Společenství vlastníků dostala do rukou nástroj, jak se bránit neplatícím vlastníkům v domě. Pokud SVJ jednotkám poskytuje služby a shromáždění rozhodne o možnosti odpojení neplatičů od těchto služeb, je takový postup v pořádku, rozhodl v únoru letošního roku Nejvyšší soud.
Společenství vlastníků jednotek je právnická osoba vznikající za účelem správy domu a pozemku, nejvyšším orgánem je shromáždění všech vlastníků. SVJ může poskytovat služby pro vlastníky jednotek, typicky dodávku tepla a poskytování teplé vody, dodávku vody a další. Jaké služby bude pro vlastníky zajišťovat SVJ a způsob, jakým mají být náklady na tyto služby rozúčtovány rozhoduje SVJ na shromáždění.
Nejvyšší soud: Neplatícího vlastníka může SVJ od služeb odpojit
Možnost odpojit vlastníka, který neplatí náklady souvisejících s poskytováním služeb, posvětil nedávno Nejvyšší soud ČR. V rozsudku 26 Cdo 3535/2022 ze dne 20. února 2024 dovodil, že společenství vlastníků jednotek je oprávněno nejen rozhodnout, zda a jaké služby bude vlastníkům zajišťovat, ale také o tom, že neplatí-li vlastník jednotky úhradu za poskytované služby řádně, nebude mu služby (či jen některé z nich) zajišťovat.
V posuzovaném případě nabyl vlastník jednotku v dobrovolné dražbě od spřízněné osoby a po dvou měsících přestal platil náklady na služby. Mezi vlastníkem a SVJ byl též spor o tom, zda na vlastníka přešly dluhy předchozího vlastníka. Na shromáždění společenství vlastníků již dříve došlo k přijetí rozhodnutí o způsobu řešení nenavyšování dluhů jednotlivých vlastníků odpojením teplé vody a přívodu tepla ústředního topení neplatícímu vlastníkovi. K tomu společenství v tomto případě též přistoupilo.
Vlastník se u soudu domáhal určení povinnosti k opětovnému připojení k teplé vodě a ústřednímu topení, náklady na služby však neuhradil. Soud prvního stupně a odvolací soud žalobu zamítli a vlastník podal dovolání k Nejvyššímu soudu ČR.
Nejvyšší soud podané dovolání zamítl, jelikož považoval závěry obecných soudů za správné. Vlastníka je možné od služeb odpojit, navíc má prodlení další důsledky. „Nezaplacením záloh na služby či nedoplatku vzniklého jejich vyúčtováním se vlastník jednotky dostane do prodlení s plněním této povinnosti, vznikne mu povinnost zaplatit úroky z prodlení a společenství vlastníků se může domáhat zaplacení dlužné částky (v nalézacím řízení u soudu a posléze i v řízení exekučním). Pro neplnění povinnosti platit náklady na služby ho však nemůže vyloučit ze společenství vlastníků,“ uvádí Nejvyšší soud.
Kromě toho se Nejvyšší soud vyjádřil k otázce, zda v rámci dobrovolné dražby přešly dluhy předchozího vlastníka za služby na vlastníka nového. Dovodil, že jelikož se jedná o dobrovolný způsob prodeje jednotky, který vlastník zvolil, bylo by v rozporu s účelem zákona, aby nedocházelo k přechodu dluhů původního vlastníka. Záviselo by to totiž pouze na tom, zda se vlastník rozhodl prodat obvyklým způsobem (inzercí, prostřednictvím realitní kanceláře) nebo dobrovolnou dražbou.
„Společenství vlastníků jednotek se může rozhodnout, že nebude služby dodávat vlastníkům jednotek, kteří dluží úhradu za jejich poskytování. Samozřejmě takový postup bude možný jen v domech, kde odpojení některých služeb bude technicky proveditelné a zvolený postup neohrozí dodávku služeb ostatním, řádně platícím, vlastníkům jednotek,“ uzavírá advokát Ondřej Preuss, zakladatel služby dostupný advokát.
Pronajímatel nájemníkovi vodu odpojit nemůže
Odlišná pravidla ale platí ve vztahu mezi pronajímatelem a nájemcem. Neplatí-li nájemce nájemné, není možné omezit mu dodávky vody nebo tepla. Zákon pronajímateli poskytuje odlišné prostředky obrany. „V případě, že nájemce neplní svou povinnost platit zálohy (a vyúčtování) na poskytování služeb, může pronajímatel tyto dlužné částky vymáhat a může případně dát nájemci výpověď z nájmu bytu pro hrubé či zvlášť závažné porušování jeho povinností,“ vysvětluje Nejvyšší soud.
