S rostoucími cenami nemovitostí, kdy na vlastní bydlení dosáhne stále méně lidí, se může zdát jako „nej“ řešení koupit nemovitost levněji, skrze dražbu. Pokud však v této oblasti nejste „jako ryba ve vodě“, dokáže vás řada věcí nemile překvapit, či dokonce se vám celý obchod může významně prodražit. Než se tedy na nějakou tu dražbu vydáte, je dobré se na ni předem připravit.
Prvořadá je otázka, zda chcete kupovat nemovitost pro vlastní bydlení, nebo pro investici. Investice může mít podobu spekulace na levný nákup a následný prodej za vyšší cenu, nebo bude určena pro dlouhodobou držbu a výnos z pronájmu. Následně je nutno zvážit své finanční možnosti: jak ty z vlastních zdrojů, tak i možnosti bankovního financování. Výstupem by měl být předem daný a jasný finanční strop, přes který za žádnou cenu nepůjdete. U investice to bude samozřejmě rentabilita provedeného vkladu vůči možnému výnosu z konkrétní nemovitosti, u bydlení pak vaše finanční možnosti a schopnost splácet případný úvěr.
Pozor na (ne)vratnou zálohu
Dále je třeba počítat s tím, že u dražby je nutno předem složit zálohu, která slouží jako „vstupenka“ na dražbu samotnou. Její výše se odvíjí od lukrativnosti prodávané nemovitosti a může se pohybovat v řádech nižších stovek tisíc. V případě, že nemovitost nevydražíte, je záloha samozřejmě vratná, ale samotné vrácení může trvat od několika dnů až po několik týdnů. Pokud se vám poštěstí a nemovitost vydražíte, máte zhruba 30 až 60 dní na doplacení zbývající částky, jinak vám propadne celá záloha. Zde často číhá nebezpečí pro náhodné střelce, kteří si nezajistili možnosti financování předem.
Ideální – nakoupit ze svého
Nejjednodušší je samozřejmě koupit nemovitost celou z vlastních prostředků a po jejím očištění od všech dluhů následně řešit v bance standardní hypotéku na takzvané zpětné proplacení vlastních zdrojů, kdy banka proplatí zaplacené peníze až rok zpětně.
Americká hypotéka, nebo nezajištěný úvěr ze stavebka?
Pro ty méně majetné jsou naštěstí i další alternativy, jako například tzv. Americká hypotéka, kde máte jinou nemovitost, kterou můžete dát bance do zástavy, a u půjčených peněz pak již nemusíte prokazovat jejich účelovost. Nevýhodou tohoto způsobu financování bývá kratší splatnost s vyšší splátkou a vyšší úrok než u standardní hypotéky. Podobnou variantou je i nezajištěný úvěr ze stavebního spoření, kde nepotřebujete žádnou zástavu. Nevýhodou ale je, podobně jako u Americké hypotéky, kratší splatnost a úroková sazba, ještě o něco vyšší. Navíc vás omezuje částka obvykle do milionu korun, což lze využít jen u levnějších nemovitostí.
Předhypotéka se nejspíš prodraží
Proto k nejčastěji využívaným možnostem patří tzv. Předhypotéka, kdy si v bance vyřídíte financování bez nemovitosti, případně už i s ní, banka vyplatí všechny dluhy, přičemž samotný úvěr dočasně nemovitostí zajištěn není. Jakmile je vše doplaceno, přechází se na standardní hypotéku se zástavou. Opět tu však je nevýhoda, že po dobu trvání předhypotečního úvěru se splácí pouze úrok, navíc o něco navýšený, a dlužná částka neklesá. V případě, že financování řešíte předem, se tedy tato varianta může také prodražit. Zde doporučuji si stáhnout list vlastnictví dané nemovitosti, zda mezi věřiteli není některá banka. Ta totiž bude mít o celé situaci velmi dobrý přehled, a je tak pravděpodobnější, že celé financování proběhne bez větších komplikací.
Nicméně, i po samotné koupi a vyplacení všech dluhů, nemusí být po problémech. Například tehdy, pokud nebyla nemovitost prázdná, můžou nastat komplikace se stávajícími obyvateli. Pokud tedy nejste zkušení mazáci, co kupují byty několikrát do roka, doporučuji se při podobných obchodech obrátit na kvalitního poradce. Ušetříte si tak spoustu času, peněz a hlavně nervy.
Autor je člen Finanční akademie Zlaté koruny
Zlatá koruna již 19 let pořádá soutěž finančních produktů, které hodnotí téměř 400 členná nezávislá Finanční akademie, organizuje odborná ekonomická a finanční fóra, provozuje finanční portál se srovnávačem www.zlatakoruna.info a rádce www.penizevrousce.cz.
