Na třetí byt si připravte milion navíc. Investiční hypotéky se už od dubna zpřísní
- ČNB od dubna 2026 doporučuje bankám zpřísnit podmínky pro investiční hypotéky u třetí a další nemovitosti.
- Pro investory to bude znamenat výrazně vyšší nároky na vlastní kapitál i přísnější posuzování celkového zadlužení.
- Hypotéky na vlastní bydlení zůstávají beze změny včetně zvýhodnění pro mladé žadatele.
Investování do bytů představovalo v posledním desetiletí jeden z nejoblíbenějších způsobů, jak ochránit úspory před inflací. V éře snadného budování realitních portfolií čistě na dluh se však začínají objevovat první vážné trhliny. Česká národní banka (ČNB) na tato rizika reaguje a od dubna 2026 doporučuje bankám výrazně zpřísnit podmínky pro investiční úvěry.
Zatímco dříve často stačilo na investiční byt dodat jen 10 až 20 procent vlastních zdrojů, u třetí a každé další nemovitosti se podmínky výrazně zpřísní. Jaké změny mohou investoři v tomto roce očekávat? A dotknou se i běžných občanů?
Nová pravidla pro třetí a další nemovitost
Nová, přísnější pravidla se nebudou týkat lidí, kteří si kupují svůj první či druhý byt k vlastnímu bydlení. Doporučení dopadá až na třetí a každou další nemovitost pořízenou na úvěr. V praxi to znamená, že každý, kdo chce vlastnit více než dva byty financované bankou, narazí na limity, které zásadně mění matematiku výnosnosti.
- Banka vám nově půjčí maximálně 70 procent hodnoty nemovitosti, přičemž zbývajících 30 procent musíte pokrýt z vlastního.
Pokud jste tedy u bytu za šest milionů korun dříve potřebovali 1,2 milionu, nově musíte z kapsy vytáhnout 1,8 milionu korun. Tento nárůst o 600 tisíc korun znamená, že pro značnou část drobných investorů se nákup dalšího bytu stane nerealizovatelným nebo budou muset čekat několik let, než potřebný kapitál naspoří. Často se tak budou muset obrátit k likvidaci jiných aktiv, aby na akontaci vůbec dosáhli.
- Celkové zadlužení žadatele (včetně všech stávajících úvěrů) nesmí překročit sedminásobek jeho čistého ročního příjmu.
Pokud již investor splácí dvě hypotéky na předchozí byty, jeho úvěrová kapacita bude pravděpodobně vyčerpána, i kdyby měl nadprůměrné příjmy. Banky budou muset být mnohem přísnější v posuzování toho, zda je žadatel schopen splácet i v momentě, kdy mu vypadne nájemník nebo úrokové sazby vyletí nahoru.
Odhad na základě trendů Sreality.cz a Deloitte Develop Index. Ceny v Praze u prémiových novostaveb běžně přesahují 200 tisíc korun za metr čtvereční.
Proč ČNB rozlišuje mezi domovem a byznysem?
Proč jsou investoři trestáni přísnějšími pravidly než běžné rodiny? Odpověď leží v psychologii a ekonomické stabilitě. Z pohledu centrální banky má investiční hypotéka diametrálně odlišný rizikový profil.
Rodina, která si koupila dům pro vlastní bydlení, jej považuje za základní životní jistotu. Zkušenosti z historie ukazují, že lidé jsou ochotni omezit veškeré ostatní výdaje, jen aby nepřišli o střechu nad hlavou. Platební morálka u úvěrů na vlastní bydlení je tak extrémně vysoká i v dobách recese.
U investora je motivace naopak čistě ekonomická. Pokud výnos z nájemného nepokryje splátku hypotéky a zároveň klesá hodnota nemovitosti pod úroveň dluhu, investorovi se nevyplatí úvěr dál dotovat. V takovém případě může dojít k hromadným výprodejům, které by mohly destabilizovat celý bankovní sektor.
ČNB se tímto krokem snaží zajistit, aby v systému zůstali jen ti hráči, kteří mají dostatečný „vlastní polštář“ a nepoloží je první ekonomické zakolísání.
Dvě stě tisíc prázdných bytů
Regulace investičních hypoték má i další rozměr, který poodhalila analýza Ministerstva pro místní rozvoj. Ta prokázala, že tisíce bytů v Česku neslouží ani k bydlení majitelů, ani k pronájmu, a jsou využívány čistě jako uchovatel hodnoty, tedy prázdné spekulativní investice.
