných dražeb toto riziko platí dvojnásob. Rizika tak spočívají především v právní nejistotě, kdy není zřejmé, zda vůbec bude nemovitost „čistá“. Připravte se také na to, že jako nového majitele vás může čekat asistované vystěhování původních majitelů. A to může být velmi nepříjemné.

Další problém může být s oceněním nemovitosti. Banka neposkytne předschválení úvěru bez odhadu ceny nemovitosti smluvním znalcem banky. „Smluvní znalec banky musí splnit metodické podmínky pro vyhotovení ocenění a jednou z podmínek je i kontrola interiéru nemovitosti a může se stát, že nemovitost není přístupná,“ uzavírá Lukáš Kropík, hypoteční expert v České spořitelně.

Autor: Romana Rybová

Mzdová kalkulačka