Podle dat MMR je v bytových domech v Česku přibližně 200 tisíc bytů, v nichž nikdo není přihlášen k trvalému pobytu a mají minimální spotřebu elektřiny. V samotné Praze se toto číslo pohybuje kolem 95 tisíc jednotek.
Právě tato čísla jsou pro ČNB dalším varovným signálem. Pokud se byty kupují masivně na dluh, ale zejí prázdnotou, nevytvářejí žádný peněžní tok, který by v dobách krize pomáhal hypotéku splácet. Celý systém se pak stává extrémně náchylným na výkyvy cen.
Zpřísnění pravidel od dubna 2026 tak má nepřímo motivovat investory k tomu, aby nemovitosti buď aktivně pronajímali, nebo do nich vstupovali s mnohem větším podílem vlastních peněz. Tím se sníží riziko, že v případě ekonomického otřesu zaplaví trh desítky tisíc nuceně prodávaných „mrtvých“ bytů, což by mohlo způsobit nekontrolovaný pád cen.
Vlastní bydlení zůstává prioritou
Je důležité zdůraznit, že ČNB neprovádí plošný nálet na realitní trh. Naopak – regulátor si je vědom kritické situace s dostupností bydlení v Česku a nechce házet klacky pod nohy lidem, kteří se snaží zajistit si vlastní domov.
Pravidla pro vlastní bydlení proto zůstávají beze změny:
- LTV na 80 procent pro běžné žadatele.
- LTV až 90 procent pro mladé do 36 let, kteří si kupují svou první nemovitost.
- Ukazatele DTI a DSTI zůstávají pro tyto případy deaktivované, což dává bankám volnost v individuálním posuzování bonity klientů.
Tento selektivní přístup je v souladu s praxí v zahraničí, například v Irsku nebo Nizozemsku, kde se rovněž přísně rozlišuje mezi těmi, kteří v nemovitosti bydlí, a těmi, kteří na ní pouze vydělávají.
Opatření zasáhne jen část hypoték, ale může ochladit investiční poptávku
Podle interních analýz ČNB se nová opatření dotknou přibližně sedmi až devíti procent nově poskytnutých hypoték. To se na první pohled může zdát jako nevýznamné číslo. V segmentu investičních bytů, který tvoří významnou část poptávky v krajských městech, to však může způsobit citelné ochlazení.
Co můžeme očekávat v praxi?
- Větší selektivitu: Investoři budou muset pečlivěji vybírat nemovitosti s vyšším výnosem, aby kompenzovali vyšší potřebu vlastního kapitálu.
- Změnu strategie: Část investorů pravděpodobně opustí segment malých bytů v novostavbách a zaměří se na levnější regiony nebo alternativní investice.
- Konec „rychlokvašek“: Trh se vyčistí od spekulantů, kteří spoléhali na nekonečný růst cen a levné peníze. Zůstanou zkušení hráči s pevnou kapitálovou základnou.
Z dlouhodobého hlediska by tento krok měl vést k ozdravení trhu. Pokud do nemovitostí poteče méně „umělých“ peněz z dluhu a více reálných úspor, sníží se riziko cenových bublin.
Co si z toho odnést: investiční úvěry budou přísnější, vlastní bydlení beze změny
Zpřísnění pravidel pro investiční hypotéky tak od dubna 2026 změní podmínky hlavně pro ty, kteří chtějí financovat třetí a další nemovitost úvěrem. Vyšší nároky na vlastní peníze i nový limit celkového zadlužení budou pro část investorů znamenat, že na další nákup už jednoduše nedosáhnou nebo budou muset svou strategii přehodnotit.
Zároveň ale nejde o plošný zásah do celého trhu. Podmínky pro hypotéky na vlastní bydlení zůstávají beze změny a ČNB tím dává najevo, že cílem není komplikovat cestu lidem, kteří si pořizují vlastní domov.
Pro investory tak bude klíčové počítat s tím, že financování dalšího bytu bude náročnější než dřív a že banky budou u podobných žádostí opatrnější. Trh se tím může stát selektivnější a více se oddělí bydlení pro vlastní potřebu od bydlení jako čistě investičního byznysu.
